СодержаниеВведение 3
Глава 1. Общие положения недвижимости 6
1.1. Понятие недвижимости 6
1.2. Виды недвижимости 14
Глава 2. Некоторые сделки с недвижимостью 21
2.1. Особенности купли-продажи недвижимости 21
2.2. Аренда недвижимости 63
2.3. Особенности дарения и наследования недвижимости 79
Заключение 87
Список использованных источников и литературы 88ВведениеВажнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.
Недвижимое имущество (недвижимость) - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижимость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и государства и т.д.
Перечисленные выше особенности сделок с недвижимостью в гражданском обороте позволяют сделать вывод о необходимости государственного регулирования процесса формирования и развития оборота недвижимости посредством постоянного наблюдения и контроля за состоянием этого рынка, прогнозирования тенденций его развития и создания правовых гарантий его участникам.
Актуальность исследования правового регулирования сделок с недвижимостью подтверждается следующими обстоятельствами:
Гражданское законодательство России в период с 1995 года по 2003 год претерпело ряд существенных изменений и новшеств, поскольку ряд нормативно-правовых актов, принятых в указанный период, возложило на государство ответственность за контроль операций с недвижимостью имущества, что должно было воплотиться в создание соответствующей регистрационной системы.
В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества. Как мы уже отметили, это обуславливает создание эффективного правового механизма оборота недвижимости. Но создан ли такой механизм? Содержит ли действующее законодательство о сделках с недвижимостью пробелы и недостатки? Можно ли говорить об идеальной правовой базе?
Представляет интерес выделение особенностей оборота отдельных видов недвижимости (земля, здания (сооружения), жилые помещения и т.д.), а также государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Более того, как отмечают исследователи, сравнение статистических показателей, характеризующих объем работы арбитражных судов субъектов Российской Федерации, выявляет тенденцию ежегодного возрастания поступающих и принимаемых к производству исковых заявлений хозяйствующих субъектов по спорам, связанным с объектами недвижимости. В связи с этим, большое значение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики, тем более что Президиум ВАС РФ подготовил ряд обзоров практики разрешения споров связанных со сделками с недвижимостью.
Итак, цель данной дипломной работы - исследовать становление и современные правовые основы сделок с недвижимостью в Российской Федерации. Исходя из поставленной цели, мы ставим перед собой следующие задачи:
- рассмотреть особенности правового статуса недвижимости;
- проанализировать правовое регулирование сделок с недвижимостью в РФ;
- выявить особенности отдельных сделок с недвижимостью;
- исследовать порядок регистрации сделок с недвижимостью;
- выявить проблемные аспекты правого регулирования сделок с недвижимостью;
- в заключение работы подвести итоги по проделанном исследованию, предложить варианты выхода из сложившейся проблематики, а также пути совершенствования гражданского законодательства о сделках с недвижимостью.
Следует оговориться, что "сделки с недвижимостью (недвижимым имуществом)" - это целый подкурс гражданского права, и для детального рассмотрения современного регулирования сделок с недвижимостью не хватит рамок и десяти дипломных работ, т.к. только видов сделок с недвижимым имуществом насчитывается несколько десятков. Поэтому в нашей работе, в целях того, чтобы исследование не носило поверхностный, теоретический характер, помимо рассмотрения общих вопросов, будет уделено внимание только двум самым массовым видам сделок с недвижимым имуществом - аренде и купли-продажи.
В работе будет проанализирован весь комплекс как действующего, так и ранее действующего законодательства РФ о сделках с недвижимостью. В целях выявления проблематики рассматриваемого вопроса, автор обратиться к комментариям к действующему законодательству, специальным научным статьям и материалам.Литература1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. - 25 декабря 1993 г.
2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 5 декабря 1994 г. - N 32. - Ст. 3301; Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 января 1996 г. - №5. - Ст. 410; Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 декабря 2001 г. - №49. - Ст. 4552.
3. Федеральный закон от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. -29 января 1996 г. - №5. - Ст. 411.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594.
5. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23 февраля 1998 г. - N 8. - ст. 963.
6. Приказ Минюста РФ, Минимущества РФ, Госстроя РФ и Росземкадастра от 3 июля 2000 г. N 193/17/2/169 "Об утверждении Инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - N 8. - 2000 г.
7. Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 "Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2000 г. - N 12.
8. Приказ Минюста РФ, Минэкономразвития РФ, Минимущества РФ и Госстроя РФ от 30 октября 2001 г. N 289/422/224/243 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - N 2.
9. Приказ Минтранса РФ от 12 октября 1995 г. N ДВ-110 "О введении в действие Правил государственной регистрации гражданских воздушных судов"
10. Приказ Минюста РФ от 16 августа 1999 г. N 244 "О правовом контроле за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - N 10. - 1999 г.
11. Приказ Минтранса РФ от 29 ноября 2000 г. N 145 "Об утверждении Правил регистрации судов и прав на них в морских торговых портах" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 12 февраля 2001 г. - N 7.
12. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - N 9.
13. Приказ Минтранса РФ от 26 сентября 2001 г. N 144 "Об утверждении Правил государственной регистрации судов" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 3 декабря 2001 г. - N 49.
14. Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - №2.
15. Приказ Минюста РФ от 23 января 2002 г. N 18 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - N 3.
16. Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184 "Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Строй-Информ. - сентябрь 2002 г. - N 9.
17. Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 183 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - №10.
18. Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31 мая 1991 г. N 2211-I) // Ведомости ВС СССР. - 26 июня 1991 г. - №26. - Ст. 733.
Специальная литература
19. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. -N 4. - апрель 1999 г.
20. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. - N 7. - июль 1999 г.
21. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут. - 2000.
22. Головцова С.А. Залог недвижимости // Законодательство. - N 7. - июль 2000 г.
23. Горохов Б.А. Cпоры о праве на недвижимость: судебная практика // Гражданин и право. - N 3-4, сентябрь-октябрь 2000 г.
24. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика. - NN 6, 7. - июнь, июль 2002 г.
25. Дмитриев А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России // Законодательство. - N 7. - июль 2000 г.
26. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. - N 11. - ноябрь 2000 г.
27. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. - 1998. - №6.
28. Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. - 1999. - N 12.
29. Ильченко А. Л. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство. - N 12. - декабрь 2000 г.
30. Козлов С. Договор аренды недвижимости: необходимость государственной регистрации // Финансовая газета. - N 22. - май 1999 г.
31. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"/ Под ред. Эрдлевского А.М. - М.: БЕК. - 1999.
32. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. - 1997. - №10.
33. Лосицкий О.А. Аренда недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности // Российский налоговый курьер. - N 21. - ноябрь 2002 г.
34. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право. - 1998. - N 3.
35. Малашин Е.В. Об ипотеке (залоге недвижимости) // Финансовая газета. Региональный выпуск. - №34. - август 1998 г.
36. Мамишов З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно // Российская юстиция. - 1996. - №8.
37. Мейер Д.И.Русское гражданское право (по изд. 1902 г.). - М.: 1997. - Ч. 1. - С. 185.
38. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. - 1998. - №11.
39. Петрушкин В.А. Договор продажи недвижимости // Законодательство. - №2. - 2003.
40. Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. - N 8. - август 2002 г.
41. Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижимости) // Российская юстиция. - 1998. - N 10.
42. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. - М.: 1998.
43. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова. - М.: Спарк. - 1999.
44. Рогова Е.С. Новые возможности на рынке недвижимости // Законодательство. - 1998. - №2.
45. Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. - М.: Статус-Кво 97. - 2001 г. - с.6.
46. Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. - 2000. - N 1.
47. Цыбуленко З. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество // Российская юстиция. -N 4. - апрель 1999 г.
48. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. - 1998. - №2.
Материалы судебно-арбитражной практики
49. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 марта 2001 г. N 7528/00 "Суд вынес неправомерное решение о понуждении ответчика заключить с истцом новый договор аренды с измененным сроком действия, тем самым необоснованно изменив существенные условия аренды имущества в связи с переходом имущества в муниципальную собственность" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001 г. - №7.
50. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002 г. - №3.
51. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001 г. - N 4."
|
|
