СодержаниеВведение 3
Глава 1. Законодательное регулирование договора найма жилого помещения 6
1.1. Регулирование договора найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства 6
1.2. Зарубежное законодательство о договорах найма жилого помещения 10
Глава 2. Понятие и правовая природа договора найма жилого помещения 17
2.1. Понятие и содержание договора найма жилого помещения 17
2.2. Особенности договора социального найма жилого помещения 27
Глава 3. Особенности рассмотрения споров по договорам найма жилого помещения 52
Заключение 70
Список использованной литературы 72ВведениеНаем вещей (locatio-conductio rerum) известен еще со времен Древнего Рима. Относясь к группе консенсуальных договоров, он считался заключенным, если имелось соглашение о плате . Наймом вещей называется такой договор, по которому одна сторона (наймодатель, locator) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю, conductor) одну или несколько вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю . Данное определение отражает сущность найма - временное пользование чужой вещью за плату в силу договора.
Наем жилья в дореволюционной России регулировался договором имущественного найма, самостоятельного договора найма жилых помещений не существовало. Отдельные нормы главы второй \"О найме имуществ и отдаче оных в содержание\" ч.1. т.Х. Свода законов Российской империи устанавливали специальные требования, предъявляемы к договору имущественного найма, предметом которого выступало строение . Дефиниция договора имущественного найма в законодательстве того периода отсутствовала.
Г.Ф. Шершеневич имущественным наймом называл договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование своей вещью . Такое понимание вытекало из ст. 1691 ч. 1. т. Х. Свода законов Российской империи , в которой были указаны все обязательные (существенные) условия для данного вида договоров: предмет, срок и цена (наемная плата). В законодательстве того времени для обозначения договора найма применялись различные термины: аренда, прокат, снятие и т.п., однако, по сути, все они обозначали имущественный наем и не имели иного юридического содержания. Сущность договора имущественного найма заключалась во временном предоставлении лицу права на возмездной основе пользоваться чужой вещью для удовлетворения своих потребностей. Таким образом, признаками имущественного найма являлись: передача имущества в пользование, срочность и возмездность.
Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией (ст. 40) права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.
Право на жилье - это одно из прав, гарантированных гражданам Конституцией РФ, причем, пожалуй, одно из важнейших в социальном аспекте. Поэтому не случайно жилищные тяжбы между гражданами, а также между гражданами и организациями либо органами власти являются одной из самых \"популярных\" категорий судебных споров. Интересно, что подход граждан ко многим жилищным проблемам с правовой точки зрения неверен, причем многие заблуждения весьма типичны.
Данная тема на сегодняшний день достаточна актуальна в нашей стране в связи со следующими моментами. Не первый год актуальная жилищная проблема, заключающаяся в отсутствии возможностей приобретения жилья в собственность широкими слоями населения. В силу этого многие граждане приобретают права пользования жилыми помещениями на основании договора найма жилого помещения.
Итак, целью данной работы является изучение правовой природы и особенностей договора найма жилого помещения.
Объектом исследования являются отношения найма.
Предметом исследования является отношения найма жилого помещения.
Для достижения указанной цели перед работой необходима постановка следующих задач:
1. Изучить законодательное регулирования договора найма жилого помещения, в частности отечественное законодательство, а также законодательство зарубежных стран, регулирующее отношения найма жилого помещения.
2. Определить понятие, сущность и содержание договора найма жилого помещения.
3. Исследовать особенности договора социального найма жилого помещения.
4. Изучить особенности рассмотрения споров по договорам найма жилого помещения.ЗаключениеТаким образом, по завершении проведенного исследования можно сделать определенные выводы, исходя из поставленной цели исследования - изучение правовой природы и особенностей договора найма жилого помещения.
Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ. Гражданский кодекс говорит о том, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
По ГК РФ единый договор найма жилого помещения, находящегося в государственной и муниципальной собственности, подразделяется на два вида: договор социального найма и договор коммерческого найма жилого помещения. Граждане, проживающие в неприватизированных квартирах, заключают с собственником государственного и муниципального жилищного фонда (или с уполномоченным ими органом) договор социального или коммерческого найма.
Итак, Гражданский кодекс РФ регламентирует общие положения относительно договора найма жилого помещения, регулируя по большей части договор коммерческого найма жилого помещения, однако устанавливая общие положения относительно договора социального найма жилого помещения, которые развиваются в Жилищном кодексе РФ.
Договор социального найма - соглашение, в силу которого наймодатель передает нанимателю жилое помещение в пределах установленной нормы жилой площади в бессрочное пользование, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование этим помещением и предоставляемые коммунальные услуги. Договор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними членами его семьи.
Договор коммерческого найма - соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.
Таким образом, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения - это две разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов.
В заключении необходимо отметить, что современное жилищное законодательство даже после всех осуществленных преобразований не отличается достаточным совершенством как в вопросе эффективной правовой регламентации жилищных правоотношений, так и в вопросе юридической техники.
В частности действующий Жилищный кодекс не содержит четкой нормы, определявшей бы состав семьи нанимателя. В нем лишь содержится норма, устанавливающая необходимые признаки члена семьи нанимателя. Действующий кодекс также не устанавливает требований к признанию членами семьи лиц в судебном порядке в исключительных случаях. На наш взгляд, в целях предотвращения судебных споров, а также в целях обеспечения единообразия правоприменительной практики законодателю стоит обратить на это внимание и определить список признаков лиц, признаваемых членами семьи нанимателя.
Если с соблюдением правил ч. 1 ст. 70 Кодекса в жилое помещение, предоставленное нанимателю по договору социального найма, вселены какие-либо граждане, то в указанный договор должны быть внесены изменения, связанные с указанием в данном договоре нового члена семьи нанимателя (см. также ч. 3 ст. 69 Кодекса). Кодекс не содержит указания о сроке, в течение которого в договор должны быть внесены изменения, однако представляется, что это должно быть сделано непосредственно после завершения всех необходимых согласований, предусмотренных в ч. 1 ст. 70 Кодекса в разумный срок. Нам не представляется целесообразным в данном случае устанавливать четкие сроки, ограничившись руководством принципом разумности в гражданских правоотношениях.
Также нам представляется определенным пробелом законодательная формулировка о предоставлении жилого помещения нанимателем в пользование временным жильцам. В данном случае, на наш взгляд, необходимо исходить из договорного характера гражданского права в целом. Т.е. такие отношения должны быть оформлены соответствующим договором, что должно быть законодательно закреплено. На наш взгляд, применение здесь принципа диспозитивности и свободы договора (такова позиция законодателя по этому вопросу) может позволить многозначно толковать указанную норму права.Литература1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г.).
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ).
4. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ \"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации\".
5. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 «Об утверждении Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы».
6. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 431 \"О новом этапе реализации Государственной целевой программы \"Жилище\".
7. Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания (утв. постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552).
8. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 \"Об основах федеральной жилищной политики\" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г., 6 мая 2003 г., 22 августа 2004 г.) (утратил силу).
9. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (ЖК РСФСР) (с изм. и доп. от 18 января 1985 г., 29 августа 1986 г., 7 июля 1987 г., 18 ноября, 19 декабря 1988 г., 22 июня 1989 г., 6 июля 1991 г., 27 января, 22 августа 1995 г., 28 марта 1998 г., 17 апреля 2001 г., 25 июля, 24, 31 декабря 2002 г., 20 июля 2004 г.) (утратил силу).
10. Белов В.А. Гражданское право. Договорное право. – М.: ЮрИнфоР, 2002.
11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 2000.
12. Вилкова Н.Г. Договорное право. – М.: Норма, 2002.
13. Герасимова Л.П. Жилищное право. – СПб.: Питер, 2005.
14. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М.: Юристъ, 2005.
15. Гомола А.И. Гражданское право. – М.: Академия, 2003.
16. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 6-е издание, перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003.
17. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / под ред. Садикова О.Н. – М.: Юристъ, 2004.
18. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2000.
19. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А.Суханова М., 1998. Т.2.
20. Гражданское право. Том I. / Под ред. доктора юридических наук, профессора Суханова Е.А. - М.: Волтерс Клувер, 2004.
21. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999. Ч.2.
22. Ивакин В.Н. Гражданское право. Ч. 2, 3. – М.: Юрайт, 2004.
23. Иваненко Ю.Г. Жилищные споры: ошибки общественного правосознания // Законодательство, N 8, август 2000.
24. Калемина В.В., Рябченко Е.А. Договорное право. – М.: Омега, 2005.
25. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство, N 4, апрель 2004.
26. Козлова Е.Б. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М.: Инфра-М, 2005.
27. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2004.
28. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. Тихомирова М.Ю. - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г.
29. Крашенинников П.В. Жилищное право, М.: Буква, 2004.
30. Крюков Р.В. Жилищное право. – М.: Норма, 2005.
31. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М.: Проспект, 2005.
32. Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право, N 3-4, сентябрь-октябрь 2000.
33. Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права, N 2, февраль 2003.
34. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. М., 2001.
35. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция, N 1, 1998.
36. Седугин П.И. Жилищное право. – М.: Норма, 2004.
37. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.
38. Тютрюмов И.М. Законы гражданские (Свод законов. Т.Х. Ч.1. Изд. 1914 г.): С разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов, извлеченными из научных трудов по гражданскому праву и судопроизводству (по 1 февраля 1915 г.). Т.2. Пг., 1915.
39. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995.
40. D.19.2.2 // Памятники Римского права. Законы XII таблиц, Институции Гая. М., 1997."
|
|
