СодержаниеВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 6
1.1. Понятие и форма договора 6
1.2. Предмет и существенные условия договора долевого участия в строительстве 10
1.3. Субъектный состав договора 16
Глава 2. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА 24
2.1. Уступка права требования передачи объекта долевого строительства участником другому лицу 24
2.2. Форма уступки требования и государственная регистрация уступки 29
2.3. Последствия перехода права требования 33
Глава 3. ПРАВОВЫЕ РИСКИ ПО ДОГОВОРУ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ПУТИ ИХ МИНИМИЗАЦИИ 41
3.1. Защита прав потребителя в инвестиционных правоотношениях 41
3.2. Минимизация рисков, связанных с недостатками системы учета договоров 52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 58
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 63
ПРИЛОЖЕНИЯ 68ВведениеДолевое участие в строительстве жилья (с заключением соответствующего договора) является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. В последнее время этот способ приобретает все большую популярность. Сложность правового регулирования возникающих при этом отношений состоит в том, что данный договор относится к категории непоименованных. По этой причине он квалифицируется либо как договор подряда, либо как договор об инвестиционной деятельности, либо как договор простого товарищества, либо как договор купли-продажи. В любом случае гражданин, вкладывающий свои деньги, должен выступать как равный контрагент. На практике же гражданин является слабой, не защищенной экономически и юридически стороной договора. Для защиты его интересов представляется важным определить, подпадает ли договор долевого участия в строительстве жилья под действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей". В связи с этим необходимо определить, какие правовые нормы будут регулировать отношения сторон по договору долевого участия.
В России долгое время существовала потребность принятия специального федерального закона, который бы регламентировал отношения, связанные с долевым строительством. В правовом регулировании нуждались процессы привлечения средств физических и юридических лиц для финансирования строительства объектов недвижимости и принятия застройщиком обязательств передать определенные помещения или иную часть возведенного объекта недвижимости в собственность инвесторов. В связи с пробелом в праве судам при разрешении споров приходилось применять нормы Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) о договоре простого товарищества, строительного подряда и иных договоров, а также общие положения об обязательствах. Однако на практике это приводило к невозможности защиты прав участников долевого строительства надлежащим образом.
Принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) имеет своей целью разрешить названные проблемы, четко урегулировать правоотношения участников долевого строительства и создать систему защиты прав физических и юридических лиц, финансирующих долевое строительство.
В настоящее время отсутствуют серьезные исследования, посвященные вопросам правовых рисков, связанных с договором инвестирования, и защитой прав физического лица, заключившего данный договор.
Все вышесказанное определяет актуальность исследования.
Практическая значимость работы состоит в том, что в ней рассмотрен механизм защиты прав физического лица в инвестиционных отношениях. Проанализирован договор инвестирования в жилищное строительство, особое внимание уделено самому проблемному вопросу инвестиционных отношений - процессу передачи объекта строительства, а также выявлены правовые риски по договору инвестирования в жилищном строительстве и пути их минимизации. Все это предоставляет возможность гражданину, желающему улучшить свои жилищные условия путем инвестирования в жилищное строительство, использовать данную работу в качестве практического пособия.
Целью исследования являлось комплексное исследование правового регулирования договора инвестирования, заключенного между застройщиком и физическим лицом, а также анализ правовых рисков указанного договора и путей их минимизации.
В этой связи были поставлены следующие задачи исследования:
1. Проанализировать законодательную базу правового регулирования договора инвестирования в строительстве.
2. Рассмотреть различные элементы указанного договора.
3. Выявить особенности передачи объекта строительства.
4. Проанализировать правовые риски по договору инвестирования в жилищном строительстве и связанные с ними способы защиты прав потребителя.
5. Разработать предложения по изменению законодательства, направленные на минимизацию указанных рисков.
Предметом исследования стал комплекс правоотношений, складывающийся при заключении и исполнении договора инвестирования в жилищное строительство.
Объектом исследования являются совокупность институтов и норм права, регламентирующие деятельность сторон договора инвестирования в жилищное строительство, а также практика их применения.
Теоретической базой исследования стали труды В.В. Витрянского, М.И. Брагинского, И.А.Бланк, Е.В. Козловой, Ю.А. Свирина, К.И. Скловского, Л.А. Новоселовой, Е.А. Суханова, В.П. Грибанова, Т.И. Илларионовой, Л.Л. Чеговадзе, В.Т. Смирнова, Ю.К. Толстого и др.ЛитератураНормативно-правовые акты.
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) // Российская газета от 25 декабря 1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 20.02.1996 N 18-ФЗ, от 12.08.1996 N 111-ФЗ, от 08.07.1999 N 138-ФЗ, от 16.04.2001 N 45-ФЗ, от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 161-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 29.07.2004 N 97-ФЗ, от 29.12.2004 N 192-ФЗ, от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 30.12.2004 N 217-ФЗ, от 02.07.2005 N 83-ФЗ, от 21.07.2005 N 109-ФЗ, от 03.01.2006 N 6-ФЗ, от 10.01.2006 N 18-ФЗ) // СЗ РФ, 1994, № 32.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 12.08.1996 N 110-ФЗ, от 24.10.1997 N 133-ФЗ, от 17.12.1999 N 213-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 8-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 26.03.2003 N 37-ФЗ, от 11.11.2003 N 138-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 30.12.2004 N 219-ФЗ, от 21.03.2005 N 22-ФЗ, от 09.05.2005 N 45-ФЗ, от 18.07.2005 N 89-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 N 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П) // СЗ РФ, 1996, № 5.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 03.10.2004 N 123-ФЗ, от 21.12.2004 N 172-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 29.12.2004 N 191-ФЗ, от 07.03.2005 N 15-ФЗ, от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 31.12.2005 N 206-ФЗ) // СЗ РФ, 2001, № 44.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ) // СЗ РФ, 2005, № 1.
6. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. Федеральных законов от 19.06.1995 N 89-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. 1991. № 29. Ст. 1005.
7. ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 N 20-ФЗ, от 12.04.2001 N 36-ФЗ, от 11.04.2002 N 36-ФЗ, от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 11.05.2004 N 39-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ (ред. 29.12.2004), от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 29.12.2004 N 196-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ, от 30.12.2004 N 217-ФЗ, от 05.12.2005 N 153-ФЗ, от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 17.04.2006 N 53-ФЗ) // СЗ РФ. 1997. № 30.
8. ФЗ от 31.05.2002 N 62-ФЗ "О гражданстве Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 11.11.2003 N 151-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 03.01.2006 N 5-ФЗ) // СЗ РФ. 2002. № 22.
9. ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1).
10. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (в ред. Федеральных законов от 09.01.1996 N 2-ФЗ, от 17.12.1999 N 212-ФЗ, от 30.12.2001 N 196-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 21.12.2004 N 171-ФЗ) "О защите прав потребителей // СЗ РФ. 1996. N 3.
11. ФЗ от 17.10.1995 "Об архитектурной деятельности" (в ред. Федеральных законов от 30.12.2001 N 196-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ) // СЗ РФ. 1995. № 47.
12. Приказ Департамента муниципального жилья от 29.12.1993 № 36 "Об упорядочении оформления передачи жилой площади в собственность юридических и физических лиц" // Справочная правовая база "КонсультантПлюс".
13. Приказ Департамента муниципального жилья от 14.04.1994 № 13 "О внесении изменений и дополнений в Приказ № 36 от 29.12.1993 г." // Справочная правовая система "КонсультантПлюс".
Научная и учебная литература
14. Бланк И.А. Основы финансового менеджмента. К., 1999.
15. Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 1999.
16. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2001;
17. Защита прав потребителей. Разъяснения по применению Закона. М., 2002.
18. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации" (постатейный). М., 2005.
19. Илларионова Т.И. Механизм действия гражданско-правовых охранительных мер. Свердловск, 1980.
20. Смирнов В.Т., Толстой Ю.К., Юрченко А.К. Советское гражданское право (в 2-х частях). Часть 1. Ленинград, 1982.
21. Суханов Е.А. Гражданское право. Т. 1. М., 1998.
22. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации" // Подготовлен для СПС КонсультантПлюс, 2005.
Периодическая литература
23. Трапезников В.А. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве // "Право и экономика", 2005, N 9.
24. Чеговадзе Л.Л. Защита субъективного гражданского права: проблемы реализации // Арбитражная практика. 2003. N 6.
25. Шарапов В.В. Об участии в долевом строительстве: комментарий к закону // "Право и экономика", 2005, N 12.
26. Федоров С. Цена надежности // "ЭЖ-Юрист", 2005, N 6.
27. Фоков А.П. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // "Нотариус", 2005, N 2.
28. Фоков А.П. Объекты недвижимости и защита физических и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов // "Юрист", 2005, N 2.
29. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // "Журнал российского права", 2006, N 1.
30. Витрянский В.В. Договор строительного подряда и иные договоры в сфере строительства // Хозяйство и право, 2005, приложение к № 7.
31. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2.
32. Макаров О. Регулирование создания и использования недвижимости // "Законность", 2005, N 5.
33. Новоселова Л.А. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. // Хозяйство и право. 2005. № 8.
34. Пиксин Н., Оксюк Т. О тех, кто в доле // "Бизнес-адвокат", 2005, NN 15, 16.
35. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997. N 3.
36. Скловский К.И. О применении Закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2000. N 5.
37. Сидоров А. Новеллы долевого участия // "ЭЖ-Юрист", 2005, N 19.
38. Сокол П.В. Новый закон о жилищных накопительных кооперативах // "Законодательство и экономика", 2005, N 11.
Судебная практика
39. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. N 1.
40. Постановление ФАС Поволжского округа от 16 мая 2002 г. по делу N А06-2631-18/2001.
41. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 8 августа 2003 г. по делу N А21-3538/02-С2.
42. Постановление ФАС Центрального округа от 19 июня 2001 г. по делу N А23-53/9-2000Г.
43. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 августа 2004 г. по делу N А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2.
44. Обобщение практики ВС РФ рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003, N 2.
45. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 июня 2001 г. по делу N А05-04707/00-166/23.
46. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 октября 2004 г. по делу N Ф04-7574/2004(5733-А70-9).
47. Постановление Пленума Верховного Суда от 29.09.1994 N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей"."
|
|
