СодержаниеВведение
Глава 1. История ипотеки в гражданском праве
1.1. Исторический аспект становления ипотеки
1.2. Развитие ипотеки в России и за рубежом
Глава 2. Юридическая природа договора об итотеке
2.1. Правовая основа договора об ипотеке, понятие, элементы
2.2. Переход права на недвижимое имущество и прекращение договора об ипотеке
2.3. Последующая ипотека
Глава 3. Ипотечное жилищное кредитование: практика применения и перспективы развития
3.1. Практика приминения ипотечного кредитования в России
3.2. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования
Заключение
Список использованных нормативно правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературыВведениеИпотека - залог недвижимого имущества, т.е. отношения направленные на обеспечение исполнения основного обязательства посредством предоставления залогодержателю в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства преимущественного права на удовлетворение своих требований за счет предмета залога. В условиях отсутствия устоявшихся традиций и обычаев исполнения обязательств, низкого уровня правовой культуры и вежливости участников рынка многие кредиторы предпочитают заранее обеспечить возврат передаваемого должнику имущества или его денежной стоимости. Одним из способов этого наряду с неустойкой, удержанием, поручительством, банковской гарантией и задатком является залог. Залог недвижимого имущества является наиболее надежной формой в силу значительной стоимости объектов и необходимости государственной регистрации всех юридически значимых действий с ним.
В России рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается и понятия "ипотека", "закладная" еще не стали привычными для большинства россиян.
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.
В последние годы активно обсуждается проблема развития ипотечного жилищного кредитования, но в массовое сознание внедрение идеи о возможности добровольного закабаления на несколько лет, даже во имя благой цели, идет очень медленно. Помимо этого есть значительное количество институциональных, правовых, экономических факторов, которые в совокупности не просто мешают, а в определенной степени сводят на нет возможности развития, расширения рынка ипотечных правоотношений. Вместе с тем законодатель регулярно принимает нормативные акты, которые должны способствовать становлению данного института в России (осенью 2003 г. был принят Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", на протяжении 2004 г. вносились изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", наиболее существенные из которых были внесены Федеральный закон от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Правоотношения, возникающие в связи с залогом недвижимого имущества, регулируются Гражданским кодексом РФ в главе "Обеспечение обязательств", а специальные правила по сравнению с общими установлены Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке") .
Ипотека давно перестала быть просто одним из способов обеспечения гражданско-правовых обязательств, она стала затрагивать не только частные интересы отдельных граждан и организаций, но и публичные - государства и общества в целом.
Связано это прежде всего с тем, что ипотека является одним из способов решения проблемы обеспечения конституционного права граждан на жилище, гарантированного ст. 40 Конституции Российской Федерации.
Государство предпринимает определенные меры по разрешению ситуации: принят ряд государственных программ, объединенных в программу "Жилище", имеющих своей задачей снижение остроты жилищной проблемы, однако государство в состоянии за счет бюджета предоставить жилье только 1-2% граждан, а миллионы семей стоят в очереди на получение социального жилья десятки лет. Очевидно, что такими усилиями государства жилищную проблему не решить.
Одним из способов решения проблемы является развитие системы ипотечного жилищного кредитования, позволяющего объединить усилия самих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и средства коммерческих структур при активной поддержке государства, при условии, что содействие ипотеке будет одним из основных направлений социально-экономической политики. На современном этапе развития жилищного рынка страны кредитование покупки и строительства жилья имеет большие перспективы, что является весьма актуальным для миллионов семей. Если в полной мере задействовать ипотечные схемы, то в них смогут участвовать 30% населения. А пока число квартир, приобретенных по ипотечным и околоипотечным схемам, по всей России не превышает 100 тыс. Это 1-2% от всего проданного жилья.
Ежегодно в целом по стране принимается в эксплуатацию примерно 30 млн. кв. м жилья. Из этого количества без привлечения заемных средств в состоянии приобрести квартиру не более чем 500 тысяч семей (исходя из того, что среднее количество членов семьи составляет три человека). Таким образом, налицо явное несоответствие имеющегося спроса на жилье и адекватной возможности его реализовать. Ипотека может помочь разрешить это противоречие, обеспечив спрос на жилье реальными кредитными средствами.
Актуальность выбранной темы обусловлена следующим. В развитии ипотеки напрямую заинтересовано не только население, но и само государство, поскольку ипотечное кредитование способствует привлечению в сферу строительства, в частности жилищного, крупных инвестиций. Причем эти инвестиции не только значимы по размерам, но и по характеру своему являются долгосрочными, а кроме того, эффективно обеспечены недвижимостью.
Как справедливо отмечают специалисты, рост жилищного строительства стимулирует развитие практически всех отраслей жизнеобеспечения населения, созданию новых рабочих мест, росту экономики и жизненного уровня, что, в свою очередь, ведет к снижению социальной напряженности.
Таким образом, значимость института ипотеки для экономики страны и реализации социально-направленной жилищной политики очевидна.
Очевидно также и то, что развитие ипотечного кредитования возможно исключительно на крепком правовом фундаменте нормативно-правовых актов, комплексно регулирующих все аспекты ипотеки.
Отметим, что в период административно-командной экономики советского периода ипотека как таковая возникнуть не могла, поскольку отсутствовал рынок недвижимости. Положение изменилось за последние десять с лишним лет. Ряд политических, экономических и социальных реформ кардинально перестроили всю систему отношений собственности.
Целью данной работы является изучение системы ипотечного кредитования жилья в России, на основе действующего законодательства.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:
- рассмотрение исторического аспекта зарождения ипотечного кредитования, как в России так и за рубежом;
- исследование особенностей ипотеки в России;
- раскрытие основных положений договора ипотеки, понятия и его основных элементов;
- рассмотрение вопроса связанного с переходом права на недвижимое имущество, а также оснований прекращения договора об ипотеке;
- рассмотрение последующей ипотеки;
- исследование вопроса касающегося перспектив развития и практики применения ипотечного кредитования в России и зарубежном.
По данной тематике изучены последние нормативные акты, такие как Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.), Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", исследована специальная литература таких известных авторов как Плешановой О., Садикова О.Н., Толкушкиной А.В., и других не менее известных авторов, также подвергнута анализу практика ипотечного кредитования в России.
Структура данной работы включает в себя три главы разбитые на параграфы.
В первой главе рассматривается исторический аспект развития ипотеки, как в России так и за рубежом. Данная глава включает в себя соответственно два параграфа.
Вторая глава раскрывает юридическую природу договора ипотеки, т.е. понятие, основные элементы и существенных условия данного вида договора. Данная глава содержит три параграфа.
Третья глава посвящена непосредственному рассмотрению вопроса касающегося ипотечного кредитования жилья. В ней рассматривается практика применения ипотечного кредитования в России, а также перспективы развития ипотеки в РФ.Литература1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля 2004 г). // Российская газета от 6, 7, 8 февраля 1996 г. N 23, 24, 25.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - N 44. - ст. 4147
3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400
4. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 ноября 2003 г. N 46 (часть II) ст. 4448
5. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // "Российская газета" от 12 января 2005 г. N 1
6. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 января 2000 г., N 3, ст. 278
7. Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753 "О федеральной целевой программе "Свой дом" // Собрание законодательства Российской Федерации, 1 июля 1996 г., N 27, ст. 3280
II. Специальная литература
1. Аюшеева С.Д., Почему буксует ипотека // "Экономика и жизнь-ЮРИСТ", N 26, июль 2004 г.
2. Аюшеева С.Д., Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования // "Законодательство", N 11, ноябрь 2004 г.
3. Белявский И., Оформление ипотечных жилищных кредитов // "Российская юстиция", N 5, май 2000 г.
4. Бумагина В.В. Комментарий к письму Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 "О спорах, связанных с договором об ипотеке" // "Нормативные акты для бухгалтера. - 2005. - N 4.
5. Гимолеев Р.Р., Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения // "Право и экономика№, N 2, февраль 2004 г.
6. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций // Под ред. О.Н. Садикова. - "Юристъ", 2004 г.
7. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - "Юристъ", 2003 г.
8. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию // Российская юстиция. - 1996. - N 11
9. Ем В.С., Рогова Е.С., Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // "Законодательство", N 3, март 1999 г.
10. Исаенкова О., Залог в законе // " Экономика и жизнь- ЮРИСТ", N 10, март 2003 г.
11. Ипотека в России // Под ред. Толкушкиной А.В., - М.: Юристъ, 2002
12. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)/Отв. ред. Ткач А.Н. - ЗАО Юстицинформ, 2005 г.
13. Карабанова К.И., Ипотечные ценные бумаги: понятие и виды // "Законодательство и экономика", N 9, сентябрь 2004 г.
14. Коновалов А., Обеспечение кредита// "Экономика и жизнь - ЮРИСТ", N 11, март 2005 г.
15. Орлова М., Правовая конструкция законной ипотеки // "Российская юстиция", N 9, сентябрь 2000 г.
16. Орлова М., "Недвижимое имущество и ипотека" // "Российская юстиция", 1998, N 11
17. Плешанова О., Лепнина в ипотеке // Экономика и жизнь - ЮРИСТ. - 2005. - N 6. - с. 17.
18. Правовое регулирование ипотеки // "Экономика и жизнь-ЮРИСТ", N 30, июль 2004 г.
19. Плешанова О., Ипотека станет еще сложнее // "Экономика и жизнь-ЮРИСТ", N 40, октябрь 2003 г.
20. Плешакова О.В., Королев А.Н., Правовое регулирование ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг // Право и экономика. - 2003. - N 5. - с. 9.
21. Петров Д., Система ипотечного кредитования // Экономика и жизнь-ЮРИСТ. - 2003. - N 6. - с. 18.
22. Саввина А.А., О перспективах ипотеки в России // Адвокат. - 2005. - N 1.
23. Сюткина М.А., Договор ипотеки в деятельности индивидуального предпринимателя // Предприниматель без образования юридического лица. - 2005. - N 2.
24. Смирнов В., Антистроительный кредит // "Экономика и жизнь-ЮРИСТ", N 27, июль 2003 г.
25. Терновская Е., Ипотека: проблемы, перспективы (Желаемое и действительность) // Хозяйство и право. - 1997. - N 9
26. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". - Новая правовая культура, 2005 г.
27. Толкушкин А.В., Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". - Экономистъ, 2004 г.
28. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001
29. Филиппов Н., Леванов А., "Ипотечное кредитование: как продать "старое" жилье" // Российская юстиция. - 1999, N 7
30. Цылигна А.В. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Финансы и статистика. - 2002. - с. 13
31. Чубаров В., По пути к совершенству // "Экономика и жизнь-ЮРИСТ", N 5, февраль 2003 г.
32. Яшенков К., Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // "Право и экономика", N 11, ноябрь 2004 г.
III. Материалы судебной практики
1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2005 г., N 4"
|
|
