Содержание

СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 3 1. Теоретические и методологические основы финансовой оценки инвестиционного проекта 6 1.1. Понятие и виды инвестиционных проектов 6 1.2. Сущность и критерии финансовой оценки 10 1.3. Методы оценки эффективности проекта 15 2. Эффективность инвестиционных проектов разных классов 23 2.1. Народнохозяйственная, бюджетная, коммерческая эффективность капитальных вложений и производственного строительства 23 2.2. Оценка эффективности внешнеторговых инвестиционных проектов 31 2.3. Оценка эффективности проектов различной продолжительности 39 2.4. Эколого-экономическая эффективность капитальных вложений в предприятия минерально-сырьевого комплекса 42 3. Оценка эффективности инвестиционного проекта на примере строительства торгово-офисного центра Даниловский г.Москвы 57 3.1. Общие сведения о проекте 57 3.2. Методика инвестиционного анализа 60 3.3. Расчет инвестиционных и текущих издержек, прогноз денежных поступлений 63 3.4. Выбор схемы финансирования и расчет чистого дисконтированного дохода 69 3.5. Анализ безубыточности производства и чувствительности проекта 76 3.6. Расчет показателей эффективности капвложений 84 3.7. Риск-анализ инвестиционного проекта как способ повышения достоверности оценки его эффективности 90 4. Экологичность проекта 94 4.1. Сущность, значение и основные виды природоохранных мероприятий 94 4.2. Состав и структура затрат на природоохранные мероприятия 99 4.3. Экологическая экспертиза проекта 114 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 117 ЛИТЕРАТУРА 121 ПРИЛОЖЕНИЕ 129

Введение

ВВЕДЕНИЕ В условиях рыночной экономики одной из важных проблем для хозяйствующих субъектов является управление различными типами и видами проектов. Поэтому необходимо применение моделей и методов поддержки управленческих решений, направленных на оценку эффективности проектов. Целью написания настоящей работы является проведение инвестиционного анализа проекта по открытию многофункционального торгово-развлекательного и офисного центра на предмет выявления экономической эффективности и целесообразности строительства данного объекта. С этой целью предполагается: • провести анализ безубыточности производства, • дать оценку результативности реализации программы капитальных вложений в условиях инфляции, • сделать попытку комплексной оценки инвестиционного проекта с учетом фактора риска, инфляции, вероятности получения прогнозируемых объемов сбыта, • рассчитать срок окупаемости проекта. Важнейшим этапом работы является экономическое обоснование целесообразности реализации проекта. Объект исследования – рынок коммерческой недвижимости (торговой и офисной) г. Москвы, а именно: состав и структура издержек производства по реализации инвестиционных проектов, связанных с масштабным строительством объектов нежилой недвижимости. Субъект исследования – инвестиционная деятельность по реализации выбранного проекта торгово-офисного центра и сопряженные с ней коммерческие риски, экономический эффект и финансовые показатели. На территории Москвы находится более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66,9 миллиона кв. м, и 14,1 миллиона кв. м встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м (37,5%) находится в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м (52,1%) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м (10,4%) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышает 80 миллионов квадратных метров. В структуре фонда площадей коммерческой недвижимости наибольшая доля приходится на торговые площади и офисные помещения - порядка 80% всей имеющейся в Москве коммерческой недвижимости. В настоящее время отмечается стабильный рост сегментов торговой и офисной недвижимости. Активная рыночная политика местных властей, высокий уровень доходов населения и формирование мощного среднего класса, высокие темпы развития бизнеса и предпринимательства и инвестиционная активность, рост темпов строительства, предложения и спроса на объекты недвижимости создают благоприятные условия для развития рынка, цены на объекты недвижимости быстро растут и затем стабилизируются на достаточно высоком уровне. Как показывает практика, до настоящего времени этот потолок еще не достигнут. Так, в 2003-2005 гг. продолжился рост объема торговых площадей на рынке коммерческой недвижимости, этот рост наиболее заметен в секторе торговых центров. Объемы строительства торговых центров в Москве по-прежнему сохраняются на высоком уровне, поскольку остаются значимыми следующие факторы: • благоприятный инвестиционный климат; • высокий уровень доходности торговой недвижимости; • заинтересованность правительства Москвы в реорганизации мест стихийной торговли; • стабильный рост уровня доходов населения. В результате в столице ежегодно вводится в эксплуатацию более 500 000 кв. м новых торговых и офисных площадей. Московский рынок коммерческой недвижимости все больше приближается к западным стандартам. Аналитики отмечают тенденцию к стабилизации и снижению инвестиционных рисков, а также рост количества кредитов, выданных девелоперам. Вместе с тем, по мнению некоторых экспертов, уменьшается и доходность вложений в коммерческую недвижимость, увеличиваются сроки окупаемости проектов. С одной стороны, это усиливает конкуренцию между компаниями, с другой - может вызвать приток иностранных инвестиций в Москву. Поэтому представляется чрезвычайно важным проанализировать экономическую эффективность вложений в новую торгово-офисную недвижимость. С целью сбора информации о рынке коммерческой недвижимости было использовано большое количество источников. В качестве исходной базы для исследования использовались периодические издания, материалы компаний и электронные ресурсы последних 5 лет, находящиеся в открытом доступе. Типы документов: данные официальной статистики (Государственный комитет по статистике, Федеральное агентство по строительству и ЖКХ), данные статистики компаний, обзорные статьи в деловой и профессиональной прессе, в сети Интернет, результаты исследований, материалы конференций, интервью с игроками рынка. Аналитическая часть работы выполнена на основе существующих методов и приемов инвестиционного анализа и риск-менеджмента.

Литература

ЛИТЕРАТУРА 1. Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.99 №39-ФЗ. 2. Федеральный закон №160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" от 09.07.99. 3. Федеральный закон "Об охране окружающей среды" от 20.12.2001г. 4. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. - М.: Госстрой России. Министерство экономики РФ. Министерство финансов РФ, 1997. 5. Постановление Правительства РФ № 715 от 24.07.95 «Об утверждении Положения о порядке заключения и реализации инвестиционных соглашений». 6. Абрамов С.И. Инвестирование. – М.: Центр экономики и маркетинга, 2000. 7. Аннан К. Партнерство для устойчивого развития: Из докл. Ген. секретаря ООН К. Аннана "10 лет после Рио: Осуществление Повестки дня на XXI век" на второй сессии подготовит. ком. ВСУР (28 янв.-8 февр. 2002 г.) / К. Аннан // Экология и жизнь. - 2002. - № 3. - С. 16-19. 8. Баранникова Н. Особенности национального бизнеса? / Н. Баранникова, Д. Лисицын // Экология и жизнь. 2002. - № 3. - С. 61-62. 9. Белоусова Е. Экологический мониторинг природной среды / Е. Белоусова // Экономист. - 2002. - № 7. - С. 80-87. 10. Беренс В., Хавранек П. М. Руководство по подготовке промышленных технико-экономических исследований. -М.: Интерэксперт, 1995. 11. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1999. 12. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. - М, 2000. 13. Боголюбов С.А. Новый Федеральный закон "Об охране окружающей среды" / С. А. Боголюбов // Журнал российского права. - 2002. - № 6. - С. 56-63. 14. Бочаров В.В. Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий. - М.: Финансы и статистика, 1998. 15. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. -М.: Олимп-Бизнес, 1997. 16. Бригхем Ю., Гапенски Л. Финансовый менеджмент: Полный курс: в 2-х т. – СПб.: Экономическая школа, 2001. 17. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. – М.: «Инфа-М», 1996 г. 18. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. - М.: ИНФРА-М, 1996. - 432 с. 19. Буер А.О. Кто добывает - тот и рекультивирует: Налог на добычу полезных ископаемых и рекультивация земель / А. О. Буер, А. Н. Порунов; А.О. Буер, А.Н. Порунов // ЭКО. Экономика и организация промышленного производства. - 2002. - № 12. - С. 112-115. 20. Буров В.П., Ломакин А.Л., Морошкин В.А. Бизнес-план фирмы. – М.: ЭКМОС, 2000. 21. Варламов А.А., Хабаров А.В. Экология землепользования и охрана природных ресурсов. – М.: Колос, 1999. – 159 с. 22. Вахрин П.И. Организация и финансирование инвестиций: Практикум. – М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2000 23. Виленский П.Л., Лифшиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика. – М.: Дело, 2002. 24. Виленский П.Л., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционного проекта при платежах в разных валютах.//Аудит и финансовый анализ. №3, 2002. – С. 24-32. 25. Временная типовая методика определения экономической эффективности осуществления природоохранных мероприятий и оценки экономического ущерба, причиняемого народному хозяйству загрязнением окружающей среды. М., 1986 г. 26. Гитман Л.Дж., Джонс М.Д. Основы инвестирования. – М., 1997 г. 27. Глазунов В. Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций, 1997 28. Голуб А.А., Струкова Е.Б. Экономика природных ресурсов М.: Аспект Пресс, 1998. – 319 с. 29. Голуб А.А., Струкова Е.Б. Экономика природопользования. - М.: АСПЕКТ ПРЕСС, 1995. - 188 с. – 250 с. 30. Голуб А.А., Струкова Е.Б. Экономика природопользования. - М.: АСПЕКТ ПРЕСС, 1995. - 188 с. -С. 50. 31. Горбаток З.В. Управление проектами: Учебное пособие. - Томск: Томский межвузовский центр дистанционного образования, 2001. - 155 с. 32. Горохов М.Ю., Малев В.В. Бизнес-планирование и инвестиционный анализ. – М., 1998 г. 33. Грачев В. Природа - не храм, но беречь ее надо / В. Грачев // Российская Федерация сегодня. - 2002. - № 14. -С. 19 34. Грицов В. А. Эколого-экономический анализ безопасности предприятий ядерного топливно-энергетического комплекса.// Издание НПИ МИФИ, г. Новоуральск, 1999г. – 50 с. 35. Грицов В. А. Эколого-экономический анализ безопасности предприятий ядерного топливно-энергетического комплекса.// Издание НПИ МИФИ, г. Новоуральск, 1999г. – 50 с. 36. Данилов-Данильян В.И. Платить иль не платить? вот в чем вопрос! / В. И. Данилов-Данильян // Зеленый мир. - 2003. - № 5-6 (март). - С. 5-7. 37. Дерябин В.А. Общий экологический менеджмент. Курс лекций. Изд. УМЦ-УПИ. Ек., 2000 г. 38. Ефимова О. В. Финансовый анализ. - М.: Бухгалтерский учет, 1999. - 320 с. 39. Иванченко В.М. Ответы на вызов общества / В. М. Иванченко; В.М. Иванченко // ЭКО. Экономика и организация промышленного производства. - 2003. - № 1. - С. 37-41. 40. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник. - М.: ЮНИТИ, Финансы, 1999. 41. Идрисов А. Б., Картышев С.В., Постников А.В. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. - М.: Информационно-издательский дом “Филинъ”, 1997. - 272 с. 42. Исмагулова Г.Е. Методологические основы оценки эколого-экономической эффективности минерально-сырьевого комплекса. //Казахстан-Спектр. Научный журнал. №3 (29), 2004. - С. 88-95. 43. Исмагулова Г.Е. Методологические основы оценки эколого-экономической эффективности минерально-сырьевого комплекса. //Казахстан-Спектр. Научный журнал. №3 (29), 2004. - С. 88-95. 44. Как рассчитать эффективность инвестиционного проекта. Расчет с комментариями / Подг. П. Л. Виленский и С. А. Смоляк. -М.: Институт промышленного развития (Информэлектро), 1996. 45. Клюев Н.Н. Экологические итоги реформирования России / Н. Н. Клюев // Экология и жизнь. - 2002. - № 4. - С. 20-26. 46. Ковалев В. В. Финансовый анализ. - М.: Финансы и статистика, 1996. - 432 с. 47. Ковалев В. В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.:Финансы и статистика, 1998. - 144 с. 48. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. – М.: Финансы и статистика, 1998 г. 49. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 1998. 50. Крайнов Ю.А., Юрлов Ф.Ф. Существующие подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов с разными сроками действия. Нижегородский государственный технический университет, 2004. - 60 с. 51. Крассов О. И. Экологическое право: Учебник для вузов. — М.: Норма, 2004. — 576 с. 52. Крейнина М.Н. Финансовый менеджмент. – М., изд. «Дело и сервис», 1998 г. 53. Крушвиц Л. Инвестиционные расчеты. – СПб.: Питер, 2001. 54. Крылов Э.И., Власова В.М., Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 608 с. 55. Кулаков Н.Ю., Подоляко С.В. Расчет доходности инвестиционных проектов в случае нестандартных финансовых потоков. – М.: Сборник научных трудов, РосЗИТЛП, 2004. 56. Лимитовский М.Н. Основы оценки инвестиционных и финансовых решений. – М.: Дека, 1997 г. 57. Липсиц И. В., Коссов В. В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. - М.: Издательство БЕК, 1999. 58. Липсиц И., Косов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. – М.: Изд-во БЕК, 1999. 59. Лытнев О.Н., Основы финансового менеджмента. Курс лекций. – М.: Дело, 2001. 60. Маглакелидзе Т. Экологическая и экономическая безопасность: взаимосвязь и влияние на экономический рост / Т. Маглакелидзе // Экономист. - 2002. - № 6. - С. 83-87. 61. Мелкумов В. Организация и финансирование инвестиций. Уч. пос. - М.: Финансы и статистика, 2000. 62. Мелкумов Я. С. Экономическая оценка эффективности инвестиций. - М.: ИКЦ “ДИС”, 1997. - 160 с. 63. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования / Официальное издание. -М.: НПКВЦ «Теринвест», 1994. 64. Научные и технические аспекты охраны окружающей среды: обзорная информация. - М: ВИ¬НИТИ, 2003. - №1. - С. 2-14. 65. Нестеров П.М., Нестеров А.П. Экономика природопользования и рынок: учебник для вузов. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1997. - 413 с. 66. Нестеров П.М., Нестеров А.П. Экономика природопользования и рынок: учебник для вузов. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1997. - 413 с. 67. Нефтяная экология от "РИТЭК" // Карьера. - 2002. - № 11. - C.8. 68. Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997. - 247 с. 69. Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997. - С. 47. 70. Овсийчук М.Ф., Сидельникова Л.Б. Финансовый менеджмент. Методы инвестирования капитала. – М.: «Юрайт», 1996 г. 71. Пилиев С. Совершенствование экономических механизмов природопользования / С. Пилиев, В. Кадохов // Экономист. - 2002. - № 4. - С. 57-63. 72. Пронина Л. О влиянии изменений налогового законодательства на налоговые доходы местных бюджетов / Л. Пронина // НАЛОГИ. - 2002. - № 39 (окт.). - С. 4. 73. Протасов В.Ф. Экология, здоровье и охрана окружающей среды в России. Учебное и справочное пособие – М: Финансы и статистика, 1999. -672 с. 74. Региональное природопользование: методы изучения, оценки и управления / П.Я. Бакланов, П.Ф.Бровко, Т.Ф. Воробьева и др.: Под ред. П.Я. Бакланова, В.П. Каракина: Учебное пособие. –М.: Логос, 2002. -160 с. 75. Ример М.И., Касатов А.Д., Матиенко Н.Н. Экономическая оценка инвестиций. – СПб.: Питер, 2005. – 472 с. 76. Савчук В.П. Оценка эффективности инвестиционных проектов. М., 2002. 77. Самакова А. Охрана окружающей среды: итоги 2002 года и задачи на 2003 год // Эколо¬гия и устойчивое развитие. - 2003. - №4. - С. 2-8. 78. Сергеев И.В., Веретенникова И.И. Организация и финансирование инвестиций. Уч. пос. - М.: Финансы и статистика, 2000. 79. Скульцева Л.В. Некоторые направления аграрной политики государств-участников СНГ / Л. В. Скульцева // Проблемы прогнозирования. - 2002. - № 4. - С. 84-90. 80. Смольянинова Е. В. Социально-эколого-экономическая оценка эффективности природоохранных мероприятий на тепловых электростанциях региона (На примере Среднего Урала). Дис. ... канд. экон. наук : Москва, ПроСофт-М, 2004. – 250 с. 81. Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент: теория и практика. – М., 2000 г. 82. Тонкопий М.С. Экономика природопользования: учебное пособие. - Алматы: Экономика, 1998. -475 с.- С. 127. 83. Фюр Мартин. Постановка проблем экологически ориентированной продукционной политики / Фюр Мартин // Экологическое право. - 2002. - № 1. - С. 41-45. 84. Хильченко Н.В. Методические вопросы обеспечения экологической безопасности при обосновании перспектив развития регионов. // Экономика природопользования: Обзорная информация. – М.: ВИНИТИ, 2004. – № 5. – С. 57–66. 85. Хильченко Н.В. Методические вопросы обеспечения экологической безопасности при обосновании перспектив развития регионов. // Экономика природопользования: Обзорная информация. – М.: ВИНИТИ, 2004. – № 5. – С. 57–66. 86. Хильченко Н.В., Поддубный В.А. Методический инструментарий экономической оценки ущерба от загрязнения атмосферы.// Урало-Сибирская научно-практическая конференция. Материалы докладов. – Екатеринбург, 2003. – С. 8-14. 87. Хильченко Н.В., Поддубный В.А. Методический инструментарий экономической оценки ущерба от загрязнения атмосферы.// Урало-Сибирская научно-практическая конференция. Материалы докладов. – Екатеринбург, 2003. – С. 8-14. 88. Хорн Дж. К. Ван Основы управления финансами. - М.: Финансы и статистика, 1996. - 800 с. 89. Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций. – СПб.: Питер, 2004. – 460 с. 90. Чернышов В.И. Системные основы экологического менеджмента: Учебное пособие / Под ред. Ю.П.Козлова. – М.: Изд-во РУДК 2001. - 314 с. 91. Четыркин Е. М. Методы финансовых и комерческих расчетов. - М.: Дело ЛТД, 1995. - 320 с. 92. Чешев А.С. Эколого-экономическая оценка эффективности природоохранных мероприятий. / А. С. Чешев, И.П. Красовская, В.Л. Нечаев, О.Н. Бейчук //Бюллетень РГУ. - Ростов-на-Дону. - №3. – 1998. - С. 24-32. 93. Чешев А.С. Эколого-экономическая оценка эффективности природоохранных мероприятий. / А. С. Чешев, И.П. Красовская, В.Л. Нечаев, О.Н. Бейчук //Бюллетень РГУ. - Ростов-на-Дону. - №3. – 1998. С. 24-32. 94. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции: Университетский учебник. – М.: ИНФРА-М, 2000. 95. Шашлова Н.В. Методологические проблемы статистического наблюдения за расходами на охрану окружающей природной среды в рамках комплексного экологического и экономического учета / Н. В. Шашлова, В. А. Родин, А. Д. Думнов // Вопросы статистики. - 2002. - № 8. - С. 30-36. 96. Шимова О.С., Соколовский Н.К. Основы экологии и экономика природопользования: Учебник - Мн.: БГЭУ, 2001. - 368 с. 97. Яницкий О.Н. Экологическая ретроспектива: 1985-2004 гг. (предварительные итоги) // Общественные науки и современность.- 2005. - №4. - С. 26-36.