СодержаниеВведение 3
Глава 1. Договор купли-продажи недвижимости 6
1.1. Понятие договора продажи недвижимости 6
1.2. Форма договора и его существенные условия 7
1.3. Государственная регистрация 10
Глава 2. Субъекты договора 18
2.1. Стороны договора купли-продажи 18
2.2. Ответственность сторон по договору 20
Глава 3. Особенности продажи отдельных видов недвижимости 23
3.1. Продажа жилых помещений 23
3.2. Отчуждение земельных участков 28
Заключение 34
Список использованной литературы 37ВведениеОперации с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, временами противоречили друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы плодились подзаконные акты, и постановления пленумов которые еще более усложняли и без того запутанную систему данных отношений. Необходимо было разработать такой кодифицированный правовой акт, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный закон "О приватизации", ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним", Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. Появился широкий разброс концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону. К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебную практику. Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношении, в том числе и отношений, связанных с оборотом недвижимости.
На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики. И тому не исключение - оборот недвижимости, а именно, регулирование договора купли-продажи недвижимости, являющееся предметом исследования настоящей дипломной работы.
Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.
Актуальность и значимость предлагаемой работы заключена как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.
Целью моей работы является обобщение информации для правильного решения спорных вопросов, связанных с отчуждением недвижимости.
В работе поставлены задачи исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора, а также особенности применения к отдельным видам недвижимого имущества.
Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ (статья 130 ГК РФ), к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. В Гражданском кодексе сделана дополнительная оговорка в отношении тех объектов, которые не связаны с землей, однако законом прямо отнесены к недвижимости. Это - "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты . Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество" (статья 130 ГК РФ). Таким образом, четкой характеристики понятия "недвижимость" нет.
Критерий "неразрывной связи с землей" и "невозможности перемещения без несоразмерного ущерба" не может служить общей, объединяющей недвижимость характеристикой.Литература1. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 26.04.2007) "О приватизации государственного и муниципального имущества" // Собрание законодательства РФ, 28.01.2002, N 4, ст. 251
2. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 18.12.2006) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594
3. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Хозяйство и право, N 12, 1998
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса российской федерации" // Российская газета ("Ведомственное приложение"), N 151, 10.08.1996
5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1
6. Протокол № 5 от 22 июня 1993г. "Рекомендации по оказанию помощи гражданам и районным комитетам по земельным ресурсам и землеустройству по осуществлению купли-продажи земельных участков"
7. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2005. №2. С. 13
8. Болтанова Е.С. Автореферат к.д. "Договор купли - продажи недвижимости". Томск, 2000
9. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность, N 2, 2004. С. 14.
10. Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2005. № 6. С. 12
11. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 2003. N 9. С. 79 - 80
12. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью / Диссерт. на соиск. степени кандидата юрид. наук. Москва, 2000. С. 43;
13. Духно Н.А., Чубуков Г.В. Земельный правопорядок и ответственность. М., 2004. С. 57.
14. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. Киев, 1912. С. 306
15. Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости. защита прав сторон: материалы судебной практики. М. 2005. С. 243
16. Лившиц Р. З. К вопросу об источниках права. // Судебная практика как источник права. Сборник статей. М. 2005. С.23.
17. Советское гражданское право. Ч. 1 / Под ред. В.А. Рясенцева. Москва, 1986. С. 167
18. Комментарий к федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный). Под ред. А.Н. Ткача. М. 2006. С. 124.
19. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 2006. N 4. С. 22.
20. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 2003. С. 293
21. Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат, № 9, 2003
22. Фалилеев П.А. Правовые проблемы ипотеки морских судов // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве (материалы международной научной конференции). М. 2005 С. 27
23. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М. Спарк -1990. С. 98
24. Уткин В.А. Правовые последствия самовольной постройки // Российская юстиция, 2007, № 3
|
|
