СодержаниеВведение................................3
1. Общие положения о договоре купли-продажи недвижимого
имущеcтва................................6
1.1 Понятие и стороны договора ..........................6
1.2 Предмет договора......................11
1.3 Форма договора и государственная регистрация перехода права
собственности на недвижимое имущество................25
1.3 Содержание и исполнение договора ....................37
2. Особенности договоров купли-продажи отдельных видов
недвижимого имущества.......................43
2.1 Особенности договора купли-продажи жилого помещения..........43
2.2 Особенности договора продажи предприятия.................................54
Заключение....................................64
Список использованных источников....................70ВведениеВ связи с развитием рыночных отношений, частной собственности и предпри-нимательства, количество сделок с недвижимостью неуклонно растет. Причем среди указанных сделок ключевое положение имеет договор купли-продажи не-движимого имущества. Обострился интерес к купле-продаже как жилых, так и торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В граж-данском обороте появляются всё новые объекты недвижимости: земельные уча-стки сельскохозяйственного и иного назначения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, и др. В этой сфере возникает много дискуссион-ных проблем, которые законодательство не всегда разрешает.
Рынок недвижимости России является наиболее динамичным и бурно разви-вающимся. За последние годы оборот такого объекта гражданских прав как не-движимое имущество многократно ускорился и увеличился количественно. В ос-новании этого процесса лежит устранение исключительной собственности госу-дарства в отношении недвижимого имущества.
Болезненно стоящая в России жилищная проблема выдвигает на передний план сделки с жилыми помещениями. Право на жилище находится в ряду важ-нейших социально-экономических прав, которые конституционно гарантируются каждому гражданину РФ. Гарантии права на жилище, предусмотренные ст.40 Конституции, имеют экономический характер, но выступают в качестве тех обя-занностей, которые приняло на себя государство для обеспечения, предоставлен-ного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади, сохранять невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги. Граждане имеют сегодня больше правовых возможностей для обеспечения себя жильём, чем это было раньше. Поэтому наи-больший интерес с моей точки зрения представляет рынок жилых помещений а, следовательно, и сделки с жилыми помещениями, обеспечивающими оборот дан-ной недвижимости.
Жилая недвижимость (квартиры, комнаты в коммунальных квартирах, инди-видуальные частные дома) для большинства граждан России является единствен-ным значимым имуществом, и при этом дорогостоящим. Сделки же с недвижи-мостью таят в себе немало опасностей. Спрос и цены на недвижимость в послед-нее время резко возросли. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Про-порционально возрастает и количество сомнительных операций, связанных с приобретением квартиры. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Поэтому при совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодатель-ства.
Таким образом, причинами выбора темы настоящей выпускной квалификаци-онной работы являются ее актуальность и широкое практическое значение.
Целью данной работы является анализ нормативно-правовой базы, регули-рующей договор купли-продажи недвижимого имущества, рассмотрение практи-ки ее применения, выявление отрицательных сторон и способов нарушения ука-занного договора; выработка путей решения возникающих на практике проблем, наиболее эффективного использования законодательства для защиты прав сто-рон договора.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи иссле-дования:
- установить особенности правового режима и состав недвижимого имущест-ва;
- раскрыть сущность и элементы договора купли-продажи недвижимого иму-щества;
- рассмотреть отдельные виды договора купли-продажи недвижимости и вы-явить их отличительные особенности;
- выявить и рассмотреть проблемы применения данного договора на практи-ке;
- определить тенденции развития законодательства, регулирующего обяза-тельства по купле-продаже недвижимости, дать рекомендации по его соверщен-ствованию.
Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламенти-рующих договор купли-продажи недвижимого имущества, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменитель-ная практика.
В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возни-кающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора купли-продажи недвижимого имущества.
Теоретическую базу работы составили научные труды Брагинского М.И., Бо-рисенко А., Витрянского В.В., Ильченко А.Л., Камышанского В.П., Козырь О.М., Крашенинникова П. В., Кузьминой И., Маслова Н.В., Пискуновой М., Скловско-го К.И., Степанова С.А., Суханова Е.А., Тихомирова М.Ю, Шейнина Л.Б., Шер-шеневича Г.Ф. и других авторов. Эмпирическую базу исследования представля-ют нормативно-правовые акты, Постановления Конституционного Суда РФ, ма-териалы практики Высшего Арбитражного Федеральных арбитражных судов ок-ругов, арбитражных судов субъектов Российской Федерации, статистическая информация, а также информация, представленная в правовых и экономических изданиях.ЛитератураКонституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (в редакции от 25 июля 2003 г.) // Собрание законодательства РФ. 2003. N30, Ст.3101;
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ (в редакции от 30.12.2004) // Собрание законодательства РФ. 1994 - N 32. - Ст. 3301;
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 2 от 26 января 1996г. №14-ФЗ (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 219-ФЗ) // Со-брание законодательства РФ. 1996. N 5, ст. 410;
4. Гражданский Процессуальный Кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002г. N138-ФЗ (в редакции от 29 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства РФ, 2005, N1, Ст. 20;
5. Семейный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1999г. №223-ФЗ (в редакции от 28 декабря 2004г.) // Собрание Законодательства РФ, 2005, N1, ст. 11.
6. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. №136-ФЗ (в редакции от 29.12.2004) // Собрание законодательства РФ, 2005, N1,Ст. 17;
7. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. №188-ФЗ// Собрание Законодательства РФ. 2005. №1, Ст. 12;
8. Кодекс Торгового Мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999г. N81-ФЗ (в редакции от 02.11.2004) // Собрание законодательства РФ, 1999, N18, ст. 2207;
9. Закон Российской Федерации от 4 июля 1991г. №1541-1 (в редакции от 29.12.2004) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Со-брание законодательства РФ, 2005, N 1, Ст. 15;
10. Федеральный закон от 24 декабря 1992 г. №4218-1 (в редакции от 22 авгу-ста 2004 г.) "Об основах федеральной жилищной политики" //Собрание законо-дательства РФ. 2004. № 122;
11. Федеральный закон РФ от 20 августа 1993 г. N5663-1 (в редакции от 22.08.2004) "О космической деятельности" // Российская газета. 1993. 6 октября;
12. Федеральный закон РФ от 29 декабря 1994 г. №79-ФЗ (в редакции на 23.12.2003) "О государственном материальном резерве" // Собрание законода-тельства РФ. 2003. N52. ст. 5038.
13. Федеральный закон РФ от 17 ноября 1995 г. №169-ФЗ (в редакции от 22.08.2004) "Об архитектурной деятельности в Российской федерации" // Собра-ние законодательства РФ, 2004, N35, СТ. 3607;
14. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N208-ФЗ (в редакции от 02 де-кабря 2004г.) "Об акционерных обществах" // Собрание законодательства РФ, 2004, N49, Ст. 4852;
15. Федеральный закон от 21 июля 1997г. N122-ФЗ (в редакции от 30 декабря 2004г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде-лок с ним" // Собрание законодательства РФ, 1997, N 30, ст. 3594; Российская га-зета. 2004. 31 декабря;
16. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (в редакции от 22.08.2004) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание Законодательства РФ. 2004. N35. Ст. 3607;
17. Федеральный закон от 24 июля 2004 г. №101-ФЗ (в редакции от 3 октября 2004г.) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание за-конодательства РФ, 2004, N41, Ст. 3993;
18. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 (в редакции от 25 янва-ря 1999г.) "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной рефор-мы в России" // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993г. № 44. Ст. 4191;
19. Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г. N1315 "Вопросы федеральной регистрационной службы" // Собрание законодательства РФ. 2004. N42. Ст. 4110.
20. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об ут-верждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижи-мое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. ст. 963;
21. Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000г. №660 "Об утвер-ждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и пра-вил присвоения кадастровых номеров земельным участкам" // Собрание законо-дательства РФ. 2000. №37. ст.3726;
22. Постановление Правительства РФ от 17 июня 2004г. №301 "О Федераль-ной службе по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых ком-муникаций и охране культурного наследия" // Собрание законодательства РФ, 2004. № 9, ст.16;
23. Постановление Правительства РФ от 26 июня 2004г. №314 "Об утвержде-нии Положения о Федеральном космическом агентстве" // Собрание законода-тельства РФ. 2004. N 39. Ст. 107;
24. Постановление Правительства РФ от 19 августа 2004 г. № 418 "Об утвер-ждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" Собрание законодательства РФ. 2004. N 15. Ст. 1494; N 21. Ст.2071;
25. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 19 ок-тября 2004 г. № 281 "Об утверждении Положения об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технической инвента-ризации объектов градостроительной деятельности" // Собрание законодательст-ва РФ. 2004. N 38. Ст. 3803.
26. Приказ Министерства финансов РФ от 13 июня 1995г. № 49 // Финансовая газета. 1995. № 28.
Судебные акты и материалы арбитражной практики:
1. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П "Постановление по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова" // Собрание законодательства РФ, 1998. № 45. - Ст. 5603.
2. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи не-движимости" // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1;
3. Приложение к Информационному письму Президиума Высшего Арбит-ражного Суда РФ от 13 ноября 1997г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1;
4. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федера-ции от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения спо-ров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вест-ник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 16;
5. Постановление Президиума Краснодарского Краевого Суда от 18 марта 1999г. № БВСР 99-8 "Сделка купли-продажи лицом, совершенная лицом, не на-деленным собственником права на ее отчуждение, в силу ст.168 ГК РФ призна-ется недействительной" // Архив Краснодарского Краевого Суда;
6. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского ок-руга от 08 декабря 2003 года по делу NА45-3/2003-СА19/3 "Применение послед-ствий недействительности ничтожной сделки по продаже недвижимого имуще-ства в виде возврата ответчиком истцу всего полученного по этой сделке" // Ар-хив Федерального арбитражного суда Западно-сибирского округа.
7. Решение Арбитражного суда Челябинской области от 16 сентября 2004г. № N А76-16914/04 "О признании права собственности на самовольную постройку - незавершенный строительством объект" // Архив Арбитражного Суда Челябин-ской области.
Литература:
1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: договоры о передаче имущества. М.: Издательство "Статут", 2000.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Об-щие положения. Изд. 2-е, испр. М.: Статут, 1999. 8488 с. С. 384.
3. Брагинский М.И. Научно - практический комментарий к части первой Гра-жданского кодекса Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. М., 1999. С. 236.
4. Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права. 2004. № 10.
5. Гражданское право. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. За-лесского. М.: МТК "Восточный экспресс", 1998.
6. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова.М., 1999. С.144.
7. Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание шестое, переработанное и до-полненное / Под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: ООО "ТК Вел-би", 2002. - 776 с.
8. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание третье, переработанное и до-полненное / Под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: "ПБОЮЛ Л.В. Рожников", 2001. - 736 с.
9. Гражданское право: Учебник. в 2 т. Том 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1998. С. 513.
10. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Закон-ность. 2004. № 2.
11. Ермакова М. Недетские законы // Российская газета. 2005. 20 апреля.
12. Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. Москва, "Агенство "Бизнес информ"", 2005.
13. Ильченко А.Л. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости. // Юрист. 2004. № 6.
14. Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы огра-ничений. Элиста, 1999. С. 248.
15. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Ма-ковский. М., 1998. С. 293.
16. Комментарий ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садико-ва. М., 1999. С. 125.
17. Комментарий к закону о государственном земельном кадастре. Под ре-дакцией Галиновской Е.А. Москва, Юридический Дом "Юстицинформ", 2003.
18. Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ для предпринма те-лей. М., 2003. С.241.
19. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М.: Спарк, 1995.
20. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М.: Спарк, 1999.
21. Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гра-жданского и жилищного законодательства и практика его применения. Москва, "Статут", 2003.
22. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. N 9.
23. Невинная И. Развод и детские метры. Интервью П.В. Крашенинникова // Российская газета. 2005. 4 мая.
24. Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9.
25. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. 2004. № 6.
26. Право интеллектуальной собственности в Российской Федерации. Под ред. А.П. Сергеева. М., 1999. С. 598.
27. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. N8.
28. Степанов С.А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2004. № 8.
29. Суханов Е.А. Актуальные проблемы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40.
30. Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник МГУ. 2002. N4.
31. Цыбуленко З.И. Правовой режим недвижимости // Новое российское гра-жданское законодательство и практика его применения. Саратов, 1998.
32. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907г.). - М.: Спарк, 1995.
|
|
