Содержание
Введение 3
1. Законодательство Российской Федерации о переводе жилого помещения в нежилое 4
2. Условия перевода. Документы, необходимые для перевода 6
3. Принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое либо об отказе в таком переводе 11
Заключение 13
Список использованной литературы 15ВведениеВведение
Действующее законодательство запрещает индивидуальным предпринимателям осуществлять деятельность в жилых помещениях. Так, в соответствии с п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после их перевода в нежилые помещения.
Сфера торговых отношений в настоящий момент бурно развивается. А это, в свою очередь, влечет нехватку помещений для размещения в них как офисов, так и торговых точек. Поэтому торговые организации покупают жилые помещения и переводят их в нежилой фонд. В этом заключается актуальность данной работы.
Цель данной работы – определить, в чем состоит процедура перевода жилого помещения в нежилое.
Задачи данной работы: определить условия перевода жилого помещения в нежилое; выяснить, какие документы необходимы для перевода; выяснить, в чем, собственно, состоит сама процедура перевода.
Источниками данной работы являются Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, различные нормативно-правовые акты.
1. Законодательство Российской Федерации о переводе жилого помещения в нежилое
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, регламентируются Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.06 г. N 47 .
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех его частей, включая помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
В российском законодательстве нет определения понятия "нежилое помещение".
Понимание данного термина нашло отражение в Федеральном законе от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" . Согласно абзацу 2 п. 6 ст. 12 Закона помещение (нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" .
Как уже указывалось, действующее законодательство запрещает индивидуальным предпринимателям осуществлять деятельность в жилых помещениях. Так, в соответствии с п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после их перевода в нежилые помещения.
Следует отметить, что арбитражные суды при рассмотрении споров по данному вопросу занимают схожую позицию. Вообще, по мнению судей, любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий . Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными .
В другой ситуации индивидуальный предприниматель в арендованном помещении организовал парикмахерскую. Однако в соответствии с техническим паспортом на жилой дом арендованное помещение относится к жилому фонду. В результате суд заключил, что передача жилого помещения в аренду в целях его последующего использования под парикмахерскую нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, признал договор аренды указанного помещения недействительным и обязал бизнесмена вернуть арендуемое помещение арендодателю .
2. Условия перевода. Документы, необходимые для перевода
Предпринимателям следует учесть, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет ряд требований, условий к квартирам для перевода их в нежилой фонд. Так, в соответствии со ст. 22 ЖК РФ помещение (квартира) может быть переведено в нежилое, если:
- имеется техническая возможность организовать отдельные входы (выходы) в данном помещении;
- если квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, не относятся к жилому фонду;
- если право собственности на "переводимое" помещение не обременено правами каких-либо лиц (не находится в залоге, под арестом);
- данное помещение не используется собственником в качестве места постоянного проживания.
Если "переводимое" помещение не отвечает хотя бы одному из вышеперечисленных требований, то это повод отказать в переводе жилого помещения в нежилое (пп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен включать:
1. Заявление о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда.
Отметим, что форма заявления действующим законодательством не утверждена. Соответственно, оно может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа местного самоуправления) и, собственно, само намерение предпринимателя перевести квартиру в разряд нежилых помещений. Заявление можно составить на фирменном бланке с печатью за подписью индивидуального предпринимателя или уполномоченного лица (представителя), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.
2. Правоустанавливающие документы на "переводимое" помещение.
Основным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены полномочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен зарегистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.
Жилищный кодекс предоставляет собственникам "переводимого" помещения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих документов или их копии, заверенные нотариусом.
3. Технический паспорт "переводимого" помещения (квартиры), а также поэтажный план дома, в котором находится данное помещение.
Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратиться в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о составлении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное письмо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое помещение.
4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки "переводимого" помещения.
Проект собственник помещения готовит самостоятельно, однако его окончательный вариант необходимо согласовать с органом местного самоуправления по месту нахождения помещения. Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:
а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;
б) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;ЛитератураСписок использованной литературы
1. Конституция Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации.
4. Федеральный закон от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". СЗ РФ от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594.
5. Постановление ФАС МО от 08.05.2002 N КГ-А40/2777-02.
6. Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 N Ф04-6453/2006(27008-А46-13.
7. Постановление ФАС ВВО от 23.10.2006 N А82-2816/2006-2.
8. Постановление ФАС СКО от 12.07.2006 N Ф08-3149/2006.
9. Постановление ФАС ЗСО от 05.04.2006 N Ф04-2161/2006(21143-А02-22.
10. Постановление ФАС СЗО от 20.04.2007 N А05-8525/2006-24.
11. Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения". СЗ РФ от 9 мая 2005 г. N 19 ст. 1812.
12. Голикова Е. Перевод помещения из жилого в нежилое // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2007. № 39.
13. Кудряшов С.Н. Перевод жилого помещения в нежилой фонд // Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение. 2007. № 4.
|
|
