СодержаниеВведение 3
Глава 1.Правовое регулирование земельного рынка в Российской Федерации 5
1.1.Форма собственности и правовой режим земельного участка 5
1.2.Ограничения (обременения) и сервитуты прав собственности на земельный участок. 23
1.3.Земельный рынок и его экономические, правовые и иные особенности 28
Глава 2.Понятие, цели и принципы оценки земельных участков 34
2.1.Понятие земельного участка, земля как фактор производства 34
2.2.Основные цели и задачи оценки стоимости земельных участков 38
2.3. Особенности стоимостного оценивания земельных участков различного назначения 40
2.4. Подходы, методы и особенности оценки земельного участка различного целевого назначения. 43
Глава 3 Отчет об оценке стоимости незастроенного земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район. 54
Заключение 75
Библиография 77ВведениеАктуальность темы исследования. Развитие рыночных отношений в России обусловливает необходимость эффективного функционирования рынка недвижимости. Мировой опыт рыночного хозяйствования позиционирует земельную недвижимость как одну из фундаментальных основ национальной экономики.
В отечественной экономике долгое время единый объект недвижимости законодательно отделен от фактора, определяющего местоположение объекта - земельного участка. На протяжении XX в. в России практически отсутствовал институт частной собственности на землю и рыночных земельных отношений. Безвозмездность наделения земельными ресурсами, административный способ хозяйствования порождали неэффективное, нерациональное использование земли. До принятия Земельного кодекса Российской Федерации 28 сентября 2001 г. в нашей стране отсутствовали полноценная правовая база для формирования рыночных земельных отношений и механизм осуществления права частной собственности на землю, гарантированный Конституцией Российской Федерации. Всплеск активности в земельном секторе рынка во многом обусловлен сложившейся возможностью перераспределения государственной и общественной собственности.
Становление и развитие земельных отношений ставит перед собственником задачу оценки. Возможность купли-продажи и аренды земли, необходимость развития ипотеки, установления платы за пользования земельными ресурсами (земельной ренты) требуют знания стоимости земельных активов, точная оценка которых способствует правильному и обоснованному принятию управленческих решений.
Западная методология, основанная на развитом и длительно функционирующем земельном рынке, и существовавшие в дореволюционной России оценочные методики не могут быть объективно использованы в настоящих отечественных условиях. Разработанные Министерством имущественных отношений и обязательные к применению "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков" содержат массу спорных положений, что порождает бурные дискуссии в профессиональной среде.
Таким образом, исследование Оценка рыночной стоимости земельного участка различного назначения на обозримую перспективу представляются актуальными в теоретическом и практическом аспектах.
Степень разработанности проблемы. Многоаспектный характер исследуемой проблемы требует учитывать не только научные труды, непосредственно посвященные заявленной теме, но и работы, связанные с объединением и дополнением существующих методик.
Теоретические основы оценки стоимости земель в условиях развитого рынка разработаны в трудах зарубежных авторов: X. Дитериха, Н. Ордуэя, Дж. Фридмена, Г. Харисона, Дж. К. Эккерта. В условиях административной экономики существовало два принципиально отличающихся теоретических подхода к оценке земли: затратный, основанный на оценке вложений в землю, отраженный в работах Н. Бекаревича, Ю. Зарембо, С.Г. Струмилина, и рентный, опирающийся на капитализацию доходов, - в работах: Г. Бабкова, М. Виленского, А. Степанкова, И. Храброва. Проблемы оценки земель в России в условиях неразвитости рынка земли затронуты А.Г. Грязновой, В.А. Прорвичсм, В.М. Рутгайзером, Е.И. Тарасевичем, М.А. Федотовой.
Теоретические и практические аспекты оценки земельной недвижимости находят отражение в работах современных исследователей рынков недвижимости и земли: В.Н. Волкова, П.Г. Грабового, П.Ф. Лойко, А.П. Огаркова, В.И. Ресина, А.С. Чешева, Н.А. Страховой, И.П. Фесенко, В.Н. Рагрина, Ю.А. Цыпкина.
Актуальность темы исследования, ее практическая значимость, неполная степень разработанности в литературе, наличие спорных положений определили цель и задачи дипломной работы.Литература1. Конституция РФ;
2. Гражданский кодекс РФ (части I-IV, с изменениями и дополнениями);
3. Федеральный Закон " Об оценочной деятельности в Российской Федерации " от 29 июля 1998 года № 135 - ФЗ (в редакции Федеральных законов от 21.12.2001 г. №178 - ФЗ, от 21.03.2002 г. №31 - ФЗ, от 14.11.2002 г. №143 - ФЗ, от 10.01.2003 г. №15 - ФЗ, от 27.02.2003 г. №29 - ФЗ, №29 - ФЗ от 22.08.2004, №7-ФЗ от 05.01.2006, №157-ФЗ от 27.06.2006, №13 от 05.02.2007, №129-ФЗ от 13.07.2007, №220-ФЗ от 24.07.2007, от 30.06.2008 N 108-ФЗ).
4. Налоговой кодекс РФ, ч.1, ч.2, в редакциях 2000 - 2004 г.г.;
5. Градостроительный кодекс РФ (с изменениями на дату оценки);
6. Земельный кодекс РФ (с изменениями на дату оценки);
7. Федеральный закон "О техническом регулировании" от 27 декабря 2002 г. №184 - ФЗ;
8. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. №122 - ФЗ (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 № 20 - ФЗ, от 12.04.2001 №36 - ФЗ, от 11.04.2002 г. №36 - ФЗ от 09.06.2003 №69 - ФЗ);
9. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 N 20-ФЗ, от 12.04.2001 N 36-ФЗ, от 11.04.2002 N 36-ФЗ, от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 11.05.2004 N 39-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ (ред. 29.12.2004), от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 29.12.2004 N 196-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ, от 30.12.2004 N 217-ФЗ, от 05.12.2005 N 153-ФЗ, от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 17.04.2006 N 53-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 30.06.2006 N 93-ФЗ, от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 24.07.2007 N 214-ФЗ).
10. Постановление Министерства труда и социального развития РФ от 21.08.1998 г. №37 (в ред. постановления Минтруда России от 20.04.2002 г. №44);
11. Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81 - 1. 99, утверждённые постановлением Госстроя РФ от 26 апреля 1999 года №31, с 10 - ю. приложениями;
12. Положение об организации государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации, утверждённое постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно - коммунальному комплексу от 30 декабря 1999 г. №93;
13. ГОСТ Р 6. 30 - 2003 Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно - распорядительной документации. Требования к оформлению документов - М.: изд - во стандартов, 2003;
14. ГОСТ Р511441 - 98 "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения" - М.: изд - стандартов, 1998.
15. Государственная система документационного обеспечения управления (ГСДОУ). Основные положения. Общие требования к документам и службам документационного обеспечения от 25 мая 1988 г. №33 - М.: Главархив СССР, 1991.
16. ДР - 191 - 98. Унификация текстов управленческих документов. Методические рекомендации ВНИИДАД ФАС РФ - М.: ВНИИДАД, 1998.
17. Методические рекомендации по определению величины сметной прибыли при формировании свободных цен на строительную продукцию (письмо Минстроя России от 30.10.92 г. №БФ - 906/12).
18. Методические рекомендации по расчёту величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции с изменениями и дополнениями к ним (письма Минстроя России от 30.10.92 г. №БФ - 907/12 и от 13.11.96 г. №ВБ - 26/12 - 368).
19. Методические рекомендации по составлению сметных расчётов (смет) на строительные и монтажные работы ресурсным методом (письмо Минстроя России от 10.11.92 г. №БФ - 926/12).
20. Методические рекомендации по использованию текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчётах за выполненные работы (письмо Госстроя России от 31.05.93 г. №12 - 133).
21. Методические рекомендации по определению сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР) (письмо Госстроя России от 04.06.93 г. №12и - 146).
22. Методические рекомендации о порядке применение нормативов накладных расходов в строительстве (письмо Госстроя России от 18.10.93 г. №12 - 248)
23. Основные положения (концепция) ценообразования сметного нормирования в строительстве в условиях развития рыночной отношений (письмо Госстроя России от 22.10.93. г. №БЕ - 19 - 21/12)
24. Методические рекомендации по формированию укреплённых показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР) (письмо Госстроя России от 05.11.93 г. №12 - 275).
25. Методические рекомендации по формированию и использованию укреплённых показателей базисной стоимости (УПБС) для объектов жилищно - гражданского назначения (письмо Госстроя России от 29.12.93 г. №12 - 346).
26. Методические рекомендации по формированию и использованию укреплённых показателей базисной стоимости (УПБС) строительства зданий и сооружений производственного назначения (письмо Госстроя России от 29.12.93 г. "12 - 347).
27. Методические рекомендации по порядку составления смет на пусконаладочные работы на вводимых в эксплуатацию предприятиях зданиях и сооружениях (письмо Госстроя России от 24.02.94 г. №12 - 29).
28. Свод правил по определению стоимости строительствам в составе предпроектной и проектно - сметной документации (СП 81 - 0194) (письмо Минстроя России от 29.12.94г. №ВБ - 12 - 276).
29. Методическое пособие по расчёту затрат на службу заказчика - застройщика (письмо Госстроя России от 13.12.95 г. №ВБ - 29/12 - 347).
30. Методические рекомендации по расчёту индексов цен на строительную продукцию для подрядных строительно-монтажных организаций (письмо Минстроя России от 13.11.96 г. №ВБ - 26/12 - 367).
31. О нормативах затрат на службу заказчика - застройщика осуществляющего строительство за счёт средств федерального бюджета (Постановления Минстроя России от 11.03.93 г. №18 - 14, ,Постановление Госстроя России от 17.02.99 г. №7).
32. Методическое пособие по определению стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально - культурного назначения (письмо Госстроя России от 12.11.97 г. №ВБ - 20 - 254/12).
33. Методические указания о порядке разработки государственных элементных сметных норм на строительные, монтажные, специальные строительные и пусконаладочные работы (Постановление Госстроя России от 24.04.98 г. №18 - 40).
34. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Минимущества России от 06.03.2002 г. №568 - р;
35. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10.03.2003 г. № 1102 - р.
36. Методические рекомендации по оценке стоимости земли, подготовленные АНО "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА", м.: 2004.
37. Киселев С.В. Пособие по оценки недвижимости. - М. : Изд. АКХ МЖКХ, 1993 год.
38. Комаровский П.Е. Сметное нормирование и ценообразование строительных работ. - М.: Финансы и статистика, 1989 год.
39. Методы оценки недвижимости / Сост. Е.И. Тарасевич. - СПб.: Технобалт 1995 год.
40. Оценка недвижимости / Сост. Е.И. Тарасевич. - СПб. : ГТУ , 1997 год.
41. Оценка объектов недвижимости под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА - М., 2007 год.
42. Финансирование инвестиций в недвижимость / Сост. Е.И. Тарасевич.- СПб.: ГТУ, 1996 год.
43. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело ЛТД , 1995 год.
44. Г.С. Харисон. Оценка недвижимости: Учеб. пособ. - М.: 2004 год.
45. Чарин В. Материалоемкость зданий в различных конструктивных системах для обычных и сложных условий строительства: Информационный сборник. - М.: ГБЛ им. В.И. Ленина, 1991 год.
46. Информационный бюллетень агентства "МОБИЛЕ", июнь- ноябрь 2004 года.
47. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости информационного агентства "R WAY", март-ноябрь 2004 года.
48. Комаровский П.Е. Сметное нормирование и ценообразование строительных работ. - М.: Финансы и статистика, 1989 год.
49. Правила оценки физического износа зданий ВСН 53 - 86 (р) Гражданстрой, М.1990 г.
50. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Е.П. Ким, Экспертное бюро М, 1997г.
51. Оценка и переоценка основных фондов. Сост. В. В. Григорьев. - М.: ИНФРА - М, 1997 год.
52. "Основы оценочной деятельности". Учебное пособие. Ф.Б. Риноль - Сараюси. Изд-во "Приор", 2001 год.
53. "Оценка недвижимости". Учебное пособие. И.В. Гранова. Изд - во "Приор", 2001 год.
54. "Введение в теорию оценки недвижимости" А.С. Галушка, В.С. Болдырев, А.Е. Федоров - М, 2009.
55. Оценка недвижимости под общей редакцией Грязновой А.Г., Федотовой М.А., М., Финансы и статистика, 2002 г.
56. Научно - практический журнал "Московский оценщик" за 2000 - 2009 годы.
57. Двуреченских В.А., Федоров А.Е., "Стоимость недвижимости",М. Книга и бизнес 2002 г.
58. Каталог "Недвижимость для бизнеса", 2007 - 2009 года;
59. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости Rway 2006 - 2009 годы;
60. Справочник Оценщика "Индексы цен в строительстве" КО-ИНВЕСТ 2002 - 2009 годы.
61.
62. 14.3. Список источников информации:
63. Еженедельный журнал "Недвижимость и цены" №50, 15-21 декабря 2008
64. www.irn.ru - аналитические обзоры рынка недвижимости
65. www.adm-vidnoe.ru - сайт Ленинского муниципального района Московской обл.
66. www.kadastr.ru - земельный кадастр, кадастровая стоимость земель и т.п.
67. www.esika.ru - информация по муниципальным районам, продажа земли.
68. www.mian.ru - официальный сайт риэлторского агентства "МИАН".
69. www.miel.ru - официальный сайт риэлторского агентства "МИЭЛЬ"
70. www.incom-realty.ru - официальный сайт риэлторского агентства "ИНКОМ""
|
|
