УЗНАЙ ЦЕНУ

(pdf, doc, docx, rtf, zip, rar, bmp, jpeg) не более 4-х файлов (макс. размер 15 Мб)


↑ вверх
Тема/ВариантАнализ существующего торгового центра и бизнеса управляющей компании в городе Воронеж для определения возможных недостатков в управлении и повышения конкурентоспособности компании
ПредметЭкономика
Тип работыдиплом
Объем работы219
Дата поступления12.12.2012
600 ₽

Содержание

ВВЕДЕНИЕ 5 ГЛАВА I. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПОВЫШЕНИЯ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ КОМПАНИИ, ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 10 1. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 10 1.1.Юридическое понятие недвижимости. 10 1.2. Экономическое понятие недвижимости. 11 1.3. Жизненный цикл недвижимости. 13 1.4. Управление объектом недвижимости и повышение его конкурентоспособности 14 2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 38 2.1. Понятие стоимости и цены 38 2.2. Основные подходы и методы оценки недвижимости 40 3. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА. 47 3.1. Понятие и основные цели оценки стоимости предприятия 47 3.2. Виды стоимости предприятия 50 3.3. Основные подходы и методы оценки бизнеса 51 ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ I 61 ГЛАВА II. ПРОЕКТНЫЕ РЕШЕНИЯ ПО ТОРГОВОМУ ЦЕНТРУ В Г. ВОРОНЕЖ. 62 1. СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ 62 2. ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ И КОНСТРУКТИВНЫЕ РЕШЕНИЯ ПО ТОРГОВОМУ ЦЕНТРУ. 63 3. КЛИМАТИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ РАЙОНА И ТЕПЛОТЕХНИЧЕСКИЙ РАСЧЕТ СТЕНЫ 66 4. ИНЖЕНЕРНЫЕ РЕШЕНИЯ ПО БЕЗОПАСНОСТИ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ТОРГОВОМ ЦЕНТРЕ. 68 4.1. Электрическое освещение 68 4.2. Вентиляция и система централизованного пылеудаления. 72 4.3. Противопожарная защита. 73 4.4. Расчет и обоснование нормативных объемов образования отходов 81 4.5. Санитарно-защитная зона. 84 ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ II 85 ГЛАВА III. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА В Г. ВОРОНЕЖ. 86 1. АНАЛИЗ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. ВОРОНЕЖ. 86 2. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 91 3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА. 93 3.1. Выбор последовательности расчета стоимости 93 3.2. Оценка по затратному подходу 93 3.3. Оценка сравнительным подходом 104 3.4. Оценка по доходному подходу 105 3.5. Согласование результатов и итоговое значение стоимости 112 ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ III 115 ГЛАВА IV. АНАЛИЗ ТЕКУЩЕГО СОСТОЯНИЯ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА И КОНЪЮНКТУРЫ РЫНКА 116 1. АНАЛИЗ РЫНКА РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ Г. ВОРОНЕЖА 116 2. АНАЛИЗ СПРОСА И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТИПИЧНОГО ПОКУПАТЕЛЯ 123 3. АНАЛИЗ ТОРГОВОЙ ЗОНЫ 138 4. КОНКУРЕНЦИЯ 145 ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ IV 157 ГЛАВА V. ДИАГНОСТИКА И ОЦЕНКА БИЗНЕСА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ. 158 1. БИЗНЕС ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 158 2. ХАРАКТЕРИСТИКА УПРАВЛЕНИЯ ООО "АРТ-М" 161 2.1. Правовая экспертиза компании 161 2.2. Организационная структура компании 163 3. АНАЛИЗ ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ВНЕШНЕЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ 165 3.1. Выручка и финансовые результаты 166 3.3. Анализ ликвидности и финансовой устойчивости 174 3.4. Анализ деловой активности. 177 3.5. Анализ рентабельности деятельности 178 4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА 181 4.1. Выбор последовательности расчета стоимости. 181 4.2. Оценка затратным подходом. 181 4.3. Оценка сравнительным подходом 188 4.4. Оценка доходным подходом 188 ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ V 200 ГЛАВА VI. УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА В ЦЕЛЯХ ПОВЫШЕНИЯ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ 202 1. ВЫЯВЛЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ЕЕ РЕШЕНИЯ 202 1.1. Предлагаемые мероприятия, направленные на изменение ситуации 205 1.2. Прогнозирование потоков доходов 207 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА ПОСЛЕ РЕАЛИЗАЦИИ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ 209 ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ VI 215 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 216 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 218

Введение

Экономика России стабильно развивалась в последние годы. В первые месяцы 2004 г. продолжился рост важнейших макроэкономических показателей, прежде всего ВВП и промышленного производства. Снизились, по сравнению с уровнем января-февраля 2003 г., темпы инфляции. При этом замедление темпов инфляции происходит в условиях растущего платежеспособного спроса населения. По данным Министерства экономического развития и торговли РФ реальные располагаемые денежные доходы населения в феврале 2004 г. составили 110,3% к уровню 2003г. Доход растет в основном у среднего класса, который является наиболее экономически активным населением страны. Розничный товарооборот увеличивается быстрее по не продуктовой группе товаров, что свидетельствует о том, что населению хватает денег не только на питание и одежду, но и на другие товары. Растет доля банковских вкладов, основная доля контрактов на рынке недвижимости - это покупка новых квартир, колоссально растет спрос на автомобильном рынке, быстро увеличивается количество абонентов мобильной связи и пользователей Интернета, причем особенно важно, что опережающими темпами увеличивается количество пользователей Интернета с домашних компьютеров. Все это свидетельствует о том, что доходы населения растут, а вместе с доходами населения растет розничный товарооборот. Увеличение товарооборота предприятий розничной торговли влечет за собой постоянно растущий спрос на торговые площади. А пока спрос будет превышать предложение, будет расти количество торговых центров. Помимо экономического роста, благоприятной ситуации для развития рынка торговой недвижимости, способствуют муниципальные власти. Они стремятся к преобразованию открытых рынков в торговые центры, обещая при этом четкое регулирование цен в новых торговых точках, чтобы предлагаемые там товары были доступны большинству россиян, которые привыкли делать покупки на обычных рынках. Цель таких преобразований - розничная торговля должна принять, наконец, цивилизованный, не лоточный вид. Но есть, видимо, и другая причина. Властям магазины выгоднее, они гарантируют стабильный сбор налогов и легкость в управлении. Заставить рынки платить налоги, не преобразовывая их в торговые центры или магазины, не получается. Во многих регионах приняты программы развития розничной торговли, предполагающие строительство торговых центров, планы размещения крупных торговых объектов. Наиболее известный документ принят в Москве, согласно которому до 2020 года в городе будет построено 300 крупных торговых объектов. Аналогичные программы разработаны и в других городах России. Например, в Воронеже создание торговых центров ведется в соответствии с программой развития розничной торговли города. Но, даже не смотря на то, что сегодня торговая отрасль в России активно развивается, рынок торговых центров России имеет огромный потенциал. Наиболее активно растет число торговых центров в Москве. Это вызвано тем, что здесь сосредоточено 30,3% оборота розничной и 42% оптовой торговли России. Москва считается торговым раем, и год от года становится все более привлекательной для инвесторов и организаторов торговых центров. Однако на московском рынке конкуренция становится все более ощутимой, и многие крупные компании начали осуществление программы развития региональных торговых центров. Основные претенденты на строительство торговых центров - это города-миллионники, хотя и они очень сильно разняться по уровню доходов и платежеспособности населения. Есть целый ряд населенных пунктов (например, Тюмень) с численностью населения менее 1 млн. человек, но сравнительно высоким уровнем доходов. В такие города и устремляются девелоперы торговых центров. В регионах становится все больше представителей среднего класса, обеспеченных людей, готовых платить за удобство и экономию времени. Обеспеченные россияне все больше внимания уделяют работе, у них все более жесткие требования к расходованию своего времени. Потребность в торговых центрах есть и у жителей не больших городов России. Например, в Ижевске потребительский спрос скромный, но даже он ничем не удовлетворен. Из розничных сетей в городе представлен только магазин бытовой техники "Эльдорадо". Жители города ездят за определенными группами товаров в соседние города, и даже в Москву. В городах России, с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн. человек, растет потребность у покупателей в качестве и культуре торгового обслуживания, в широком ассортименте товаров и услуг, оказываемых попутно с приобретением товаров. Также существует невосполненный спрос, по различным группам товаров достигающий 20% - 40%. Это обуславливает целесообразность и необходимость развития современных торговых форматов в таких городах. Наиболее остро эту потребность, возникающую среди широких слоев населения, ощутило местное бизнес-сообщество. Именно оно инициировало строительство большей части торговых центров, профинансированное местными же банками. Вторую, куда меньшую часть составляют объекты, девелоперами которых выступают компании, получившие "боевое крещение" в Москве и Московской области. Для московских компаний существует ряд трудностей при выходе на региональный рынок. Первая проблема - это выбор варианта реализации подобного проекта, на сегодняшний день их три: 1. Поиск местного партнера и совместное развитие проекта (при этом московская компания, как правило, выступает основным инвестором, а местный партнер берет на себя процесс получения земли и дальнейших согласований). 2. Покупка объектов на вторичном рынке и их дальнейшая реконструкция под ТЦ (в качестве таких объектов чаще всего выступают промышленные здания и территории). Этот вариант проще с точки зрения получения земли или недвижимости в собственность. 3. Самостоятельная реализация проекта с получением землеотвода у местных властей. Основные сложности возникают в рамках третьего варианта. Связаны они в первую очередь с несовершенством законодательной базы, бюрократическими препонами и большими временными затратами на подбор и оформление участка. Другие варианты стратегии позволяют обойти многие препятствия, но тоже могут иметь свои недостатки. В первом случае (при поиске местного партнера), велика вероятность столкнуться с его "неадекватностью". В частности, партнер может переоценивать стоимость земли либо иметь собственное видение реализации проекта. Во втором случае (при работе на вторичном рынке недвижимости) приходится сталкиваться с завышением стоимости или невозможностью нахождения приемлемых по местоположению, масштабу, конструктивным особенностям и цене объектов. Отдельно следует остановиться на проблеме заполняемости торгового центра. В Москве уже есть целый ряд объектов, испытывающих трудности с формированием пула арендаторов. Регионы в этом отношении имеют ряд специфических особенностей. Крупные сетевые операторы "Рамстор", "Перекресток", "М. Видео", "Техно-Сила", "Спортмастер" довольно охотно идут в регионы в связи, как с необходимостью захвата новых рынков (в Москве уже становится тесно), так и с повышением своей инвестиционной привлекательности. Естественно, сетевики не будут открывать слишком большое количество магазинов в каждом городе, но поскольку процесс их регионального развития начался сравнительно недавно, они заинтересованы во вхождении в "хорошие" проекты, благодаря чему состав якорных арендаторов подбирается достаточно легко. Сложности возникают с заполнением торговых галерей. В ряде случаев эта нехватка компенсируется за счет местных франчайзи известных торговых марок (но таких тоже немного) и прочих региональных компаний. Дефицита в местных компаниях нет, но их качество, напротив, может не устраивать девелоперов. В ряде случаев при сдаче площадей местным компаниям руководству торгового центра приходится устанавливать для них определенные требования по качеству отделки, торгового оборудования и представляемым торговым маркам, однако процесс вовлеченности местных арендаторов идет пока очень медленно. Нельзя забывать и о противодействии местного бизнес-сообщества, которое настороженно относится к пришельцам, понимая, что те "уведут" у них часть покупателей. Самая большая проблема, связанная с региональной экспансией торговых компаний в регионы, - это кадровый голод. Если нехватка профессиональных кадров чувствуется даже в Москве, то в регионах положение куда более запущено. Везти из Москвы команду управленцев, не всегда оказывается эффективно, поэтому многие работают по схеме дистанционного управления. Однако в этом случае степень доверия между партнерами должна быть очень высока. Для успешной работы торгового центра просто необходима управляющая компания, особенно в первый год, потому что именно на этом отрезке жизненного цикла торговому центру требуются постоянные и осмысленные преобразования. Арендаторы приносят доход владельцу торгового центра, следовательно, на их состав следует обратить особое внимание. Смена арендаторов в торговом центре происходит в течение всего времени его функционирования. Однако в правильно созданном торговом центре основная часть смены арендаторов приходится на первые полгода работы, а в последующем меняется не более 5% арендаторов в год. При этом нужно следить за тем, чтобы набор арендаторов (tenant mix) соответствовал уровню торгового центра, чтобы не получилось так, что из всего количества арендаторов с качественной продукцией выделяются один или несколько с низкокачественной продукцией. При наличии подобных арендаторов торговый центр может лишится части своих посетителей. Управляя составом арендаторов, следует учитывать обеспеченность площадями данной товарной группы района, где располагался торговый центр. Выполнение отмеченного требования необходимо для того, чтобы не происходило перенасыщение рынка отдельными товарами, так как оно может привести к низким объемам продаж арендатора и впоследствии - к уходу продавца из торгового центра. Известной рекомендацией является подбор только одного арендатора по каждой группе товаров. Размещать в торговом центре два магазина с похожим ассортиментом, к тому же ориентированных на одну группу покупателей, безусловно, не стоит. Кроме того, арендаторы торгового центра должны сочетаться между собой по признакам сочетаемости групп товаров и услуг и ценовых категорий. Признаками успешного торгового центра служат полное заполнение центра арендаторами, наличие у арендаторов стабильных доходов, наличие достаточного числа платежеспособных покупателей. Однако говорить о том, что в регионах есть успешные торговые центры еще рано. Некоторые находятся в стадии реформирования, другие имеют пока очень короткий срок жизни, третьи существуют только на бумаге. Поэтому проблем с выходом в регионы более чем достаточно, но мы находимся только в самом начале длительного процесса. Вышесказанное определяет высокую потребность рынка в развитии современных торговых форматов, созданных на основании грамотно разработанной концепции. Такая концепция и четко подобранный состав арендаторов позволят собственнику получать стабильный доход на протяжении длительного времени. Целью данной дипломной работы является анализ существующего торгового центра и бизнеса управляющей компании в городе Воронеж для определения возможных недостатков в управлении и повышения конкурентоспособности компании. Для достижения поставленной цели в первой главе рассматриваются общие положения управления недвижимостью, оценки недвижимости и оценки бизнеса. Во второй главе проведен анализ местоположения существующего торгового центра, даны описания объемно-планировочных и конструктивных решений, проанализировано, на сколько инженерное оснащение торгового центра соответствуют современным требованиям комфорта и безопасности. Далее в третьей главе представлены анализ рынка торговых помещений г. Воронежа и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Поскольку настоящее использование торгового центра является наиболее эффективным, рыночная стоимость была определена для текущего состояния. В четвертой главе анализируется текущее состояние торгового центра и конъюнктура рынка розничной торговли г. Воронежа. Определяется портрет типичного покупателя, на которого следует ориентироваться, а так же границы и емкость торговой зоны. Конкурентоспособность торгового центра моды по отношению к другим торговым форматам города определена на основании исследования объектов розничной торговли г. Воронежа. В пятой главе настоящей дипломной работы проведен анализ компании, занимающийся управлением данным торговым центром. Проводится правовая и финансовая экспертизы предприятия, довольно подробно рассматривается организационная структура компании. Стоимость бизнеса рассчитывается затратным и доходным подходами. Шестая глава является логическим заключением диплома: в ней описаны выявленные проблемы управления и предложены пути их решения, направленные на повышение конкурентоспособности компании.

Литература

1. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента М.: Финансы и статистика 2001. 2. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инновации. М.: Филинъ, 1997. 3. Верстина Н.Г., Еленева Ю., Парышева Т. Объект управления - активы компании// Оборудование (рынок, предложение, цены). М., №11, 1999. 4. Фридман Д., Ордуеэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: "Дело", 1999. 5. Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ. 6. Индексы цен в строительстве //Межрегиональный информационно-аналитический ежеквартальный бюллетень. М.: Ко-Инвест. 7. Инженерные решения по охране труда в строительстве / Под ред. Орлова Г.Г. М.: "Стройиздат", 1985. 8. Козырь Ю.В. Оценка и управление стоимостью// Рынок ценных бумаг. М., №19, 2000. 9. Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Дж. Стоимость компаний: оценка и управление. М.: ЗАО "Олимп-бизнес", 1999. 10. Методические указания к выполнению дипломных проектов по оценке бизнеса предприятия для студентов специальности 2915 "Экспертиза и управление недвижимостью". М.: МГСУ, 2000. 11. Методическое пособие по выполнению дипломного проекта по направлениям: "Управление стоимостью недвижимости", "Управление стоимостью бизнеса предприятий инвестиционно-строительной сферы". М.: МГСУ, 2001. 12. Новоселов В.А. Оценка бизнеса фирмы в условиях рыночной экономики. М.: "Дело", 1999. 13. Оценка бизнеса: Учебник для вузов /Под ред. Л.Г. Грязновой и М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 1998. 14. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-83 (р). М.: Стройиздат, 1993. 15. Правила бухгалтерского учета (ПБУ). 6/97 "Учет основных средств". 16. Пчелинцев В.А., Коптев Д.В., Орлов Г.Г.Охрана труда в строительстве: Учебник. М.: "Высшая школа", 1991. 17. Ресурсы международной компьютерной сети "Internet". 18. Салун В.С. Использование оценки стоимости бизнеса в принятии управленческих решений. М., 2001. 19. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов /Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Смоленск Плюс, М.: АСВ, 1999. 20. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебник для вузов. В 2 ч. /Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Смоленск Плюс; М.: Изд-во АСВ, 2001. 21. Ресурсы международной глобальной сети "Интернет". 22. Журнал "Коммерческая недвижимость". 23. Журнал "МОЛЛ". 24. Журнал "Секрет фирмы". 25. Журнал "Экономика и жизнь". 26. Журнал "Вопросы оценки". 27. Журнал "Российская юстиция". 28. Газета "Ведомости. Недвижимость". 29. Российская газета. 30. Экономическая газета.
Уточнение информации

+7 913 789-74-90
info@zauchka.ru
группа вконтакте