СодержаниеВведение..............................3 1. Сущность залога недвижимости....................7
1.1. История развития отношений залога недвижимости
и характеристики нормативных актов, регулирующих ипотеку....7
1.2. Сущность ипотеки как разновидности залога...........27
1.3. Субъекты и объекты договора об ипотеке..............33 2. Ипотека как способ обеспечения исполнения кредитного обязательства.............................44
2.1. Понятие и содержание кредитного договора............44
2.2. Нарушение условий кредитного договора как основание
обращения взыскания на заложенное имущество...........54
2.3. Реализация заложенного имущества..............60
3. Использование мирового опыта для совершенствования ипотечного кредитования в России.......................69
3.1. Мировой опыт ипотечного кредитования...............69
3.2. Пути совершенствования ипотечного кредитования в России.....77
Заключение...........................81
Библиографический список.....................83
Приложения............................89ВведениеКроме образования новых финансовых инструментов, ипотека реализует конституционные права граждан России на достойное жилище, чем обеспечивает рост благосостояния граждан, что является важнейшей социально-политической и экономической проблемами.
От выбора подходов к решению этих проблем зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояния людей, их моральное и физическое самочувствия, политические оценки и мотивация поведения.
При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства, потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей.
В этих условиях объективно возрастает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом.
Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья.
При этом, за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения, активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшения архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей.
Особенность, сложившегося в России подхода к проблеме формирования системы ипотечного кредитования, заключается в попытках применения моделей, работающих исключительно в условиях стабильной экономики, надежной кредитно-финансовой системы, высокоразвитого фондового рынка, экономически активного и образованного населения, а также сильной поддержки государства, прежде всего, как гаранта долговременной устойчивости отношений, присущих ипотеке.
В настоящее время об ипотеке в России известно больше из дореволюционной российской и современных зарубежных практики, которые по существу напрямую не применимы для современных условий страны.
Практика последних лет показывает, что ипотека и ипотечное кредитование является реальным инструментом при покупке жилья во всех регионах России. В то же время, имеющихся правовых актов явно недостаточно для создания развитой системы ипотечного кредитования.
Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена необходимостью анализа правового регулирования с учетом судебной практики применения норм об ипотеке для выявления актуальных проблем заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости); необходимостью совершенствования законодательства Российской Федерации в данной области через комплексное изучение системы ипотеки и ипотечного кредитования.
Степень разработанности проблемы. Отдельные аспекты теории и практики правового регулирования заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) исследуются в работах отечественных специалистов в области гражданского права.
Однако в настоящее время хотя и существуют публикации по ряду актуальных проблем заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости), в том числе касающихся вопросов правовой защиты субъектов ипотечного правоотношения, но комплексное разрешение возникших на практике вопросов еще не предлагалось.
Кроме того, в периодической печати не получила отражения практика российского судопроизводства по разрешению спорных моментов в рамках упомянутой проблемы. Недостаточна степень правовой разработки данной проблемы в современном российском законодательстве.
Актуальность поднятых проблем, недостаточная степень их научной разработанности и несомненная практическая значимость определили выбор темы исследования, его цели и задачи.
Целью исследования является проведение анализа зарубежного и российского законодательства, регулирующего вопросы заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости), комплексное теоретическое исследование основных аспектов вышеназванной проблемы для выявления и разработки путей практического решения актуальных вопросов, в том числе защиты интересов кредиторов и должников при заключении договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Объект исследования составляют общественные отношения, связанные с заключением договора об ипотеке (залоге недвижимости) в направлении повышения эффективности правового регулирования вопросов ипотеки в условиях рыночных преобразований.
Предметом исследования выступают нормы гражданского законодательства Российской Федерации, регламентирующие заключение договора об ипотеке (залоге недвижимости), правовой статус ипотеки и ее использование в хозяйственной деятельности.
Методологическую основу исследования составляют диалектический метод научного познания, законы и категории материалистической диалектики, метод системного подхода к изучению.
Целью исследования данной работы является всестороннее изучение правового регулирования ипотечного кредитования в современной России.
Для достижения поставленной цели при написании работы были поставлены следующие задачи:
1. Рассмотреть историю развития отношений залога недвижимости и характеристики нормативных актов, регулирующих ипотеку;
2. Обозначить сущность ипотеки как разновидности залога;
3. Охарактеризовать субъектов и объекты договора об ипотеке;
4. Провести правовой анализ понятия и содержание кредитного договора;
5. Выявить возможные нарушения условий кредитного договора и обозначить их как основание обращения взыскания на заложенное имущество;
6. Рассмотреть порядок реализации заложенного имущества;
7. Проанализировать мировой опыт ипотечного кредитования;
8. Выявить пути совершенствования ипотечного кредитования в России.
Структура исследования определяется его предметом, целью, задачами и включает введение, три главы, объединяющие восемь параграфов, заключение и библиографический список.ЛитератураНормативные правовые акты
1. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 27 декабря 2009 г.) // СПС Консультант Плюс.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г., с изм. от 8 мая 2010 г.) // СПС Консультант Плюс.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 27.12.2009 г., с изм. от 8 мая 2010 г.) // СПС Консультант Плюс.
4. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество: Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // СПС Консультант Плюс.
5. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Федеральный закон от 22 декабря 2008 г. № 264-ФЗ // СПС Консультант Плюс.
6. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 4 декабря 2007 г. № 324-ФЗ // СПС Консультант Плюс.
7. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // СПС Консультант Плюс.
8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 7 апреля 2010 г.) // СПС Консультант Плюс.
9. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // СПС Консультант Плюс.
10. О рынке ценных бумаг: Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ (в ред. от 27 декабря 2009 г.) // СПС Консультант Плюс.
11. О залоге: Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СПС Консультант Плюс.
12. О недрах: Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 (в ред. 27 декабря 2009 г.) // СПС Консультант Плюс.
13. Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества: Приказ Министерства юстиции РФ от 15 июня 2006 г. № 213 // СПС Консультант Плюс.
Судебная практика
14. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2007 г. № 9822/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008. - № 2.
15. Определение ВАС РФ от 28 апреля 2007 г. № 4436/07 // СПС ГАРАНТ.
16. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 // Вестник ВАС РФ. – 2005. - № 4.
17. Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда: Информационное письмо Президиума ВАС от 24 января 2000 г. № 51 // Вестник ВАС РФ. – 2000. - № 3.
18. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Российская газета. – 1996. – 10, 13 августа.
19. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28 июня 2007 г. № А19-20768/06-31-Ф02-3815/07 // СПС ГАРАНТ.
20. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13 ноября 2007 г. № Ф04-7795/2007(39994-А45-21) // СПС ГАРАНТ.
21. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28 июня 2006 г. № А19-20768/06-31-Ф02-3815/07 // СПС ГАРАНТ.
22. Постановление ФАС Поволжского округа от 19 июня 2006 г. № А65-25257/05-СГ1-5 // СПС ГАРАНТ.
23. Постановление ФАС Центрального округа от 30 марта 2006 г. № А54-3841/2005 // СПС ГАРАНТ.
24. Постановление ФАС Московского округа от 2 марта 2006 г. № КГ-А40/1275-06 // СПС ГАРАНТ.
25. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 февраля 2006 г. № А05-16000/04-23 // СПС ГАРАНТ.
26. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. № А58-3257/03-Ф02-2167/04-С2 // СПС ГАРАНТ.
Литература
27. Абрамова, Е.Н. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России.// Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. – 2009. - № 1. – С. 23 – 26.
28. Афонина, А.В. Все об ипотеке. – М.: Система ГАРАНТ, 2009.
29. Бевзенко, Р.С. Существенные условия договора ипотеки в арбитражной практике.// Законодательство. – 2008. - № 9. – С. 7 – 12.
30. Беляева, О.А. повторные публичные торги по реализации предмета ипотеки. // Законодательство и экономика. – 2009. - № 5. – С. 28 – 34.
31. Гришаев, С.П. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств. // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. - № 6. – С. 61 – 64.
32. Грудцына, Л.Ю., Спектор А.А. Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М.: Деловой двор, 2009. – 88 с.
33. Грудцына, Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России. // Законодательство и экономика. – 2005. – 3 10. – с. 7 – 11.
34. Кириенко, А.А. Ипотека в вопросах и ответах. – М.: Юстицинформ, 2007. – 38 с.
35. Конькова, Е.С. Ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса: есть ли сегодня перспективы у ипотеки? // Банковский ритейл. – 2008. – № 4. – С. 26 – 28.
36. Крючкова, М.В. Проблемы ипотеки нежилых зданий (помещений).// Юридическая работа в кредитной организации. – 2008. - № 3. – С. 4 – 8.
37. Поводова, Е.В., Савельева О.В. Особенности ипотечного жилищного кредитования.// Жилищное право. – 2010. - № 1. – С. 15 – 17.
38. Пятова, И.Е. Новое в вопросах ипотеки. // В курсе правового дела. – 2009. - № 6. – С. 23 – 24.
39. Радченко, И.С. Хотите заглянуть в будущее российской ипотеки? Посмотрите на США.//Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2009. - № 2. – С. 19 – 23.
40. Русецкий, А. Нововведения Закона об ипотеке и государственной регистрации. // Право и экономика. – 2009. - № 3. – С. 42 – 46.
41. Сальникова, Л. Ипотека как разновидность залога.// Финансовая газета. Региональный выпуск. – 2006. - № 38.
42. Сведенцов, В.Л. Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы развития ипотеки в России.//Банковское кредитование. – 2008. - № 5. – С. 32 – 37.
43. Ситдикова, Л.Б., Гусева Л.Л. Особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений.//Правосудие в Поволжье. – 2009. - № 3. – С. 27 – 31.
44. Ситдикова, Л.Б., Гусева Л.Л. Жилищное ипотечное кредитование в России: возможности развития.//Вестник Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа. – 2009. - № 3. – С. 28 – 32.
45. Смирнов, Е.Е. Рынок ипотеки требует совершенствования законодательства.// Банковское кредитование. – 2009. - № 1. – С. 38 – 42.
46. Спектор, А. Понятие и особенности ипотечного жилищного кредитования.// Право и жизнь. – 2009. - № 10. – С. 65 – 67.
47. Стенина, Н.Н. Залог как способ обеспечения финансирования застройщика.// Законы России: опыт, анализ, практика. – 2008. - № 5. – С. 24 – 29.
48. Ходырев, А.В. Ипотека помещений, права на которые как на самостоятельные объекты недвижимости не зарегистрированы.// Юридическая работа в кредитной организации. – 2008. - № 3. – С. 12 – 16.
49. Хуснетдинова, Л. Договоры, заключаемые при оформлении ипотеки жилого помещения в силу закона и договора.// Жилищное право. – 2009. - № 12. – С. 7 – 10.
50. Хуснетдинова, Л. Обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение.// Жилищное право. – 2009. - № 10. – С. 42 – 45.
51. Шевчук, Д.А. Правовое регулирование договорных отношений в сфере ипотечного кредитования.//Аудиторские ведомости. – 2009. - № 1. – С. 7 – 12.
52. Шевчук, Д. Ипотечный кредит для покупки квартиры.// Финансовая газета. Региональный выпуск. – 2008. - № 30.
|
|
