СодержаниеВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. СУЩНОСТЬ И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 7
1.1. Современное состояние правовой базы ипотечного кредитования 7
1.2. Понятие и основные модели ипотечного кредитования 21
1.3. Основные этапы ипотечного кредитования 35
ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: МЕХАНИЗМ РЕАЛИЗАЦИИ 40
2.1. Субъекты и объекты ипотечного кредитования 40
2.2. Процедура предоставления ипотечного кредита 44
2.3. Договоры, заключаемые при ипотечном кредитовании 49
2.4. Ответственность участников ипотечного кредитования 58
Глава 3. ПРОБЛЕМЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И СПОСОБЫ ИХ ПРЕОДОЛЕНИЯ 64
3.1. Проблемы обращения взыскания и реализации заложенного имущества 64
3.2. Проблемы защиты интересов участников ипотечного кредитования 84
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВВведениеОбласть ипотечного кредитования в России не получила широкого распространения в связи с антидоступными условиями получения кредита, что выражается в высоком годовом проценте за кредит и сроках его погашения. Исходя из Президентской программы ипотечного кредитования, развитие ипотеки в России должно приобрести в скором будущем более масштабное распространение.
При выдаче банками ипотечных кредитов, средством обеспечения которых является залог недвижимости, образуется первичный рынок ипотечного кредитования, на котором формируются имущественные требования, обеспеченные правом залога недвижимого имущества (ипотечные активы). Но, выдавая ипотечные кредиты, банки испытывают недостаток кредитных ресурсов. Эта задача решается в организованных правопорядках путем функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования. Рефинансирование кредиторов производится за счет размещения среди инвесторов ценных бумаг, имеющих особое обеспечение, - ипотечные активы в виде имущественных прав требования по кредитам и правам залога недвижимого имущества.
На вторичном рынке ипотечного кредитования посредством использования специальных ценных бумаг происходит привлечение средств, необходимых для выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке. Обеспечением исполнения обязательств по таким ценным бумагам служит имущество в виде прав требования по ипотечным кредитам, в том числе по их обеспечению, полученное в процессе осуществления ипотечного кредитования на первичном рынке.
Рассмотрение указанных проблем осложняется отчасти тем, что применение многих институтов гражданского права было ограничено в период существования СССР, тогда как в капиталистических странах развитие экономических отношений в области ипотечного кредитования и их регулирования продолжалось. С развитием отношений по ипотечному кредитованию в России особенно заметными становятся пробелы в нормативном регулировании отраслей, связанных с осуществлением ипотечного кредитования.
Современное российское законодательство значительно двинулось вперед в области регулирования отношений в сфере недвижимости, в том числе ее залога. Вместе с тем сделан только первый шаг. Без должного решения остались вопросы организации целостной системы ипотечного кредитования, включающей рефинансирование ипотечных кредитов и механизмы регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования.
Построение такой системы требует совершенствования правовой регламентации отношений, складывающихся при предоставлении кредитов и их обеспечении посредством залога недвижимости, привлечении средств в область ипотечного кредитования с финансовых рынков.
Целью работы является выявление проблем правового регулирования ипотечного кредитования и предложение путей совершенствования законодательства в области правового регулирования ипотечного кредитования.
Реализация поставленной цели предопределила постановку следующих наиболее важных задач:
1. изучение правовой базы ипотечного кредитования,
2. анализ понятия и сущности ипотечного кредитования,
3. изучение моделей ипотечного кредитования,
4. изучение механизма реализации ипотечного кредитования,
5. изучение особенностей ответственности в сфере ипотечного кредитования,
6. анализ проблем обращения взыскания и реализации заложенного имущества,
7. анализ проблем защиты интересов участников ипотечного кредитования,
8. выявление проблем осуществления ипотечного кредитования и разработка предложений по совершенствованию законодательства в области ипотечного кредитования.
Объектом исследования являются правовые отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования.
Предметом исследования является правовое регулирование ипотечного кредитования.
Методологическую и методическую основу выпускной квалификационной работы составляют общенаучные и частнонаучные методы познания, в частности: системный, логический, технико-юридический, сравнительный, формально – юридический, аналитический, исторический.
Теоретическую основу работы составляют труды Кассо Л.А., Конева Е.Ю., Мейера Д.И., Наумовой Л.Н., Попова О.В. и других.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников. Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, содержатся цели и задачи работы. Первая глава посвящена сущности и правовой природе ипотечного кредитования. Во второй главе рассматриваются особенности механизма реализации ипотечного кредитования, а именно рассматривается процедура предоставления ипотечного кредита, договоры заключаемые при предоставлении ипотеки, ответственность сторон. Третья глава посвящена проблемам осуществления ипотечного кредитования. В заключении содержатся выводы и предложения по совершенствованию законодательства.ЗаключениеСогласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Таким образом, кредитор получает право требования к заемщику исполнения договорных обязательств. Гарантией исполнения договорных обязательств является ряд предусмотренных ГК РФ средств защиты кредитора - способов обеспечения исполнения договорных обязательств.
В современном праве термин \"ипотека\" употребляется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. А также для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки.
Ипотека представляет собой разновидность залога, выделенного по критерию предмета - недвижимого имущества. Юридические особенности ипотеки обусловлены спецификой правового режима и предмета. В свою очередь, специфика правового режима - следствие экономической значимости недвижимости
Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.
Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накопления и досрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Залоговое имущество при этом является надежным обеспечением ссуды.
На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов.
Политические факторы, существенно влияющие на развитие ипотечного кредитования. К ним относятся: общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств, возможность или недопустимость экспроприационных мер.
При этом нестабильность и непредсказуемость политической ситуации, как правило, угнетающе влияют на развитие ипотечного кредитования. Напротив, успешному развитию ипотеки может значительно способствовать включение в государственную политику целой системы возможных протекционистских мер, таких как предоставление целевых кредитных ресурсов, предоставление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии ценных бумаг для вторичного рынка, а также многообразных форм адресной поддержки конкретных граждан, получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.
Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности и, прежде всего, объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога.
Изучая и анализируя мировой опыт ипотечного кредитования, нужно понимать тот факт, что принципиально различающихся между собой моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем в сущности всего три и различаются они прежде всего в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов ипотечного кредитования
Таким образом, основными проблемами в области ипотечного кредитования выступают:
1) несовершенство нормативно-правовой базы;
2) велики риски всех участников рынка, прежде всего банков-кредиторов и непрофессиональных участников различных накопительных финансовых систем;
3) отсутствие системы государственных гарантий для участников ипотечного кредитования.ЛитератураНормативные и иные правовые акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (по сост. на 4 ноября 2007 г.)//Российская газета от 6, 7, 8 февраля 1996 г. N 23, 24, 25.
2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.06.2002 г. (по сост. на 02.10.2007 года)//Собрание законодательства РФ\", 29.07.2002, N 30, ст. 3012.
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 23.10.2002 г. (по сост. на 18.10.2007 года)//Собрание законодательства РФ\", 18.11.2002, N 46, ст. 4532.
4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ \"Об ипотеке (залоге недвижимости)\" ( по сост. на 26 июня 2007 г.)//Российская газета, от 22 июля 1998 г. N 137.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ \"Об исполнительном производстве\" (по сост. на 26 июня 2007 г.)//Российская газета от 5 августа 1997.
6. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» // «Собрание законодательства РФ». 2005. № 1 (часть 1). Ст.44.
7. Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 02.11.2007) \"О банках и банковской деятельности\" // \"Собрание законодательства РФ\", 05.02.1996, N 6, ст. 492.
8. Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I \"О залоге\" (с изменениями и дополнениями)//Российская газета, от 6 июня 1992 г. N 129.
9. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 \"Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию\".
10. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 \"О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации\" (с изменениями и дополнениями)//Собрание законодательства Российской Федерации от 17 января 2000 г., N 3, ст. 278.
11. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 (ред. от 11.08.2007) \"О Федеральной Целевой Программе \"Жилище\" На 2002 - 2010 годы\" // \"Собрание законодательства РФ\", 24.09.2001, N 39, ст. 3770.
12. Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. \"О собственности в РСФСР\" (с изменениями и дополнениями)//Ведомости съезда народных депутатов РСФСР от 27 декабря 1990 г. N 30 ст. 416.
13. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. (ГК РСФСР)//Ведомости Верховного Совета РСФСР от 18 июня 1964 г., N 24, ст. 406; 1966 , N 32, ст. 771.
14. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I \"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации\" (с изменениями и дополнениями)//Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959.
15. \"Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2007 год\" (утв. ЦБ РФ) // \"Вестник Банка России\", N 66, 30.11.2006.
Акты судебной практики
1. Постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2001 г. N 5093/01.
2. Вестник ВАС РФ. 1996. N 10. С. 68.
3. Постановление ФАС Западно Сибирского от 29.03.2006 N Ф09-2204/06-С4 по делу N А71-271/2005-Г14
4. Гражданское дело № 68-3/26 // Архив Арбитражного суда НСО за 2002 год.
5. Гражданское дело № 96-5/53 // Архив Арбитражного суда НСО за 2003 год.
6. Гражданское дело № кэ/1421 // Архив Арбитражного суда НСО за 2003 год.
7. Гражданское дело № Ф44/71 // Архив Арбитражного суда НСО за 2002 год.
8. Гражданское дело № 257/1222 // Архив Арбитражного суда НСО за 2001 год.
9. Гражданское дело № 68/245 // Архив Арбитражного суда НСО за 2003 год.
Литература
1. Александрова А.Ю. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации: автореф… дис. канд. юрид. наук. / А.Ю. Александрова – М., 2005. – С. 35.
2. Артемьева Н. В. Удостоверение договоров об ипотеке земельных участков и прав аренды на них / Н.В. Артемьева // Нотариус 2004. - № 4. – С. 17 – 22.
3. Бевзенко Р.С. Некоторые проблемы обращения взыскания на предмет залога, приобретенный третьим лицом / Р.С. Бевзенко // Правосудие в Поволжье. - N 4 - май-июнь 2004. – С. 16-19.
4. Брагинский М.И. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. 3-е, стереотипное./ М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2001.
5. Булавинцев А. Т. Современные проблемы правового регулирования ипотеки: историко-правовой аспект / А.Т. Булавинцев // Нотариус 2003. - № 6 (44). – С. 36 – 40.
6. Бублик В. Залоговое право: практика применения. / В. Бублик // Хозяйство и право. -1994-№3- С. 32-45.
7. Бублик В. Залоговое право: практика применения. / В. Бублик // Хозяйство и право. -1994-№4- С. 29-38.
8. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. / В.М. Будилов - СПБ.: Фарватер, 1993. С. - 150.
9. Валуйский А. Залог: обеспеченное существование. / А. Валуйский // Бизнес-адвокат. 2001. N 4. 20 января.
10. Василевская Л.Ю. Общее и особенное в регулировании залога недвижимости по российскому и германскому праву / Ю.Л Василевская // Правосудие в Поволжье- N 1 - июнь 2003.
11. Вишневский А. А. Залоговое право. / А.А. Вишневский – М.: БЕК, 1995. – С. 178.
12. Гимолеев Р. Р. Залог земель в системе норм гражданского и земельного законодательства / Р.Р. Гимолеев // Журнал российского права 2004. - № 9. – С. 134.
13. Гимолеев Р. Государственная регистрация залога недвижимости: проблемы правоприменения // Право и экономика, 2006, № 4. С. 16 – 19.
14. Гонгало Б.М. Гражданско-правовое обеспечение обязательств: автореф. д-ра, юрид. наук. / Б.М. Гонгало – Екатеринбург.: Урал.гос.юрид.акад 1998. – С. 42.
15. Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. / Б.М. Гонгало - М.: Спарк, 1999. -152 С. 8.
16. Головцова С. Залог недвижимости / С. Головцова // Законодательство. - N 7. – 2000.-С. 24-23.
17. Горбачев А.С. Ипотечное жилищное кредитование в России и направления его совершенствования: автореф…дис. канд. юрид. наук. / А.С. Горбачев – М., Спарк, 2005. – С. 23.
18. Грибанов А. Ответственность за неисполнение договорных обязательств в праве Англии и США / А. Грибанов // Хозяйство и право. 1996. N 7. – С. 142-144.
19. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону \"Об ипотеке (залоге недвижимости)\"./ С.П. Гришаев – М., \"Юристъ\", 2003 - С. 215.
20. Головцева С.А. Залог недвижимости / С.А. Головцева // Законодательство, N 7, 2000 г.
21. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Инструменты ипотечного кредитования. / Л.Ю. Грудцына // Законодательство и экономика, 2006, N 2 – С. 13-15.
22. Довдиенко И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие / Под редакцией В.З. Черняка. М., 2002.
23. Залесский В.В. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. / В.В. Залесский - М.: Норма, 2000. – С. 645.
24. Исаев Д.Б. Федеральный закон \"О банках и банковской деятельности\" Текст. Комментарии / Под редакцией К.Д. Лубенченко. М.: Издательский дом \"Банковское дело\", 2004.
25. Кастальский В. Реализация предмета залога на торгах. / В. Кастальский // Право и экономика. 2003. N 8. С. 51.
26. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. Гл. VII. Свойства залогового обременения в действующем русском праве. / Л.А. Кассо - М.: Статут, 2000.
27. Климов Я.Ю. Ипотека земли в законодательстве России и Германии: автореф. канд. юрид. наук./ Я.Ю. Климов. - М., Институт гос-ва и права России., 1973. – С. 25.
28. Конев Е.Ю. Гражданско - правовая ответственность по договору ипотеки: автореф…дис. канд. юрид. наук / Е.Ю. Конев – Белгород.: Право, 2004. – С. 26.
29. Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону \"Об ипотеке (залоге недвижимости)\" / З.П. Лукина, В.В. Смирнов - М., Фонд \"Правовая культура\", 2004.
30. Марочкин Ю.Н. Проблемы ипотечного кредитования. / Ю.Н. Марочкин – М.: «Юристъ», 2006.
31. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. / Д.И. Мейер - М.: Статус, 1997.
32. Наумова Л.Н. Закон об ипотеке: анализ, критика, реализация. / Л.Н. Наумова – М.: Виктор – Медиа, 2006. – С. 239.
33. Новоселова Л.А. Судьба залога имущества, реализованного при обращении на него взыскания. / Л.А. Новоселова – М.: «Юристъ», 2005.
34. Попова О.В. Залог и ипотека: договоры, рекомендации, комментарии. / О.В. Попова – М.: Альфа – Пресс, 2006. – С. 391.
35. Проскурин А.Г. Развитие законодательства об ипотеке / А.Г. Проскурин // Правовые вопросы строительства, 2006. - №2 – С. 18 – 20.
36. Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: автореф. дис. ... канд. юрид. наук./ Рогова Е.С. - М.: МГУ, 2002.
37. Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: автореф. дис. ... канд. юрид. наук / Рогова Е.С. - М.: Московский госуд. ун-т им. М.В. Ломоносова, 2002.
38. Роньжин А.А. Залог недвижимости по российскому праву: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. / Роньжин А.А. -М.: Альфа, 2004.
39. Саломонов В.Н. Повышение эффективности ипотечного кредитования: автореф…дис. канд. юрид. наук / Саломонов В.Н. – М., Виктор – Медиа, 2005. – С. 35.
40. Сарбаш С. Обеспечение исполнения кредитных обязательств: Комментарий Гражданского кодекса Российской Федерации / С. Сарбаш // Закон. 1997. N 2. С. 94.
41. Свириденко О.М. Материально-правовые и процессуальные проблемы при обеспечении кредитных обязательств договорами залога, поручительства и банковской гарантией: дис... канд. юрид. наук. 12.00.04. / Свириденко О.М. -М.: МГЮА, 1997.
42. Свядосц Ю.И. Права на чужие вещи. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. / Ю.И. Свядосц. М: Международные отношения, 1993.
43. Смирнова А. Организационные формы функционирования и развития ипотеки: автореф…дис. канд. юрид. наук. / А. Смирнова – СПб., 2005. – С. 26.
44. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества. / А. Смолянников // Вопросы экономики. 1997. N 7. С. 115.
45. Соловова О.Н. Формирование и развитие рынка ипотечных кредитов: автореф…дис. канд. юрид. наук. / О.Н. Соловова – СПб., 2006. – С. 18.
46. Сосна С.А. Залог недвижимости по праву афро-азиатских стран англосаксонской правовой группы / С.А. Сосна // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: материалы Международной научной конференции. М., 1999.
47. Сперанский А. Ипотечная» история // Бухгалтерия и банки, 2007, № 3. С. 24-27.
48. Текущее состояние ипотечного кредитования в России. Ипотечное кредитование и секьюритизация // Аналитика рынка. 21.05.2007. № 5.
49. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ \"Об ипотеке (залоге недвижимости)\" - Система ГАРАНТ, 2007 г.
50. Трофимов К. Правовое регулирование банковского кредита и способов его обеспечения / К. Трофимов // Закон и право 2005. - № 4.- с. 55 – 63.
51. Хрылова Т. Получить кредит на покупку новой недвижимости под залог имеющейся можно, но сложно // Деловой Петербург, 24.09.2007, № 9. С. 37-40.
52. Черняк А.В. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. / А.В. Черняк. М.: Международн. университет, 2001.
53. Царапкина О.С. Правовое регулирование ипотеки: дисс. ... канд. юрид. наук. / О.С. Царапкина. - М., 1998.
54. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. / Г.Ф. Шершеневич - М., Альфа, 1995. С. 47
55. Шичанин А.А. Тенденции развития залоговых отношений в России. / А.А. Шичанин, О.Д. Гривков // Законодательство и экономика. N 5. 2001. С. 16 – 19.
56. Ященков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности / К. Ященков // Право и экономика 2004. - № 11. – С. 26 – 29.
|
|
