СодержаниеВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Классификация коммерческой недвижимости.
1.2 Теория оценки объекта недвижимости.
1.3 Технология оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
1.4 Риски при операциях с недвижимостью.
ГЛАВА 2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОФИСНЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ.
2.1 Анализ рынка недвижимости для офисных помещений в городе
Омске.
2.2 Определение стоимости объекта недвижимости затратным
методом.
2.3 Применение сравнительного метода при оценке недвижимости.
2.4 Технология использования доходного метода оценки офисного
здания.
ГЛАВА 3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ
ОФИСНОГО ЗДАНИЯ
3.1. Характеристика офисного здания.
3.2. Определение рыночной стоимости офисного здания с
использованием затратного, сравнительного и доходного методов
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫВведениеСущественной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного в зависимости от жизненных ситуаций.
Географическая концепция отражает физические характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, окружающую среду. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
Одним из ведущих в сфере управления недвижимостью является Московский Государственный Университет Геодезии и Картографии (МИИГА и К), Факультет Экономики и Управления Территориями (ФЭУТ).
Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.
За последнее десятилетие необходимость в рыночной оценке выросла более чем на 50%. Повышение количества заказов по рыночной оценке связано с новым «переделом» собственности, с работой Федеральных законов, где юридическим лицам рекомендуется применять рыночную стоимость имущества, определенную независимыми профессиональными оценщиками, при купле-продаже, залоге, внесении в уставный капитал, судебных разбирательствах.
Целью дипломной работы является оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере офисного здания.
Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.
Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Объектом исследования является офисное здание по улице Красный путь, 18А
Предметом оценки послужил расчет рыночной стоимости оцениваемого здания.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости является сложным аналитическим процессом, охватывающим весь спектр внешних и внутренних взаимосвязей объекта оценки. Данные, полученные в результате анализа социально-экономической ситуации в регионе, анализа месторасположения и рынка недвижимости, а также характеристики объекта оценки являются основой для количественного измерения экономических взаимосвязей.
Рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.
В дипломной работе мною определены следующие задачи:
- рассмотреть классификацию коммерческой недвижимости;
- разработать теорию и технологию оценки объекта недвижимости;
- проанализировать рынок недвижимости для офисных помещений в городе Омске;
- применение методов к оценке рыночной стоимости офисного здания;
- выработать итоговые оценки рыночной стоимости здания.
В качестве инструмента исследования для решения поставленных в дипломной работе задач по оценке рыночной стоимости офисного здания были использованы методы оценки. Для учета различных факторов, непосредственно влияющих на цену недвижимости, применяются три подхода к оценке: затратный, доходный и сравнительный. Приоритет применения каждого из указанных подходов к оценке зависит от специфики конкретного объекта и определяется его эффективностью и, как следствие, точностью его результатов.
Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в порядке, установленным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 14.11.2002 №143-ФЗ. Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Теоретической и методической основой исследования в дипломной работе послужили работы ведущих специалистов по экономике, недвижимости и управлению; нормативные и законодательные акты; документация офиса.ЛитератураГражданский кодекс Российской Федерации.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 14.11.2002 №143-ФЗ.
Волков О.И. Скляренко В.К. Экономика предприятия. Инфра-М, Москва, 2004г.
Гильяно А.А., Домрачеев Л.Б. Основы экономики. МарТ, Ростов-на-Дону, 2004г.
Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости, Кнорус, Москва, 2007г.
Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Кнорус, Москва, 2007г.
Кошкин В.И. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Экмос, Москва, 2005г.
Домрачеев Л.Б. Экономика недвижимости МарТ, Москва – Ростов-на-Дону, 2005г.
Мамай В.И. Недвижимость: вопросы права собственности, владения и распоряжения. МарТ, Москва – Ростов-на-Дону, 2005г.
Марченко А.В. Экономика и управление недвижимости. Феникс, Ростов-на-Дону, 2007г.
Радченко И.С. Недвижимость. Практическая энциклопедия. ГроссМедиа, Москва, 2005г.
Сычева Г.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Феникс, Ростов-на-Дону, 2004г.
Симионова Н.Е. Симионов Р.Ю. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). МарТ, Москва – Ростов-на-Дону, 2006г.
Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. Юнити-Дана, Москва, 2007г.
Федотова Т.А., Уткин З.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Экмос, Москва, 2005г.
Шевчук Д.А. Экономика недвижимости. Феникс, Ростов-на-Дону, 2007г
Приложение «Коммерческая недвижимость» к журналу «Недвижимость» №10 октябрь месяц 2007г.
Журнал «Недвижимость» №40 октябрь месяц 2007г.
Журнал по недвижимости «Новый адрес»» №41 октябрь месяц 2007г.
СНиП IV-4-84. Приложение. Сборник средних районных сметных цен на материалы, изделия и конструкции. Часть IV. Местные материалы / Госстрой СССР. –М.: Стройиздат, 1984.
Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости №4.
Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.
Приложение №2 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.
Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. М. Ко-Инвест 2003 г. выпуск №44.
Курс лекций по дисциплине: «Оценка недвижимости».
Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости – С-Петербург, 2006. – 336 с.:ил.- (Серия «Учебники для вузов»).
А.Г. Грязнова,А.Г. Федотова.М.А. Оценка недвижимости – Москва, Финансы и статистика, 2004. 496 с.: ил.
Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М., Экономика недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2004. – 480 с. – (Учебники для вузов. Специальная литература).
УПВС № 36, таблица 10
Международные стандарты оценки МСО 1-4
Сборник «Методика оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения»
Газета по Омску и Омской области. Рынок недвижимости. №38 за сентябрь месяц 2007 г.
Документация администрации офиса.
|
|
