СодержаниеВведение 3
Глава 1. Аренда и её современное правовое регулирование 7
1.1 Понятие и содержание договора аренды 7
1.2 Заключение и прекращение договора аренды 17
1.3 Виды договора аренды 28
Глава 2. Договор аренды в современной правоприменительной практике 38
2.1. Существенные условия договора аренды: правоприменительная практика 38
2.2. Практика применения условий о правах и обязанностях сторон договора аренды 49
2.3. Практика применения положений о заключении и расторжении договора аренды 61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 80
I.Нормативные правовые акты 80
II.Учебная, научная и специальная литература 81
III. Юридическая (судебная) практика 84ВведениеАктуальность исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения. В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.
Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую .
Понятия "аренда" и "имущественный наем" используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Иногда термин "аренда" применялся при сдаче внаем определенных объектов, например недвижимости.
Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина "аренда", а в других - "имущественный наем" (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.
Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон .
Все вышеперечисленное указывает на несомненную актуальность выбранной темы исследования, а в условиях активного внедрения "рычагов" государства в сферу экономических отношений, о чем неоднократно заявлял Президент РФ Д.А. Медведев, исследование объекта настоящей дипломной работы может принести практическую пользу в правоприменительной деятельности.
В качестве объекта настоящего исследования выступает совокупность общественных отношений, возникающих в связи с заключением, изменением и прекращением договора аренды, а также комплекс общественных отношений в сфере практического применения положений законодательства Российской Федерации об аренде.
Предметом настоящего исследования выступает гражданско-правовое законодательство Российской Федерации, в первую очередь, Гражданский кодекс РФ от 1996 года, регламентирующий права, обязанности и ответственность сторон - участников арендных отношений, а также существующая обширная судебная и другая правоприменительная практика. В предмет исследования также входят данные, характеризующие состояние, структуру и динамику развития арендных отношений, проблемы применения законодательства РФ об аренде, юридическая и иная литература, посвященная проблемам правового регулирования рассматриваемой системы отношений. НЕ НАДО
Целью ДИПЛОМНОЙ РАБОТЫ является ИССЛЕДОВАНИЕ теоретических и практических проблем реализации гражданско-правовых норм об аренде, анализ современной судебной практики применения правовых норм в данной сфере, разработка теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию законодательства, правоприменительной практики и повышению эффективности норм, направленных на регулирование отношений имущественного найма.
Для реализации этих целей поставлены следующие задачи:
- раскрыть понятие, сущность, свойства и предмет договора аренды;
- определить основное проблемы, возникающие при заключении и прекращении договора аренды, раскрыть содержание договора аренды;
- ИССЛЕДОВАТЬ отдельные виды договора аренды и особенности правового регулирования этих видов;
- исследовать практику применения законодательства, устанавливающего и регулирующего существенные условия договора аренды;
- изучить опыт практического решения проблем, возникающих при реализации прав и обязанностей сторон договора аренды;
- определить основные черты, особенности и проблемы практического применения правовых норм о заключении и расторжении договора аренды;
- проанализировать возможные варианты изменения и совершенствования законодательства об аренде, проблемы оптимизации правоприменительной деятельности. ЗАДАЧИ ФОРМУЛИРУЕМ ИСХОДЯ ИЗ ОСНОВНЫХ РАЗДЕЛОВ РАБОТЫ. В ВАШЕМ СЛУЧАЕ - ГЛАВ
Методологической основой исследования является материалистическая теория познания. При подготовке исследования применялись такие методы, как анализ, историко-правовой, системно-сопоставительный, статистический, формально-логический метод, гипотеза, моделирование, контент-анализ. А ТЕПЕРЬ С УЧЕТОМ ЮРИДИЧЕСКОЙ СПЕЦИФИКИ, А НЕ ЧИСТУЮ ФИЛОСОФИЮ. КСТАТИ, А ГДЕ ВЫ ПРИМЕНЯЛИ СТАТИСТИЧЕСКИЙ МЕТОД? А ЗА АНАЛИЗОМ СИНТЕЗ НЕ ШЕЛ? ЕСЛИ НЕ ХОТИТЕ ТАКИХ ВОПРОСОВ НА ЗАЩИТЕ, ТО ПРИМЕНИТЕ БОЛЕЕ УДОБОВАРИМУЮ ФОРМУЛИРОВКУ
Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, источники отечественного гражданского законодательства (в том числе советского и постсоветского периода), гражданское законодательство некоторых зарубежных стран, а также иные законы и подзаконные акты. Положения и выводы дипломной работы опираются на анализ конституционного, гражданского, земельного, административного, финансового законодательства, теории и практики обязательственного права.
Эмпирическую базу исследования составили материалы опубликованной судебной практики Верховного суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ, практики судов первой инстанции, гражданские дела, связанные с участием в арендных отношениях, а также статистические данные.Литература1. "Конституция Российской Федерации"// "Российская газета", N 237, 25.12.1993.
2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ// "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301;
3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ// "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 41;
4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594;
5. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ// "Российская газета", N 290, 30.12.2004,
6. Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)"// "Собрание законодательства РФ", 02.11.1998, N 44, ст. 5394,
7. Федеральный закон от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта"// Собрание законодательства РФ. 2003. N 9. Ст. 805.
8. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков"// Собрание законодательства РФ. 2002. N 46. Ст. 4587.
9. Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 5 августа 2005 г. N 03-03-04/4/34//Текст письма размещен на сайте журнала "Главбух" в Internet (http://www.glavbukh.ru)
II. Учебная, научная и специальная литература
1. Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало ХХ в. и современность) // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. 2006. N 6.
2. Александров А.А. Противоречия в правовом режиме недвижимости: права собственников строения и земельного участка // Бюллетень. Коммерческое право. 2007. N 6.
3. Алексеев С.С. Восхождение к праву. Поиски и решения. 2-е изд., перераб. и доп. М.: НОРМА, 2006, с. 15
4. Алехин А.П., Кармолицкий А.А., Козлов Ю.М. Административное право Российской Федерации: Учебник. М.: Зерцало, 2006.
5. Аскназий С.И. Общие вопросы методологии гражданского права // Ученые записки ЛГУ. Сер. юрид. наук. 2008. Вып. 1.
6. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО "Центр ЮрИнфоР", 2007.
7. Беляев А., Договоры аренды. Как избежать проблем с проверяющими?//Бюджетные учреждения: ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности, N 4, 5, октябрь, ноябрь 2007 г.
8. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. первая: Общие положения. 2-е изд., испр. М.: Статут, 2008.
9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества: Книга вторая. М.: Статут, 2000. С. 380
10. Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2008. С. 249.
11. Виноградова Л.М. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним // Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права: Сб. науч. тр. СПб., 2007. Вып. 2.
12. Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2008. N 6, с. 79
13. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 2007, с. 14
14. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. М.: БЕК, 2006, с. 67
15. Воробьева А.Ю., Некоторые проблемы, связанные с заключением и исполнением договора аренды у упрощенцев//Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение, N 4, апрель 2007 г.
16. Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. ст. Екатеринбург, 2009. С. 4 - 8.
17. Гражданское право России: Курс лекций. Ч. 2: Обязательственное право / Под ред. О.Н. Садикова. М.: БЕК, 2007, с. 75
18. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 1993. С. 126, 127
19. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2008, С. 145
20. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2008.
21. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Юристъ, 2006.
22. Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. - Волтерс Клувер, 2005 г., С. 117.
23. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2004. N 8.
24. Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2006. N 6.
25. Зинченко С.А., Лапач В.А., Шапсугов Д.Ю. Проблемы объектов гражданских прав. Ростов-на-Дону: Изд-во СКАГС, 2008,
26. Козырь М.И. Объекты права колхозной собственности и их правовой режим. М.: Госюриздат, 2006,
27. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут, 2008.
28. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во Томск. ун-та, 2007.
29. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2007.
30. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.: Статут, 1997. С. 267 - 268
31. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права: Сб. М., 2007.
32. Поваров Ю.С. Проблема юридического единства предприятия как имущественного комплекса // Государство и право: вопросы методологии, теории и практики функционирования / Под ред. А.А. Напреенко. Самара: Самарский университет, 2008.
33. Проблемы теории государства и права: Учебник / Под ред. С.С. Алексеева. М.: Юрид. лит., 2007.
34. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие // Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права; Российская школа частного права. М.: Статут, 2008.
35. Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2008. N 8 (129).
36. Суханов Е.А. Актуальные вопросы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 2008. N 40.
37. Хаскельберг Б.Л. О моменте перехода права собственности по договору продажи недвижимого имущества//Актуальные проблемы правовой науки и практики: Сб. науч. тр. Кемерово, 2009.
38. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости//Право и экономика. 2007. N 3.
39. Шапкина Г., Договор аренды//Хозяйство и право. N 7, 2003. С.15
40. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. с. 561.
41. Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Перм. ун-та, 2008.
42. Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2008. N 11.
43. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: БЕК, 2009.
III. Юридическая (судебная) практика
1. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 июня 2007 г. N А57-11541/06-20//Правосудие в Поволжье, январь-февраль 2008, N 1/2008
2. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 апреля 2004 г. N КА-А41/2836-04// СПС Гарант-Максимум с региональным законодательством. 2009 г.
3. Письмо ВАС РФ от 10 сентября 1993 г. N С-13/ОП-276 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике"// Вестник ВАС РФ. 1993. N 11.
4. Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"//Вестник ВАС РФ, N 5, 1997;
5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// "Вестник ВАС РФ", N 4, 2001;
6. Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ//Текст Определения официально опубликован не был. СПС Гарант-Максимум с региональным законодательством. 2009 г.
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"// "Вестник ВАС РФ", N 3, 2002.
8. Постановление Пленума РФ от 14 января 2003 г. N 9523/02
9. Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.03.2003 по другому делу (N А40-241/03-77-2)
10. Постановление ФАС Московского округа от 28 марта 2003 г. N КГ-А40/1697-03 по делу N А40-38207/02-89-348 Арбитражного суда города Москвы.
11. Постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2003 г. N 1577/03
12. Постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2003 г. N 1577/03
13. Постановление ФАС МО от 02.12.2003 N КГ-А41/8751-03
14. Постановление ФАС МО от 8 декабря 2003 г. N КГ-А40/9760-03
15. Постановление ФАС МО от 17.12.2003 N КГ-А40/100041-03
16. Постановление ФАС МО от 15.01.2004 N КГ-А40/10782-03
17. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2004 N А56-1012/03
18. Постановление ПВАС от 29.06.04 N 3771/04
19. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"// Вестник ВАС РФ. 2005. N 4
20. Постановление ФАС Поволжского округа от 19 июля 2005 г. N А57-6628/04-1
21. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21 февраля 2006 г., 14 февраля 2006 г. N Ф03-А51/05-1/5060
22. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 сентября 2006 г. N А19-36993/05-19-Ф02-4599/06-С2
23. Постановление ФАС Уральского округа от 15 ноября 2006 г. N Ф09-10136/06-С3
24. Постановление ФАС МО от 06.04.08 N КГ-А40/2122-04
|
|
