СодержаниеВведение……………………………………………………………………..…3
1. Общая характеристика и правовое регулирование
недвижимости………………………………………………………..…...….…6
1.1 Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве РФ…………………………………..……6
1.2 Виды недвижимости и их характеристика……..……………………..…10
2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним……………………………………………………..……….……17
2.1 Понятие, значение и особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним………………..….…………….….17
2.2 Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним……………………………………………….…….……….…24
3. Правовые проблемы, возникающие при совершении сделок с недвижимостью………………………………………………………….……37
3.1 Особенности заключения сделок купли-продажи недвижимости и найма жилого помещения…………………………………………………….37
3.2 Особенности заключения договора аренды недвижимости и договора ренты…………………………………………………………………………..51
Заключение………………………………………………………..………..…63
Список используемой литературы……………………………..…..…….….69ВведениеВведение
Развитие рыночных отношений, основанных на праве собственности, проводимые социально-экономические реформы, а также становление демократических институтов власти повлекли за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости.
На данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений приобрели особую значимость. В результате реформ в нашей стране недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке. Однако недвижимость – это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это объясняется её специфичным правовым статусом и, следовательно, высокой стоимостью.
С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и иные. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, мена, дарение, аренда, ипотека и другие. Круг традиционных участников сделки, например купли-продажи, значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона – посредник, в качестве которого часто выступает риэлтерская фирма. В сделках на рынках жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.
В последнее время делаются попытки разработки концептуальных документов в этой области, законодательные акты сопровождаются, как правило, обширными комментариями. Следствием этого является введение большого объема новаций в законодательство о недвижимости, что обусловлено требованиями сегодняшнего дня. Кроме того, многие действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки, в целях их развития и конкретизации принимаются другие правовые акты. В связи с этим, рядовому гражданину, другому субъекту гражданского права трудно соориентироваться в законодательном массиве о недвижимости. В результате при практической реализации подобных норм возникают проблемы, связанные с их неверным истолкованием, применением из-за слабой подготовки субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости. Такое положение вещей на деле приводит к спорным ситуациям, расширяется судебная практика рассмотрения споров в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Другая не менее важная проблема заключается в следующем. Сделки граждан с принадлежащей им недвижимостью никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается сотнями тысяч рублей. В связи с этим, на рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Все это обуславливает необходимость глубокого изучения данной темы, исследования теории и практики использования правовых норм с области отношений, связанных с недвижимостью. Вышеперечисленные проблемы весьма актуальны и имеют современный характер, что и послужило поводом для выбора этой темы.
Целью данной дипломной работы является глубокое изучение и анализ законодательства о недвижимости, исследование проблем, возникающих при совершении сделок с недвижимостью и разработка практических рекомендаций для граждан по обеспечению правомерности и законности сделок с недвижимостью.
Задачами исследования являются:
1) раскрытие понятия и особенностей недвижимости как объекта гражданского права;
2) описание процедуры регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее;
3) определение особенностей сделок с недвижимостью;
4) выявление проблем, возникающих при совершении сделок с недвижимостью.
В качестве источников для написания этой работы послужили объемная законодательная база, состоящая из действующих нормативно-правовых актов, разнообразные статьи и публикации ученых-юристов, опубликованные в газетах и журналах, а также некоторые учебно-практические пособия и комментарии к законам, что позволяет судить о достаточно глубокой освещенности проблем данной темы.
В качестве методов исследования использовались метод анализа, метод обобщения, метод выборки. Также в работе последовательно реализован принцип синтеза теоретических знаний и правоприменительной практики, что позволяет получить объективное представление о характере отношений, связанных с реализацией прав на недвижимое имущество.
Структурными элементами работы являются три главы. Первая глава исследования посвящена теоретической регламентации понятия недвижимости, ее основных видов, их характеристике. Во второй главе будут рассмотрены особенности и порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею. В третьей главе предполагается рассмотреть с практической точки зрения некоторые виды сделок с недвижимостью, особенности их заключения, а также проблемы, возникающие при совершении таких сделок и пути их преодоления.ЗаключениеЗаключение
В заключение стоит констатировать, что автором в данной работе были глубоко рассмотрены и изучены весьма важные и актуальные вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права, обобщен значительный правовой и практический материал.
Таким образом, нами была сделана попытка разобраться в одной из глобальных проблем гражданского законодательства, что позволило прийти к следующим выводам:
1. Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права. Определяющим моментом в развитии правового регулирования недвижимости явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности на недвижимое имущество и их равной защиты.
Установлены следующие формы собственности на недвижимость: государственная (федеральная, республик в составе Российской Федерации, автономных областей и округов), муниципальная (района, города), частная (юридических лиц и граждан), коллективная (общая совместная и общая долевая). Соответственно произошел переход от абсолютного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению путем постоянного расширения видов разрешенных сделок.
2. С введением в РФ частной собственности на землю, установлено деление вещей на недвижимые и недвижимые, которое основывается на их естественных свойствах.
Недвижимые вещи не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми.
К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Также к недвижимому имуществу относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Законодательством Российской Федерации в полной мере раскрыты определения объектов недвижимости.
3. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; права наследовать. Совершается множество различных сделок с недвижимым имуществом, а именно: купля-продажа, залог, наследование, дарение, мена, рента, строительный подряд, наем, безвозмездное пользование, страхование.
4. В результате совершения огромного количества сделок с недвижимостью возникает много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких споров – непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области. Из-за этого на практике часто допускается ошибки, подчас ненамеренно, что часто влечет за собой недействительность заключенной сделки. Возникают споры, разногласия, которые часто разрешаются только в судебном порядке.
5. Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение права собственности, других вещных прав (ипотека, сервитут и т.д.) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление и т.д.) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. Указанный порядок наряду со ст.131 ГК регистрируется Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г., некоторыми другими специальными законами и принятыми в их развитие подзаконными актами.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложена на органы юстиции, в составе которых должны быть созданы специальные учреждения по государственной регистрации, действующие на территориях регистрационных округов в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.
Проведенная государственная регистрация, являющаяся единственным доказательством существования зарегистрированного права, удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация прав на недвижимость носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Тем самым обеспечивается гласность вещных прав на недвижимость, которая призвана служить интересам покупателей, залогодержателей, арендаторов и т.п. Интересы самих правообладателей ограждаются тем, что, во-первых, круг предоставляемых заинтересованным лицам сведения ограничивается описанием объекта недвижимости, зарегистрированными правами на него и ограничениями (обременениями) прав, и, во-вторых, им по их запросам предоставляется информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества.
Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима недвижимости. Так, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи; более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество; особый порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость.
6. В соответствии с Гражданским кодексом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц.
Недвижимое имущество в настоящее время все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарения, наследования, залога, доверительного управления и другие.
Однако из-за высокой стоимости недвижимого имущества на рынке недвижимости активно действуют мошенники. Заключая с простыми гражданами сделки с заранее подготовленными «подвохами», они хорошо наживаются на этом, а иногда путем обмана лишают граждан их законного жилища, в результате чего они остаются на улице. Таким образом, происходит нарушение одного из основных конституционных прав граждан – права на жилье.
Для того чтобы уберечься от обмана, гражданам необходимо, прежде всего, знать основные формы «ловушек», используемых мошенниками.
Государству же необходимо совершенствовать законодательную базу, с тем, чтобы защитить граждан от незаконных посягательств на их имущество, а также для упорядочения отношений на рынке недвижимости.
Следует отметить, что в данном направлении уже ведется активная работа. Так, кардинальные изменения внесены Гражданским кодексом РФ в порядок оформления сделок с недвижимостью, усилены меры правовой ответственности за совершение незаконных сделок, а в отношении сделок, заключенных с использованием уголовно наказуемых способов – повышены меры наказания. Принят ряд новых федеральных законов, постановлений Правительства РФ, Конституционного и Верховного судов РФ, которые прямо или косвенно регулируют отношения по обеспечению прав граждан при осуществлении ими сделок на рынке жилья. Особого внимания заслуживает Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., который содержит мероприятия по упорядочению и цивилизованному развитию рынка недвижимости и, главное, по обеспечению гарантий прав собственников недвижимого имущества. В стадии рассмотрения находится проект закона «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации». Но, несмотря на принимаемые меры в законодательном плане, по-прежнему очень высоко количество заключаемых сделок с явными признаками обмана, совершенные под влиянием угрозы насилия, запугивания, введения в заблуждение. Поэтому необходимо, чтобы органы государственной власти принимали меры по практическому применению принятых норм, осуществлять контроль за фактическим исполнением законов, установить меры ответственности к лицам, работающих в государственных структурах по осуществлению регистрации недвижимости (учреждения юстиции, БТИ и др.), а также к частным лицам, осуществляющим профессиональную деятельность на рынке недвижимости (риэлтеры). Тогда, и только тогда, граждане, юридические лица не будут бояться совершить сделку с принадлежащей им недвижимостью под риском лишиться ее навсегда, не получив ничего взамен.
Таким образом, автором раскрыта характеристика недвижимого имущества как одного из важнейших объектов гражданских правоотношений, рассмотрены все грани данной темы, которая в настоящее время очень важна и актуальна. Поставленные в начале работы цели и задачи достигнуты.ЛитератураСписок используемых источников
1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г. – М. – 1995. – 64 с.
2. Гражданский кодекс РФ. Принят Государственной Думой 21 октября 1994 г. - М.: «Проспект». – 1999. – 416 с.
3. Водный кодекс РФ от 18 октября 1995 г. // СЗ РФ. – 1995. - № 47. – Ст. 4471.
4. Лесной кодекс РФ. Принят Государственной Думой 22 января 1997 г. // Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 января 2002 г. М.: «Славянский дом книги». 2002. – 850 с.
5. Воздушный кодекс РФ. Принят Государственной Думой 19 февраля 1997 г. // СЗ РФ. –1997. - № 12. – Ст. 1383.
6. Налоговый кодекс РФ. Вторая часть принята Государственной Думой 5.08.02. № 1117-ФЗ. // СЗ РФ. – 2002. - № 9. – Ст. 1432.
7. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7.03.2001. № 275-ФЗ. // СЗ. РФ. – 2001. - № 4. – Ст. 320.
8. Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1. // Основные кодексы и законы РФ. – СПб.: ИД «ВЕСЬ». – 2002. – 780 с.
9. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ. // СЗ РФ. – 1996. - № 28. – Ст. 2553.
10. Закон РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. – 1992. - № 16. – Ст. 834.
11. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. № 4218-1. // Основные кодексы и законы РФ. – СПб.: ИД «ВЕСЬ». – 2002. – 780 с.
12. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г.// Основные кодексы и законы РФ. – СПб.: ИД «ВЕСЬ». – 2002. – 780 с.
13. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 8.01.1998 № 12-ФЗ. // СЗ РФ. – 1998. - № 2. – Ст. 253.
14. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.02.2002 № 101-ФЗ. // Российская газета. – 2002. - № 48. – ст. 5.
15. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02. 1998. № 219. // СЗ РФ. – 1998. - № 8.- ст. 963.
16. Постановление Правительства РФ от 11. 11.1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // СЗ РФ. – 1997. - № 12. – Ст. 5547.
17. Постановление Правительства РФ № «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 26.02.1998. № 248. // СЗ РФ. - № 9. – Ст. 1121.
18. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 6 марта 1998 г. № 288. // СЗ РФ. - № 11. – Ст. 1291.
19. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам».
20. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применение Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Бюллетень Министерства юстиции РФ. - № 4. – 130 с.
21. Андреева Л. Форма договора и последствия ее несоблюдения. // Российская юстиция. – 1999. - № 2. – 87 с.
22. Бегичев А. Обеспечение правомерности сделок с недвижимостью. // Российская юстиция. – 1999. - № 4. – 87 с.
23. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью?. // Законодательство. – 1999. - № 7. – 90 с.
24. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров. // Журнал российского права. – 2002. – № 1. – 157 с.
25. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция. – 1998. - № 6. – 80 с.
26. Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. // Российская юстиция. – 1999. - № 12. – 80 с.
27. Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // Законодательство. – 2000. - № 12. – 120 с.
28. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Российская юстиция. – 1997. - № 10.- 87 с.
29. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // Хозяйство и право. – 1998. - № 3. – 110с.
30. Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья. // Гражданин и право. – 2001. - № 6. – 120 с.
31. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека. // Российская юстиция. – 1998. - № 11. – 88 с.
32. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право. – 1998. - № 7. – 127 с.
33. Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве. // Законодательство. – 2002. - № 12. – 122 с.
34. Смирнова В.Ю. Типичные ошибки при заключении договоров. // Консультант бухгалтера. – 2000. - № 1. – 75 с.
35. Шабалин В. «Жилье и жулье или как защититься от мошенничества на рынке недвижимости. //Домашний адвокат. – 2002. - № 10. – 30 с.
36. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // Хозяйство и право. – 1998. – № 2. – 128 с.
37. Цыганов В. Емельянов А. Гражданско-правовая квалификация при регистрации прав на недвижимость. // Российская юстиция. – 2001. - №8. – 80 с.
38. Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Законодательство. – 1997. - № 5.- 90 с.
39. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под ред. Крашенникова В.П. – М. – 1998. – 150 с.
40. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) под ред. Садикова О.Н.- М. – 1998. – 450 с.
41. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под ред. Эрделевского А.М. – М. – 1999. - 420 с.
42. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, сделки): Учебно-практическое пособие. – М.: Издательство БЕК. – 2000. – 272 с.
43. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов (под ред. Огородникова В.В.). – М. – 2000. – 370 с.
|
|
