СодержаниеВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ: СУЩНОСТЬ, ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ 6
1.1. Понятие недвижимости и ее основные признаки 6
1.2. Сущность объектов недвижимости 13
1.3. Характеристика недвижимости как товара и его роль в рыночной экономике 16
ГЛАВА II. АНАЛИЗ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 23
2.1. Методология оценки стоимости 23
2.2. Анализ среды и местоположения объекта оценки 24
2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 27
ГЛАВА III. АНАЛИЗ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С РАЗРАБОТКОЙ ВОСПРОИЗВОДСТВЕННЫХ МЕРОПРИЯТИЙ, ОБЕСПЕЧИВАЮЩИХ РОСТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 32
3.1. Расчет стоимости недвижимости 32
3.2. Расчет методом остаточной стоимости замещения 36
3.2.1. Оценка стоимости земельного участка на праве собственности 36
3.2.2. Расчет стоимости нового строительства здания 42
3.2.3. Расчет стоимости нового строительства объекта оценки 45
3.3. Расчет методом сравнительного анализа продаж 50
3.4. Метод дисконтированного денежного потока 58
3.5. Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки 74
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 77
ЛИТЕРАТУРА 80
ПРИЛОЖЕНИЕ 83ВведениеАктуальность. Недвижимость представляет собой основу национального богат¬ства, особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Проблема эффективной разработки состава воспроизводственных меро¬приятий, обеспечивающих рост стоимости объекта не¬движимости, является актуаль¬нейшей темой научных исследований, как сегодняшнего дня, так и на длительную перспективу. Эта актуальность прямо обусловлена эконо¬мической сущностью недвижимости, ее местом и ролью в националь¬ной экономике России.
Оценка недвижимости является наиболее серьезной проблемой, которая существует в настоящий момент. Необходимо заметить, что наибольший интерес при определении стоимости недвижимости пред¬ставляет доходный подход, позволяющий учитывать ожидаемый инве¬стиционный доход от использования объектов недвижимости. Он включает в себя следующие основные методы: метод прямой капитали¬зации и метод капитализации по норме отдачи на капитал.
Прямая капитализация — оценка имущества при сохранении ста¬бильных условий его использования, постоянной величине дохода, от¬сутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. При данном методе стоимость недвижи¬мости определяется путем деления чистого годового дохода на ставку капитализации. Ставка капитализации в свою очередь рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.
В основе методики оценки стоимости недвижимости должна ле¬жать ее рыночная стоимость. В качестве вариантов определения стои¬мости могут быть предложены как оценка на основе рыночной стоимо¬сти аналогичного имущества, так и на основе рентной стоимости. При невозможности оценки рыночной стоимости имущества устанавливает¬ся порядок, при котором стоимость определяется на основе стоимости воспроизведения идентичного объекта недвижимости.
Степень научной разработанности темы. Основные проблемы состава воспроизводственных меро¬приятий, обеспечивающих рост стоимости объекта не¬движимости в целом исследованы в работах Балабанова И.Т., Березина М.Ю., Волочкова Н.Г., Горенбургова М.А., Домрачева Л.Б., Игнатова Л.Л., Кинделеевой Е.А., Кирсанова А.Р., Крутик А.Б., Ордуэй Н., Пискуновой М.Г., Рахман И.А., Симионова Ю.Ф., Тарасевич Е.И., Тэпман Л.Н., Уткина Э.А., Федотовой М.А., Фридман Д. и др.
Отдельные вопросы освещены в работах и статьях Блевинс Д.Д., Цукерман Г., Черняк А.В., Щербаковой Н.А.
Цель данной работы – провести анализ и разработку состава воспроизводственных меро¬приятий, обеспечивающих рост стоимости объекта не¬движимости с позиций текущего и капитального ремонта.
В связи с этим возникают следующие задачи:
? привести понятие недвижимости и ее основные признаки;
? определить сущность объектов недвижимости;
? дать характеристику недвижимости как товара и определить его роль в рыночной экономике;
? рассмотреть методологию оценки стоимости;
? провести анализ среды и местоположения объекта оценки;
? проанализировать наилучшее и наиболее эффективное использование;
? произвести расчет стоимости недвижимости (методом остаточной стоимости замещения, методом сравнительного анализа продаж, методом дисконтированного денежного потока);
? согласовать результаты и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки;
? сделать выводы.
Объект исследования –. здание, принадлежащее ЗАО «РАКАД» в Московской области, общей площадью 6300 кв. м, расположенное на участке площадью 3,0 га, принадлежащем ЗАО «РАКАД» на праве собственности.
Предмет исследования – проблемы разработки состава воспроизводственных мероприятий, обеспечивающих рост стоимости объекта не¬движимости.
Структура дипломной работы. Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения.Литература1. Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голо¬сованием 12.12.1993 г. - М., 1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Соб¬рание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // Соб¬рание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411.
4. Жилищный кодекс РФ от 22.12.2004 г. // Российская газета. 12.01.2005 г.
5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.
Учебная литература
6. Антонов В.П. и др. Оценка природных ресурсов. М.: Ассоциация «Русская оценка», 2002.
7. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004.
8. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1998.
9. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2000.
10. Березин М.Ю. Налогообложение недвижимости. М.: Финан¬сы и статистика, 2003.
11. Виленский П.Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика: Учеб. пособие для ВУЗов. М.: Дело, 2002.
12. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 2006.
13. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Проспект, 2006.
14. Жилищный кредит (ипотека): Учеб.-практ. пособие / Под ред. Ю. Ф. Симионова. М.: ИКЦ «МарТ», 2004.
15. Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости: Учеб.-метод. посо¬бие. 3-е изд. М.: Изд-во МГТУ, 2003.
16. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. М.: Книга сервис, 2004.
17. Кинделеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2004.
18. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Ось- 89, 2004.
19. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Эконо¬мика недвижимости: Учебник. — СПб.: Лань, 2000.
20. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Орга¬низация, Управление. Финансирование. СПб.: Питер, 2003.
21. Мамай В.И. Недвижимость: вопросы права собственности, владения и распоряжения. М.: ИКЦ «МарТ», 2005.
22. Новое в жилищном законодательстве: Сборник нормативных правовых актов. М.: Омега-Л, 2005.
23. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2003.
24. Оценка собственности. Часть 1. «Оценка недвижимости». — М.: МГСУ, РООС, 2003.
25. Рахман И.А. Методы оценки и прогнозирования сферы недвижимости в строительстве. М.: «МАКС-Пресс», 2001.
26. Рахман И.А. Оценка объектов недвижимости, нематериальных активов и бизнеса: Учеб.-метод. пособие. М., 2003.
27. Ресин В.И. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. М.: Де¬ло, 1999.
28. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для студентов экономических вузов. М.: ИКЦ «МарТ», 2004.
29. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб: Изд-во Санкт-Петербург. ГТУ, 2007.
30. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 1998.
31. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. В.А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
32. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М.: «ЭКМОС», 2000.
33. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело, 2005.
34. Цукерман Г., Блевинс Д.Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития / Пер. с англ. М.: Диамант Меркурий, 2004.
35. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: РДЛ, 2006.
36. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное посо¬бие. Ростов н/Д: Феникс, 2002.
37. Экономика и управление недвижимостью: Примеры, задачи, упражне¬ния: Учеб. для вузов. В 2 ч. / Под общ. ред. П.Г. Грабового. — Смоленск: Смоленск-Плюс; М.: Изд-во АСВ, 2001.
|
|
