СодержаниеВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 5
1.1. РЕТРОСПЕКТИВА СТАНОВЛЕНИЯ ИНСТИТУТА ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ 5
1.2. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 8
1.3. ПОДХОДЫ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 13
2. ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 26
2.1. УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: ПРАКТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ 26
2.2. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ 29
2.3. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 34
2.4. ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ С УЧЕТОМ ОБРЕМЕНЕНИЙ (СЕРВИТУТОВ) В РФ 40
2.5. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД УНИКАЛЬНЫМИ ОБЪЕКТАМИ 45
3. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 48
3.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 48
3.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 50
3.3. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА 60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 63
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 64
ПРИЛОЖЕНИЯ 65ВведениеАктивизация конъюнктуры земельного рынка является одним из значимых признаков экономического развития страны. Основным недостатком действующей системы взимания платы за землю является отсутствие связи с ее рыночной стоимостью, с ее реальной ценностью.
Актуальность данной проблемы заключается прежде всего в том, что выходом из сложной ситуации для оценщиков объектов земельно-имущественных отношений, позволяющих надлежаще и достоверно провести оценку, является выполнение ее в четкой последовательности и на основе четкой правовой и экономической аргументации, обеспечивающих минимизацию рисков. Надлежащее формирование объектов оценки в системе вещных и обязательственных прав на земельные участки, стоит наиболее остро и, к сожалению, плохо формализовано. Это обусловлено рядом объективных и субъективных причин. В частности, можно отметить, что:
1. Правовое регулирование возникновения и прекращения прав на земельные участки находится на стыке гражданского, земельного, градостроительного и смежного с ними законодательств.
2. Отсутствует цивилизованный рынок земельных участков со всеми необходимыми институтами и инструментами, в результате чего величина "рыночной стоимости" определяется в условиях сильно смещенного неполноценного и ограниченного рынка и соответствует уровню компромисса между администрацией и хозяйствующим субъектом (физическим лицом).
3. Имеющиеся методики по оценке рыночной стоимости земельных участков включают положения по "идеализированным" с точки зрения реалий действующего законодательства и правоприменительной практики объектов.
Таким образом, реальная практика не только показывает, что основная доля объектов оценки представляет собой не просто земельные участки, находящиеся на праве частной собственности, но и земельно-имущественные комплексы со сложной системой вещных и обязательственных прав и обременений. И оценка таких объектов представляет собой сложную задачу.
Актуальность настоящей работы подчеркивается также и тем, что для получения корректного результата после проведения работ по оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо произвести расчет стоимости с использованием нескольких способов определения цены участка. В случае, если это требование не учитывается, то в процессе работ по оценке имеют место некорректные результаты.
Теме оценки рыночной стоимости земельного участка посвящены научные работы и монографии таких российских ученых и практиков, как: Акимова И.С., Баюк О.А., Лукьяница А.А., Прорвич В.А., Семенова Е.А., Аксенов В.М., Левада Г.П., Анисимова Л.К., Грибовский С.В., Цымбалов В.В., Григорьев А.В., Козин П.А., Лейфер Л.А., Кашникова З.А., Кузьмин А.В. и др.; и зарубежных исследователей: Reilly F.K., Brown K.C., Kelly J., Cook C., Spitzer D., Piloff S., Clark J.A., Linder J.C., Dwight B.C., Rhoades S.A., Hannan T.H., Wolken J.D., Madura J., Wiant K.J., Cornett M., Tehranian H., Santomero A.M., Calomiris C., Karenski J., De Young R., Roll R., Fama, E.F., Jensen M. C., Morck R., Schleifer A., Vishney R. и др.
Цель предлагаемой работы – изучить и проанализировать теоретические и практические аспекты проблем оценки рыночной стоимости земельного участка.
Объектом исследования в данной работе являются земельные участки РФ.
Предмет исследования - методология оценки рыночной стоимости земельного участка.
Для достижения данной цели в работе были определены следующие задачи:
? рассмотреть организационно-экономические, правовые и практические основы оценки рыночной стоимости земельного участка;
? изучить особенности оценки рыночной стоимости различных типов земельных участков;
? исследовать проблемные вопросы оценки рыночной стоимости земельного участка;
? привести расчет рыночной стоимости земельного участка на примере конкретного объекта.
Рассмотрение данных вопросов поможет сформулировать правила, способствующие получению более успешных результатов оценки.
Методическую основу исследования составили научные работы и монографии отечественных и зарубежных ученых и практиков, занимающихся проблемами оценки рыночной стоимости земельного участка, публикации специализированной периодической печати.
В процессе изучения и обработки материалов применялись следующие методы экономических исследований: абстрактно-логический, монографический, экономико-статистический, расчетно-конструктивный, использовались основные приемы анализа.Литература1. Конституция РФ.
2. Гражданский Кодекс РФ.
3. Земельный Кодекс РФ.
4. Налоговый кодекс РФ.
5. Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.1998г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
6. Федеральный Закон №122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
7. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519).
8. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (Утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р)
9. Акимова И.С., Баюк О.А., Лукьяница А.А., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Аддитивные математические модели для выделения экологической, транспортной и иных составляющих рыночной стоимости городских земельных участков // www.ocenka.net.
10. Аксенов В.М., Левада Г.П. Особенности оценки стоимости земельных участков под уникальными объектами // www.labrate.ru
11. Анисимова Л.К. Принципы оценки земельных сервитутов. // www.ocenka.net.
12. Арсеньев С.В. Экспертные системы для оценки объектов урбанизированных земельных отношений с неполными исходными данными на основ современных ГИС-технологий // www.ocenka.net.
13. Артеменков Л.И., Артеменкова И.Л. О феномене дисконтирования и методике изложения капитализации в теории и практике ипотечного кредита // Вопросы оценки. – 2004. – №1. – С.4-13.
14. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента, как управлять капиталом? – М.: Финансы и статистика, 2004. – 383 с.
15. Бланк И.А. Финансовый менеджмент: Учебный курс. – К.: Ника-Центр, 2003. – С.251-254.
16. Бурмакина Н.И., Прорвич В.А., Палий Н.В., Семенова Е.А. Территориальное и экономическое зонирование в системе информационных технологий кадастровой оценки и сбора земельных платежей // www.labrate.ru
17. Валешний И.К. Совершенствование структуры посевных площадей на орошаемых землях в связи с концентрацией и специализацией сельскохозяйственного производства. В кн. Повышение эффективности использования орошаемых земель в Ставропольском крае. Труды ЮжНИИГим, 1999.
18. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. М., РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.
19. Грачева М.В. Анализ проектных рисков. М.: Финстатинформ, 2003.
20. Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. – СПб.:Изд-во СПБГУЭФ, 2005. -174 с.
21. Грибовский С.В., Цымбалов В.В. Особенности оценки рыночной стоимости права застройки земельных участков в Санкт-Петербурге // www.ocenka.net.
22. Григорьев А.В., Козин П.А. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения // www.labrate.ru
23. Давиденко Н., Кудашев А. Финансовый менеджмент: эволюция взглядов и уточнение предмета // Проблемы теории и практики управления. – 2003. – №1. – С. 116-118.
24. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. М., АБК, 2005.
25. Коростелев С.П. Проблемные вопросы теории и практики оценки недвижимости на современном этапе // www.labrate.ru
26. Коршунов А.Ф.. Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки стоимости собственности. МАОК, 2005.
27. Кузнецов В.Н. Почему "не идет" ипотека? // www.ocenka.net.
28. Кузнецов В.Н., Прорвич В.А. К вопросу об эффективности управления публичной собственностью в ходе ее приватизации // www.ocenka.net.
29. Кулаков Ю.Н. Концепция ценности городских территорий // www.labrate.ru
30. Лейфер Л.А., Кашникова З.А., Кузьмин А.В. Мультипликаторы для оценки земельных участков // www.labrate.ru
31. Масарский М.В., Палий Н.В., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Исторические уроки оценки земли и иной недвижимости в России применительно к современным проблемам земельной реформы и перспективам развития оценочной деятельности в этой области // www.labrate.ru
32. Медведева О.Е. Оценка земли и природных ресурсов // www.ocenka.net.
33. Медведева О.Е., Касьянов П.В., Петров А.П., Воронков П.Т. Оценка стоимости лесных земель // www.labrate.ru
34. Медовый А.Е. Применение элементов доходного подхода к оценке земель сельскохозяйственного назначения // www.ocenka.net.
35. Междисциплинарные вопросы оценки стоимости. /Под ред. Рутгайзер В.М., изд-во "Квинто-Консалтинг" М., 2005, с. 6-12.
36. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения. Пер. с франц. М., "Прогресс", 1977.
37. Методология оценочной деятельности: современное состояние и перспективы развития в Российской Федерации. Фонд "Бюро экономического анализа", М., 2005, 81 с.
38. Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Международные стандарты оценки. Кн. 1 и 2. "Типография Новости", М., 2005.
39. Новодворский В.Д., Хорин А.Н. Об оценке основных средств // Бухгалтерский учет. – 2004. – №5. – С.24-27.
40. Организация оценки и налогообложения недвижимости (под ред. Дж. К. Эккерта). Пер. с англ. М., "Стар Интер", 2005.
41. Осташко В.Я. Оценка девелопмента недвижимости на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельно-имущественного комплекса // www.labrate.ru
42. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2005.
43. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.И., Львов Д.С., Медведева О.Е. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.- 704 с.
44. Палий Н.В., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Некоторые особенности формирования объектов оценки - земельно-имущественных комплексов в системе вещных и обязательственных прав // www.labrate.ru
45. Пахомова О.М., Федоров В.П. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки. (Модельное и информационное обеспечение массовой оценки территории города). // Вопросы оценки, 2005. №6.
46. Прорвич В.А. Институциональные проблемы обеспечения и развития системы оценки для простого и сложного городского земельного рынка // www.ocenka.net.
47. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М., "Дело", 2005.
48. Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода. //RWAY, 2005. №39.
49. Русанов Л.К. Оценка земельных участков, расположенных под предприятиями // www.labrate.ru
50. Сельское хозяйство. Статистические сборники, 2003 г.
51. Семенова Е.А. Практический опыт формирования и оценки сложных объектов урбанизированных земельных отношений в системе вещных и обязательственных прав // www.ocenka.net.
52. Слюсарева Н.И. Управление стоимостью земельных участков. Практические и методические аспекты // www.ocenka.net.
53. Стрельникова Т.А. Методические положения по оценке земли сельскохозяйственного назначения. Саратов, СГУ, 2005.
54. Стрельникова Т.А. Практические рекомендации по оценке сельскохозяйственных угодий на уровне региона // www.labrate.ru
55. Ушаков Е.П. Организация и моделирование массовой оценки недвижимости в имущественном налогообложении. МАОК, 2005.
56. Ушачев И.Г. Проблемы устойчивого развития АПК России. Журнал «Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий», 2003, № 9.
57. Филиппова Т.А. Формирование рынка земли и объектов недвижимости промышленного и иного специального назначения Республики Хакасия // www.ocenka.net.
58. Фомин Н. П. Опыт проведения оценочных работ при формировании системы налогообложения земли исходя из кадастровой стоимости // www.ocenka.net.
59. Чуев А.В., Говоренкова Т.М., Савин Д.А., Регулирование отношений между собственниками строений и собственниками земли. Право застройки. //Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. №3-4 (16-17), декабрь 2003.
60. Экология и экономика: Региональная экологическая политика. Бобылев С.Н., Медведева О.Е. – М.: ЦЭПР, 2003. -271 с.
61. Эпштейн Д.Б. Финансово-экономические проблемы сельскохозяйственных предприятий России. М.: 2004.
62. Kirk Hamilton. Genuine Saving as a Sustainability Indicator //The World Bank Environment Department. Environmental Economics Series. October 2005.
63. Little Green Data Book. 2005. World Bank, 2005.
64. www.amiti.ru/
65. www.mrsa.ru/
66. www.appraiser.ru/
67. www.intelpro.ru/
68. www.valuer.ru/db_firms.htm
69. www.cfin.ru
70. www.bizoffice.ru
71. www.olma.ru
72. www.valuer.ru
73. www.vedi.ru
74. www.finmarket.ru
75. www.devbusiness.ru
76. www.appraiser.ru
77. www.gaap.ru
78. www.rcb.ru
79. www.rbc.ru
80. www.aup.ru
81. www.findirector.ru
82. www.akm.ru
83. www.rtsnet.ru
84. www.gks.ru
85. www.akm.ru
86. www.e-finansist.ru
87. www.dis.ru
88. www.fingazeta.ru
|
|
