СодержаниеВВЕДЕНИЕ..........................3
ГЛАВА 1. Недвижимое имущество и сделки с ним..........7
1.1. Понятие и признаки недвижимого имущества........7
1.2. Юридическая природа и содержание сделок с недвижимостью..........................15
1.3. Жилые помещения как объекты сделок. ............20
ГЛАВА 2. Условия договора и проблемы государственной регистрации купли-продажи жилых помещений.................27
2.1. Существенные условия договора купли-продажи жилых помещений...........................27
2.2. Условия действительности сделок с жилыми помещениями, связанные с правосубъектностью сторон................34
2.3. Понятие, значение и правовые проблемы государственной регистрации договоров купли-продажи и прав на жилые помещения...42
ГЛАВА 3. Защита прав и интересов сторон договора купли-продажи жилого помещения. .........................50
3.1. Виды нарушений и правовые проблемы, возникающие при совершении сделок с жилыми помещениями.............50
3.2. Правовые механизмы защиты интересов сторон по договору купли-продажи жилого помещения....................53
3.3. Проблемы эффективности механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью.................70
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.......................76
БИБЛИОГРАФИЯ. .....................79ВведениеЦелью настоящей работы является освещение вопросов, связанных с совершением и исполнением сделок с жилыми помещениями. Другими словами, в настоящей работе предлагается правовая характеристика действий (необходимых или возможных) граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей на жилище.
Особенности таких сделок по сравнению со сделками с другими объектами заключаются в специфике объекта и соответственно в регламентации. Наряду с тем что жилое помещение относится к недвижимому имуществу, жилище имеет строго целевое назначение. Оно предназначено исключительно для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы. Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержится в актах гражданского законодательства и в первую очередь в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ). В новом Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ), вступившем в силу 1 марта 2005 г., также содержится большое количество норм, регулирующих те ли иные сделки (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена и т.п.).
Для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Нельзя не отметить то обстоятельство, что Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой.
Жилое помещение является объектом жилищных правоотношений, характерная черта которых - комплексный характер. С учетом того что субъектами жилищных правоотношений часто выступают органы государственной и местной власти, необходимо проанализировать типовые договоры, заключаемые в жилищной сфере, в которых находит свое воплощение межотраслевая специфика правового режима жилого помещения.
Жилые помещения в соответствии с частью 1 статьи 15 ЖК РФ являются самостоятельными объектами жилищных правоотношений. Определение жилого помещения содержится в части 2 указанной статьи. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Собственное жилье для современных граждан является одной из главных ценностей. Выступая неотъемлемым элементом достойного уровня жизни, собственные дом, квартира или хотя бы комната обеспечивают важнейшие физиологические и социальные потребности человека.
Граждане, не имеющие собственного жилья, как правило, стремятся использовать все свои возможности и финансовые средства для его приобретения. В свою очередь, собственники зачастую стараются улучшить свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье и приобретая более качественное (большей площади, в лучшем районе, более комфортное и т.д.).
В связи с этим договор купли-продажи жилья имеет особую практическую значимость.
Все вышесказанное свидетельствует о несомненной актуальности рассмотрения вопросов, связанных с особенностями договора купли-продажи и его разновидностей, о которых и будет сказано ниже.
Объектом данного исследования являются права и обязанности субъектов договора купли-продажи жилого помещения, правовое положение объектов данного договора, безусловно, общие положения купли-продажи жилья, а также порядок регистрации указанного договора.
Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор купли-продажи жилого помещения.
Цель данной дипломной работы как в рассмотрении теоретических аспектов договора купли-продажи жилого помещения, а так же вопросов, касающихся их содержания, так и практическое применение данного гражданско-правового договора, анализ судебной практики и получения максимальных знаний в области договора купли-продажи жилья. Указанная цель определяет задачи исследования:
" Анализ понятия и признаков недвижимого имущества, а также жилых помещений в частности;
" Рассмотрение общих положений купле-продаже жилых помещений: существенные условия договора, условия действительности сделок с жилыми помещения;
" Рассмотреть порядок государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и правовые проблемы данного института;
" Изучить виды нарушений, проблемы и пути их решения, возникающие при совершении сделок с жилыми помещениями.
" Рассмотреть материалы судебной и судебно-арбитражной практики.
Для решения поставленных задач мной использовались как общенаучные методы, так и частноправовые методы исследования. Так при оценке правовой природы института купли-продажи недвижиомсти применялись методы формально-юридический, логический, функционального анализа, а при выделении проблем правоприменения института купли-продажи жилых помещений - сравнительно-правовой.
Выбор данной темы дипломной работы обусловлен, прежде всего, необходимостью знания, понимания и применения норм о договоре купли-продажи жилых помещений в целях защиты нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Настоящая квалификационная работа состоит из трех глав. В первой раскрываются общее понятие недвижимого имущества, юридической природы и содержания сделок с недвижимостью, понятие жилых помещений. Вторая глава содержит существенные условия договора купли-продажи жилых помещений, условия действительности сделок с жилыми помещениями, связанные с правосубъектностью сторон, понятие, значение и правовые проблемы государственной регистрации договоров купли-продажи и прав на жилые помещения. Третья глава посвящена защите прав и интересов сторон договора купли-продажи жилого помещения.
Степень разработанности темы. Как показывает анализ современной юридической литературы, проблема договора купли-продажи жилых помещений была предметом внимания известных Российских ученых, среди которых следует назвать имена: М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, А. Коболкин, Л. Сопникова.Литература1. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ//Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301,
ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ "//Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813,
ФЗ от 22.04.1996 N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг"//Собрание законодательства РФ, N 17, 22.04.1996, ст. 1918
2. Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге"//Российская газета, N 129, 06.06.1992.
3. ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "//Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
4. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147.
6. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 7 июня, 28 июля, 2 ноября 2004 г.) (с изм. от 30 июня 2003 г., 7 июня, 28 июля 2004 г.) // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532.
7. 3. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (с изм. и доп. от 28 июля, 2 ноября 2004 г., 31 марта 2005 г.)// "Парламентская газета", N 140-141, 27.07.2002.
8. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 20.07.1998. N 29. Ст. 3400.
9. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"// Парламентская газета, N 131, 10.10.2007.
10. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 01.12.2007) // Парламентская газета. N 7 - 8. 15.01.2005; РГ. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 1. Ст. 14, N 49. Ст. 6071.
11. Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 29.12.2004, с изм. от 15.06.2006, с изм. и доп., вступившими в силу 01.03.2007, с изм. от 11.06.2008) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 2. Ст. 67; Собрание законодательства РФ. 1994. N 16. Ст. 1864, 1998. N 13. Ст. 1472; 2001. N 21. Ст. 2063; 2002. N 21. Ст. 1918; 2004. N 27. Ст. 2711; Парламентская газета. N 7 - 8. 15.01.2005; РГ. 29.12.2005; РГ. 18.06.2008.
12. Приказ Минюста РФ от 20.07.2004 N 126 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 02.08.2004. N 31.
13. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренная Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - №1-2. - 2003.
14. Постановление Президиума Верховного суда РФ от 17 ноября 2004 г. N 19пв04
15. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 декабря 2009 г. N 64-В09-10
16. Определение Верховного Суда РФ от 6 августа 2009 г. N 5-В09-78
17. Информационное письмо Ставропольского краевого суда по результатам обобщения судебной практики гражданских дел, связанных с применением норм Жилищного кодекса РФ, за 2005 - первое полугодие 2007 г. // www.stavsud.ru.
18. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2008 г. (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 28 мая 2008 г.).
19. Обзор практики разрешения споров, возникающих из договора купли-продажи недвижимости (информационное письмо ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21) // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82 - 83;
20. Постановление Президиума ВАС РФ N 4749/98 от 2 февраля 1999 г. // Вестник ВАС РФ. 1999. N 5. С. 44 - 45; п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
21. Андреев В.К. Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее законодательство // Государство и право. 1996, № 4. С. 90.
22. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. 2007. N 1.
23. Бартошек М. Римское право. Понятие, термины, определения. М., 2006.
24. Гонгало Б.М. Развитие законодательства о недвижимости в Российской Федерации. Проект Жилищного кодекса Российской Федерации. Материалы научно-практической конференции "Недвижимость. Ипотека. Жилье". Екатеринбург, сентябрь 2004 г. // Цивилистическая практика. 2004. N 4(13). С. 4 - 5.
25. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - Дело, 2005г
26. Гражданское право. Часть первая. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева.- СПб.: Изд-во ТЕИС, 2006.
27. Гражданское право России. Часть первая. Курс лекций. / Под ред О.Н.Садикова. - М.: Юрид. лит., 2006.
28. Гражданское право. В 4 т. Т. 2. Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2004. С. 70; Епифанцев А.В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007.
29. Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2008. N 10.
30. Егоров Ю. Законодательные требования к совершению сделок // Право и экономика. 2004. N 6. С. 8.
31. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. - 2005. - №8.
32. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный) / Под ред. О.Н.Садикова - М.: 2009.
33. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. - №10. - 2006 г
34. Конюх Е.А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд // Журнал российского права. 2006. N 1.
35. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. М.: Юрайт-Издат. - 2006г.
36. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю. - 2006 г.
37. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М., 1972; Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М., 1950.
38. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2008
39. Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // Юрист. - №11. - 2004.
40. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 2007
41. Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972.
42. Сучкова Н. Нужна ли сделкам государственная регистрация? // ЭЖ-Юрист. 2008. N 5.
43. Семенов М.И. Законность содержания сделки как условие ее действительности // Юрист. 2007. N 1. С. 5.
44. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. - №6. - 2004 г.
45. Шахматов В.П. Сделки, совершенные с целью, противной интересам государства и общества. Томск, 1966; Красавчиков О.А. Советское гражданское право. М., 1972
46. Шешко Г.Ф. Регулирование жилищных отношений: проблемные вопросы, дискуссионные положения // Актуальные проблемы жилищного права: Сборник памяти П.И. Седугина. 2008.
47. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. - 2003. - №11."
|
|
