СодержаниеВВЕДЕНИЕ 3
1. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ 7
1.1. Понятие и правовой режим недвижимого имущества в дореволюционном и советском праве 7
1.2. Понятие и правовое регулирование института недвижимого имущества в современном российском праве 14
2. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ЕГО ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА 25
2.1. Понятие договора купли-продажи недвижимого имущества 25
2.2. Субъектный состав договора купли-продажи недвижимости 32
2.3. Содержание договора купли–продажи недвижимости 39
3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ И ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 50
3.1. Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество 50
3.2. Правовые основы проведения государственной регистрации купли–продажи недвижимости. Правовой статус органов государственной регистрации в России 61
3.3. Порядок государственной регистрации договора купли–продажи недвижимости и перехода права собственности 68
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 81
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 86
ПРИЛОЖЕНИЯВведениеПроцесс формирования рыночных отношений в России привел к значительному изменению гражданского оборота, появились новые гражданско-правовые договоры, новые объекты гражданских прав. Российский рынок недвижимости существует уже достаточно длительное время, за это время пройден путь, на который страны сложившейся рыночной экономики затратили не одно десятилетие.
Как известно, до 1990 года понятие «недвижимое имущество» в законодательстве практически не употреблялось. Здания и сооружения, земельные участки были сосредоточены в руках у государства и не допускались к гражданскому обороту. Исключение составляли лишь некоторые объекты — жилые дома или их части, которые могли находиться в собственности граждан и быть предметом сделок.
С введением в гражданский оборот такого объекта как недвижимое имущество и трактовкой этого имущества как товара возникла необходимость правового урегулирования складывающихся отношений, в том числе и различных сделок. Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, законодатель установил для них специальный правовой режим. Развитие в России рыночных отношений и появление класса собственников недвижимого имущества предопределили введение в современном гражданском праве института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимость, их возникновение, ограничения, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Другой важнейшей особенностью оборота недвижимости является то, что он опосредует предпринимательскую деятельность, а одним из центральных институтов в этой сфере является договор купли-продажи.
Актуальность написания выпускной квалификационной работы по заявленной теме обусловлена тем, что правовое регулирование договора купли-продажи содержит много противоречий, которые создают трудности в гражданском обороте. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.
Одновременно важным представляется изучение того, каким образом отношения по купли-продажи недвижимого имущества реализуются в поведении их участников, насколько сложившаяся практика является оптимальной, какие проблемы стоят перед правоприменительной деятельностью в этой сфере.
Объект исследования — общественные отношения, возникающие в процессе заключения, исполнения и прекращения договора купли-продажи недвижимости.
Предмет выпускной квалификационной работы — правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости по российскому законодательству.
Цель выпускной квалификационной работы заключается в проведении комплексного исследования правового регулирования договора купли-продажи недвижимости, практики его применения и цивилистической доктрины в данной сфере, выявлении проблем правового регулирования и определении способов их решения.
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
1. Рассмотреть понятие и правовой режим недвижимого имущества в дореволюционный, советский и современный период.
2. Раскрыть понятие и основные элементы договора купли-продажи недвижимости.
3. Охарактеризовать особенности государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.
4. Выявить проблемы правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества и предложить пути их решения.
Для достижения указанной цели и решения поставленных задач настоящее исследование основывается на общенаучном диалектическом методе познания. Кроме того, были использованы частнонаучные методы научного познания, а именно: исторический, формально-юридический, метод сравнительного правоведения и др.
Нормативная база исследования сложилась за счет положений действующего гражданского законодательства РФ: части первой и второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Указов Президента РФ, Постановлений Правительства РФ и иных нормативно-правовых актов Министерства юстиции РФ.
Эмпирической базой выпускной квалификационной работы послужили материалы судебной практики арбитражных судов, а также практика Федеральной регистрационной службы.
Теоретической основой выпускной квалификационной работы явились труды таких цивилистов как: Т.А. Абовой, В.В. Витрянского, М.И. Брагинского, Е.А. Суханова, А.П. Сергеева, О.Н. Садикова, Ю.К. Толстого и других.
Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами исследования. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы, приложений.
Во введении обосновывается актуальность работы, определены цели, задачи, объект, предмет, методология.
В первой главе рассмотрены понятие и правовой режим недвижимого имущества в дореволюционный, советский и современный период.
Во второй главе раскрывается понятие договора купли-продажи недвижимого имущества, характеризуются его элементы.
В третьей главе приводится характеристика правовой природы и порядка государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности.
В заключении подведены итоги проведенному научному исследованию и сформулированы предложения по совершенствованию действующего законодательства, в чем видится практическое значение данной работы.Литература1. Конституция Российской Федерации принята на всенародном голосовании 12.12.1993 г. // Российская газета. ? 25.12.1993. ? № 237.
2. Федеральный конституционный закон «О Государственном гербе Российской Федерации»от 25.12.2000 г. № 2-ФКЗ (в ред. от 30.06.2003 г.) // СЗ РФ. ? 2000. ? № 52 (часть 1). ? Ст. 5021.
3. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (в ред. от 2008 г.) // СЗ РФ. ? 1996. ? № 1. ? Ст. 16.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации от 5.08.2000 г. № 117-ФЗ (в ред. от 2008 г.) // Российская газета. — 10.08. 2000. — № 153-154.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 2008 г.) // СЗ РФ. — 2005. — № 1 (часть I) . — Ст. 14.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 2008 г.) // СЗ РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 410.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 2007 г.) // СЗ РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
8. Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ (в ред. от 2008 г.) // СЗ РФ. — 1996 — № 25. — Ст. 2954.
9. Федеральный закон от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской федерации»и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (в ред. от 29.12.2006 г.) // Российская газета. ? 31.06.2004. ? № 188.
10. Федеральный закон от 8.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в ред. от 18.12.2006 г.) // СЗ РФ. — 1998. — № 7. — Ст. 785.
11. Федеральный закон от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»(в ред. от 01.1.2007 г.) // СЗ РФ. — 1996. — № 1. — Ст. 1.
12. Указ Президента РФ от 13.10.2004 г. № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» (в ред. от 15.06.2007 г.) // СЗ РФ. ? 2004. ? № 42. ? Ст. 4110.
13. Указ Президента РФ от 13 окт. 2004 г. № 1313 «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации» (в ред. от 7.05.2007 г.) // СЗ РФ. ? 2004. ? № 42. ? Ст. 4108.
14. Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» (в ред. от 24.09.2007 г.) // СЗ РФ. ? 2004. ? № 11. ? Ст. 945.
15. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006 г.) // СЗ РФ. ? 1998. ? № 8. ? Ст. 963.
16. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»(в ред. от 24.12.2004 г.) // Российская газета. ? 22.08.2001. ? № 162.
17. Основы Гражданского Законодательства Союза ССР и республик, утв. ВС СССР 31 мая 1991 г. № 2211-I // Ведомости ВС СССР. — 26.06.1991. — № 26. — Ст. 733. Утратил силу.
18. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. — 18.06.1964. — № 24. — Ст. 406. Утратил силу.
2) Судебная практика
19. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»// Вестник ВАС РФ. ? 1998. ? № 1.
20. Обзор отдельных постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по спорам, с договором купли-продажи недвижимости // Хозяйство и право. ? 2006. ? № 6. ? С. 10.
21. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.01. 2005 г. № 7363/05 // Официально опубликовано не было. СПС Гарант.
22. Дело №1-9013/05: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ // Официально опубликован не был. СПС КонсультантПлюс.
23. Дело № 1-3541: Постановление Новосибирского областного суда, 2005.
24. Практика и статистические данные Федеральной регистрационной службы по НСО.
3) Пособия и исследования
25. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость / В.А. Алексеев. ? М.: Проспект, 2001. ? 145 с.
26. Анненков К. Система русского гражданского права, т. I / К. Аненнков. — СПб., 2004. — 628 с.
27. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью / И.Т. Балабанов. — М.: Финансы и статистика, 1996. — 213 с.
28. Баришпольская Т.Ю. Гражданский процесс и процедура (понятие, служебная роль, проблемы теории и практики): автореф. дис. канд.юрид.наук. / Т.Ю. Баришпольская. ? Томск, 1988. ? 26 с.
29. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. ? М., 2000. — 719 с.
30. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды / В.В. Витрянский. ? М., 2006. ? 298 с.
31. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости / В.А. Горемыкин. — М.: МЭГУ, 1994. — 321 с.
32. Гражданское право: В 2 т. Т.2 Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. ? М., 2005. — 826 с.
33. Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. ? М., 2007. — 710 с.
34. Гражданское и торговое право зарубежных капиталистических стран. Учебник. / Под ред. Е.А. Васильева. ? М., 2003. ? 511 с.
35. Гришаев С.П. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости? – М.: КонсультантПлюс, 2007. – 212 с.
36. Гришаев С.П. Регистрация сделок с недвижимым имуществом. – М.: КонсультантПлюс, 2007. – 130 с.
37. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения / И.А. Емелькина. ? М., 2004. ? 178 с.
38. Иващенко С.Б. Движимое и недвижимое имущество, критерии разграничения / Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел / С.Б. Иващенко. — М., 1997. — 303 с.
39. Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы, теория, практика / Под ред. А.Л. Маковского. — М.: Межд. центр фин.-эк. развития, 1998. — 432 с.
40. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности / У. Матеи, Е.А. Суханов. — М.: Юристъ, 1999. — 533 с.
41. Мейер Д.И. Гражданское право. Ч. 1. — М., 2005. — 871 с.
42. Михольская В.В. Административно-правовые аспекты государственной регистрации недвижимости: автореф. дис. канд.юрид.наук. / В.В. Михольская. ? М., 2002. ? 24 с.
43. Невзгодина Е.Л. Договоры купли-продажи недвижимости // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. – М.: Статут, 2008. – 322 с.
44. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть / К.П. Победоносцев. — М., 2002. — 735 с.
45. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права / И.А, Покровский. ? М., 1998. — 419 с.
46. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. ? М., 1998. — 818 с.
47. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблемы современного гражданского права. Сб. статей / В.В. Чубаров. — М., 2000. — С. 145 - 154.
48. Цыбуленко З.И. Правовой режим недвижимости // Новое российское гражданское законодательство и практика его применения. — Саратов, 1998. — С. 312 – 324.
49. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права / Г.Ф. Шершеневич. — Тула: Автограф, 2001. — 529 с.
50. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. — М.: БЕК, 1986. — 316 с.
51. Яковлев В.Ф. К проблеме гражданско-правового метода регулирования общественных отношений / В.Ф.Яковлев // Антология уральской цивилистики. 1925-1989: Сб. ст. — М., 2001. — С. 366–348.
4) Периодические издания
52. Грибанов В.П. Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве / В.П. Грибанов // Советское государство и право. ? 1955. ? № 8. ? С. 68 - 76.
53. Гумаров И. Понятие вещи в современном гражданском праве России / И. Гумаров // Хозяйство и право. — 2000. — № 3. — С. 78 - 85.
54. Змирлов К.П. О недостатках наших гражданских законов / К.П. Змирлов // Журнал гражданского и уголовного права. — 1883. — С. 92 - 99.
55. Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним / А.Л. Ильченко // Законодательство. – 2000. - № 12. – С. 34 - 37.
56. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства / Е.А. Киндеева // Правовое регулирование рынка недвижимости. — 2001. — № 1 (6). — С. 88 - 94.
57. Майорова Л.А. Понятие и правовой режим недвижимости по закону // Нотариус. – 2007. - № 6. – С. 19-21.
58. Микерова Т.М. Регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними как институт гражданского права / Т.М. Микерова // Нотариус. ? 2000. ? № 4 (24). ? С. 51–56.
59. Никифорова Е.И. Обзор практики по спорам, возникающим между продавцами-покупателями жилой недвижимости // Жилищное право. – 2008. - № 11. – С. 10-14.
60. Осипов А.А. Обзор судебной практики по недвижимости // Жилищное право – 2008. - № 10. – С. 13-15.
61. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. – 2007. - № 4. – С. 20-22.
62. Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции / М. Г. Пискунова // Бюллетень Министерства юстиции РФ. ? 2001. ? № 1. ? С. 23 - 30.
63. Скиба П.В. Особенности сделок с недвижимостью, заключаемых хозяйственными обществами и товариществами / П.В. Скиба // Юрист. ? 2001. ? № 8. — С. 3 - 9.
64. Сулейманов З.М. Судебное разрешение споров, связанных с недвижимым имуществом // Российский судья. – 2007. - № 8. – С. 10-12.
65. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество / Н.А. Сыроедов // Государство и право. — 1998. — № 8. — С. 93 - 100.
66. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по гражданскому кодексу РФ / Е.М. Тужилова-Орданская // Журнал российского права. — 2004. — № 6. — С. 45 - 52.
67. Ширяев И.В. Регистрация перехода прав на недвижимое имущество // Правовые вопросы строительства. – 2007. - № 2. – С. 23-24.
5) Иные источники
68. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/ С.П. Гришаев. — М., 2005. — 220 с.
69. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации / А.Н. Гуев. — М., 2000. — 640 с.
70. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. / Составил И.М. Тютрюмов. — М.: Статут, 2004. — 634 с.
71. Комментарий к части второй ГК РФ / Под ред. Карповича В.Д. ? М., 2006. ? 656 с.
72. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой. - М.: Юрайт-Издат, 2008. – 892 с.
73. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра. - М, 2007. – 732 с.
74. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (постатейный) с использованием судебно-арбитражной практики / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Инфра-М., 2008. – 656 с.
75. Королев Ю.А. Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации. - М.: Норма, 2008. – 566 с.
76. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Сост. Глазов В.В. – М.: ЗАО Юстицинформ, 2008. – 532 с.
77. Общая теория государства и права: Академический курс в 3-х томах / Под ред. М. Н. Марченко. ? М., 2002. Т. 2. ? 745 с.
78. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/ Под ред. П.В. Крашенинникова. — М.: Спарк, 2002. — 213 с.
79. Ренненкампф Н.К. Юридическая энциклопедия. / Н.К. Ренненкампф. — М., 2005. — 516 с.
80. Словарь русского языка. Том 3. — М.: Русский язык, 1987. — 843 с.
|
|
