СодержаниеВведение 2
Глава 1. Договор купли-продажи жилого помещения: общие положения
5
Глава 2. Проблемы заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи
15
2.1. Проблемы, возникающие при совершении договоров купли- продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок.
15
2.2. Особенности заключения договоров купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. 20
2.3. Проблемы применения преимущественного права покупки. 26
Заключение 31
Список использованной литературы
32
Приложения
33ВведениеВ рамках продажи недвижимости выделена такая ее разновидность, как договор продажи жилого помещения. Необходимость формирования данного вида обязательства обусловлена тем, что жилое помещение характеризуется не только родовыми признаками недвижимости, но и спецификой, выражающейся в особом целевом назначении предмета договора (жилые помещения предназначены для проживания граждан и потому, как правило, обременены правами третьих лиц). Данная специфика служит основой для формирования дополнительной правовой базы.
Договор продажи недвижимости жилого назначения - гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры.
Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования.
Тема продажи жилых помещений всегда являлась достаточно актуальной, поскольку оборот жилья с каждым годом растет. Данный вопрос также важен в аспекте реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, при этом акцент необходимо сделать, прежде всего, на наиболее незащищенных категориях субъектов правоотношений, в частности, несовершеннолетних.
Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений.
Правовое регулирование данного вида отношений осуществляется нормами Гражданского кодекса РФ о договоре продажи недвижимости с определенной спецификой, связанной с предметом договора купли-продажи жилья, а также дополнительно применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.
Актуальность темы дипломной работы обусловлена наличием спорных, дискуссионных вопросов как в теории, так и на практике применения норм законодательства, регулирующего отношения, возникающие из договора купли-продажи жилых помещений. Возникновение указанных проблем во много объясняется пробелами в законе, в частности, наличием несоответствий норм гражданского и жилищного законодательства. Необходимо отметить, что с 1 марта 2005 года введен в действие новый Жилищный кодекс РФ .
Теоретическая значимость вопросов, анализируемых в работе, состоит в выявлении проблем теоретического характера, а также характеристике основных особенностей правового регулирования договора-купли-продажи жилых помещений.
Практическая значимость курсовой работы заключается в выявлении актуальных проблем заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи жилых помещений, а также выработке подходов к решению выявленных проблем. Анализ проведен на основе судебной практики.
Цель работы - на основе нормативно-правовых актов, материалов судебной практики, учебной, методической и научной литературы рассмотреть и проанализировать актуальные проблемы купли-продажи жилых помещений.
Исходя из цели работы, были сформулированы следующие задачи:
- охарактеризовать особенности договорных отношений при купле-продаже жилых помещений;
- раскрыть понятие и рассмотреть предмет договора купли-продажи жилых помещений;
- проанализировать требования, предъявляемые к форма договора купли-продажи жилых помещений, а также рассмотреть порядок государственной регистрации договора;
- выявить и проанализировать актуальные проблемы совершения договора купли-продажи жилых помещений.
В ходе проведенного анализа были выявлены и проанализированы следующие проблемы, возникающие на практике:
1. Проблемы, возникающие при совершении договоров купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок.
2. Проблемы при заключении договоров купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних.
3. Проблемы применения преимущественного права покупки.
Теоретической базой исследования послужили работы таких авторов, как Абова Т.Е., Грибанов В.П., Кабалкин А.Ю., Садиков О.Н., Суханов Е.А., Крашенинников П.В., Кузнецова Т.А., Леонова Л.Ю., Макаров Г.П., ОглоблЛитература7. Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство, N 9, сентябрь 2002.
8. Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья // Гражданин и право, N 6, 7, 9 июнь, июль, сентябрь 2001.
9. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003.
10. Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю. Образцы договоров (по гражданскому законодательству Российской Федерации). - М, 2003.
11. Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних // Российская юстиция, N 2, февраль 2004.
12. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - "Юристъ", 2001.
13. Сафонов М.Н. Отдельные виды договоров // Журнал российского права, N 10, октябрь 2002.
14. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР. Под ред.: В.Б.Исакова. - М.: Юрайт-Издат, 2003
15. Толчеев Н.К. Защита недостаточна // Эж-ЮРИСТ, N 17, апрель 2004.
|
|
