СодержаниеЗадача 1.
При рассмотрении вопроса о выделении земельного участка под строительство подземного гаража на территории, примыкающей к жилым домам, администрация города Хабаровска издала постановление, не выяснив предварительно мнение граждан, интересы которых затрагиваются данным актом.
Из коллективного заявления, адресованного администрации города, следует, что собрание жильцов по данному поводу не проводилось. Граждане, проживающие в близлежащих домах, возражали против строительства гаража и обращались с протестом в инспекции архитектурного надзора города и прокуратуру.
Из материалов дела также следует, что гараж не включен в плановую застройку города.
Какие земельные права граждан нарушены данным постановлением администрации г. Хабаровска?
В каких случаях допускается предоставлении земельного участка без процедуры предварительного согласования места размещения объекта?
Какие экологические требования нарушены в данном деле?
Решите дело.ВведениеРешение задачи
Установление необходимости или отсутствия необходимости проведения предварительного согласования места размещения объекта имеет принципиально важное значение, поскольку законодательство связывает с этим различные правовые последствия. Прежде всего, существенным образом отличается порядок предоставления земельных участков для строительства, о чем свидетельствует данная таблица, составленная на основе ст.ст. 30-32 Земельного кодекса РФ:
Порядок предоставления земельных участков для строительства
с предварительным согласованием
места размещения объекта
без предварительного согласования
места размещения объекта
Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта
-
Проведение работ по формированию земельного участка
Проведение работ по формированию земельного участка
Государственный кадастровый учет земельного участка
Государственный кадастровый учет земельного участка
Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации Проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка
Подписание договора аренды земельного участка Подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов
Как следует из таблицы, в обоих случаях требуется проведение работ по формированию земельного участка и его государственный кадастровый учет. Однако, на этом сходство заканчивается, в остальном между предоставлением земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового имеются только отличия.
Во-первых, при предварительном согласовании места размещения объекта инициатором предоставления земельного участка является гражданин или юридическое лицо, заинтересованное в этом и обратившееся в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с соответствующим заявлением (п.1 ст. 31 Земельного кодекса РФ).
Напротив, процедура предоставления без предварительного согласования места размещения объекта предполагает инициативу уполномоченного органа власти по формированию земельного участка и проведению торгов. Граждане и юридические лица соглашаются лишь принять участие в торгах, организованных органами власти в отношении уже сформированных земельных участков.
Во-вторых, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а ограниченному кругу лиц - в постоянное (бессрочное) пользование (п. 3 ст. 30 Земельного кодекса РФ).
Без предварительного согласования земельные участки предоставляются как в собственность, так и в аренду (п. 2, п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ).
В-третьих, отличается способ предоставления земельных участков. В случае предварительного согласования места размещения объекта принимается решение уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка (например, постановление или распоряжение администрации города). При этом в ст. 32 Земельного кодекса РФ ничего не говорится о проведении торгов или протоколах о результате торгов.
Напротив, если предварительное согласование места размещения объекта не производится, то земельный участок предоставляется, как правило, только на торгах (передача земельных участков в аренду (но не в собственность) без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка).
Отмеченные различия разумны и справедливы. С одной стороны, органы власти, затратившие немалые средства на разработку градостроительной документации о застройке и правил землепользования и застройки, имеют возможность возместить эти расходы путем проведения торгов. С другой стороны, гражданин или юридическое лицо, "нашедший" этот земельный участок, а также затратившее значительные время и средства на его выбор информирование, предварительное согласование размещение объекта, имеет полное право на то, чтобы этот участок был предоставлен ему и никому иному.
Из приведенных положений с очевидностью следует, что предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового представляют собой две различные независимые процедуры, регулирующиеся различными нормами Земельного кодекса. Уполномоченные органы власти не могут трансформировать эти процедуры друг в друга или использовать элементы разных процедур по своему усмотрению. Например, нельзя предоставить земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования на торгах, равно как нельзя передать земельный участок в аренду на торгах после его выбора и предварительного согласования места размещения объекта.
На практике весьма часто также возникают вопросы в связи с толкованием п. 6 ст. 30 Земельного кодекса, согласно которому, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 указанной статьи, т.е. путем проведения торгов.
Однако это не означает, что в случае, когда земельный участок выбран и сформирован по заявлению конкретного лица, но ни за кем не закреплен, он должен выставляться на торги. В этом случае предусмотренный ст.ст. 30-32 Земельного кодекса порядок выбора земельных участков для строительства и принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства оказывается излишним. В действительности в п. 6 ст. 30 Земельного кодекса имеется в виду ситуация, возникающая, например, при принудительном прекращении прав на земельный участок, отказе лица от права на земельный участок, либо приобретении публичным образованием земельного участка в результате гражданско-правовой сделки (ст. 45, 52, 53 Земельного кодекса РФ). Именно в этих случаях в распоряжении уполномоченного органа оказывается сформированный и не закрепленный за конкретным гражданином или юридическим лицом земельный участок, который может быть предоставлен заинтересованным лицам для строительства на торгах.ЛитератураСписок нормативно-правовых актов и литературы
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации.
2. Федеральный конституционный закон «О Правительстве РФ» № 2- ФКЗ от 17 декабря 1997 года.// СЗ РФ. 1997. № 51. Ст. 5712.
3. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // СЗ РФ, 2001. № 44. Ст. 4147; 2003. № 27.Ст. 2700; 2004. № 41.Ст.3993.
4. Гражданский кодекс РФ. № 14-ФЗ. М. 2005 г.
5. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года. № 190-ФЗ // Российская газета от 30 декабря 2004 года.
6. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков» // Российская газета 21.11.2002.
7. Положение о проведении территориального землеустройства, утв. постановлением Правительства РФ от 7 июня2002 г. № 396 // СЗ РФ. 2002.№ 23. Ст. 2193.
8. Положением о государственном земельном контроле, утв. постановлением Правительства РФ от 19.11. 2002 г. № 833 // СЗ РФ. 2002. № 47.Ст. 4685.
9. Положением об осуществлении государственного мониторинга, утв. постановлением Правительства от 28.11.2002 г. № 846 // Российская газета от 5 декабря 2002 года
10. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ, 1998, № 10.
11. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // ВВАС РФ. 2001. № 5.
Литература
12. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм земельного права и норм гражданского права в регулировании земельных отношений. // Право и земельная недвижимость. М.,1994 .
13. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав. // Российская юстиция. № 10. 2002.
14. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений. // Государство и право. 1996. № 2.
15. Жариков Ю.Г. Государственное регулирование земельных отношений в России // Право и экономика. М.,1998.№ 5. С.61-63.
16. Комов Н. Земельные отношения и земельная реформа в России.// АПК: экономика, управление. 1993. № 3С. 18-23.
17. Костюк В.П. Правовые проблемы регулирования земельных отношений и судебная практика в условиях формирования земельного законодательства. // Государство и право. 2000. № 3.
|
|
