СодержаниеВведение 3
Глава 1. Понятие переустройства и перепланировки в жилищном законодательстве. 6
1.1. История института перепланировки и переустройства. 6
1.2. Правовое понятие перепланировки и переустройства в современном жилищном праве. 9
1.3. Порядок получения разрешения на перепланировку и переустройство. 18
Глава 2. Самовольная перепланировка и переустройство по современному жилищному праву. 29
2.1. Правовое понятие «самовольная перепланировка», «самовольное переустройство». 29
2.2. Легализация перепланировки и переустройства. 38
Глава 3. Практика по спорам, вытекающим из незаконной перепланировки и переустройства. 53
3.1. Административная практика разрешения споров. 53
3.2. Судебная практика. 58
Заключение 75
Список источников 80ВведениеВ последнее время переустройство и перепланировка жилых помещений происходят сплошь и рядом, как в новых квартирах, так и в квартирах старой планировки: люди стремятся улучшить свои условия проживания, сделать их более комфортными. Зачастую, проводя перепланировку или переустройство жилого помещения, некоторые даже не представляют, что существует определенный порядок проведения данных действий, что необходимо производить соответствующие согласования, а также не знают о юридической ответственности за нарушение этого порядка. Логика в данных случаях проста - \"квартира моя, значит, могу делать с ней что хочу\". Однако в случае если перепланировка или переустройство сделаны без соблюдения определенных технических правил, это создает реальную угрозу для других жильцов.
После вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) регулирование отношений, возникающих в связи с переустройством и перепланировкой жилых помещений, осуществляется иначе, чем было предусмотрено Жилищным кодексом РСФСР, который содержал только одну статью (ст. 84), определяющую лишь самые общие правила проведения перепланировки и переустройства жилых помещений. Детальная же регламентация указанных действий была предусмотрена значительным количеством подзаконных актов, причем в некоторых случаях противоречащих друг другу.
Учитывая сложившуюся в обществе ситуацию, которая требовала более детальной регламентации порядка проведения переустройства и перепланировки жилых помещений на федеральном уровне, законодатель закрепил основные правила указанных действий на уровне федерального закона.
Принятие нового Жилищного кодекса в 2004 г. (далее - ЖК РФ), бесспорно, стало большим событием в России, так как старый Жилищный кодекс абсолютно не соответствовал российской действительности конца XX - начала XXI в., что было видно даже без его подробного анализа. В частности, довольно актуальные на тот период, да и в настоящий момент, вопросы перевода жилых помещений в нежилые и переустройства и перепланировки жилых помещений освещались всего двумя короткими статьями. Возможно, на фоне глобальных вопросов ЖКХ затронутые выше темы кажутся не столь значительными, но на практике ситуация в этой сфере сложилась не менее плачевная, чем в других областях жилищного права, тем более это касается самовольных перепланировок и переводов жилых помещений, которые стали носить массовый характер.
Как известно, 90-е годы прошлого века - это расцвет предпринимательства и частной собственности, но сразу же стало понятно, что не хватает административных зданий, т.е. бизнес рос, а разместить его было негде. Все это способствовало началу бума переводов жилых помещений в нежилые, особенно расположенных на первых этажах домов около дороги. При этом зачастую эти переводы никак не оформлялись. Такая же ситуация складывалась и с перепланировками квартир. Новые собственники считали, что внутри своей квартиры могут делать, что хотят, ведь это же их собственность. Граждане сами решали, какая стенка является несущей, а какая - ненесущей, что можно сносить, а что - нельзя, какую перепланировку надо согласовывать, а какую - нет.
С одной стороны, можно понять желания людей, но с другой - в связи с тем что данные вопросы не были однозначно урегулированы действующим на тот момент жилищным законодательством, властные органы просто теряли контроль над ситуацией. Однако к концу 90-х годов местные органы власти стали издавать соответствующие нормативно-правовые акты, что постепенно привело к упорядочению процедур перевода жилых помещений в нежилые и перепланировки-переустройства жилых помещений. Самовольные перепланировки и переводы согласовывались в том же порядке с уплатой символических административных штрафов.
Актуальность выбранной нами темы обусловлена большим количеством обращений граждан как в органы исполнительной власти с заявлениями о планирующейся перепланировки или переустройстве, так и в судебные органы с исками о признании произведенных переустройств и перепланировок проведенными с соблюдением технических правил.
Объектом исследования в нашей работе являются правовые отношения по проведению перепланировок и переустройств жилых помещений.
Предметом в работе выступают нормы жилищного, административного законодательства, материалы судебной практики, научная и учебная литература по данной тематике.
Целью работы является определение правовых понятий «переустройство» и «перепланировка», изучение их правового регулирования, выявление проблем правоприменения.
Задачи работы:
- изучить историю института перепланировки и переустройства.
- определить правовое понятие перепланировки и переустройства в современном жилищном праве.
- изучить порядок получения разрешения на перепланировку и переустройство.
- дать правовое понятие «самовольной перепланировки», «самовольного переустройства».
- изучить практику по спорам, вытекающим из незаконной перепланировки и переустройства.
Структура работы: введение, три главы, семь параграфов, заключение и список литературы.ЗаключениеСогласно ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Последствием проведенных перепланировки и переустройства помещения является внесение изменений в облик жилого помещения, но в связи с тем, что изменения вносятся в различные составляющие жилого помещения, можно выделить:
1) переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Оно может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, \"джакузи\", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения;
2) перепланировку жилого помещения - это изменение его конфигурации. Она может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
И перепланировка, и переустройство требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
И переустройство, и перепланировка жилых и нежилых помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Согласно ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство (перепланировка) жилого помещения осуществляется с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании его решения.
Для проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) должны обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Таким образом, право на осуществление переустройства (перепланировки) принадлежит собственнику жилого помещения или нанимателю жилого помещения по договору социального найма. Переустройство и перепланировка служебных и иных специализированных помещений не допускается.
После приема всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование, обязан выдать заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты их получения. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.
Одной из наиболее актуальных проблем, связанных с жилищем, является его самовольная перепланировка и (или) переустройство (далее - перепланировка). Поскольку многие считают, что имеющееся жилье не соответствует понятиям о комфорте, то возникает естественное желание улучшить его. На практике распространенной можно признать ситуацию, когда собственники квартир или квартиросъемщики принимают решение разрушить стену, например соединить кухню с залом, чтобы создать нечто красивое и удобное. При этом согласие государственного органа на выполнение перепланировки квартиры, как правило, не получено. Не всегда виной тому является беспечность граждан или их правовая неграмотность. Безусловно, эти причины тоже играют свою роль, но в большинстве случаев основной причиной является тот факт, что перепланировка сделана достаточно давно, а проблема узаконения возникла сейчас, особенно при продаже квартиры. Существующий порядок получения разрешения на перепланировку касается только будущих перепланировок, а не уже произведенных.
Кодекс предусматривает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. В п. 3 ст. 29 ЖК РФ указывается, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. При этом если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску принимает решение:
- в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
- в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Что касается ответственности, то в отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой считается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, построенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан .
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения: согласно части 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Помимо сноса предусмотрено и более мягкое наказание - штраф.
В настоящее время ответственность за данное правонарушение установлена в ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, в соответствии с которой лица, виновные в самовольном переустройстве жилых домов или жилых помещений, подвергаются административному штрафу в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.ЛитератураСписок литературы
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации (далее - СЗ РФ). 2005. №1 (часть 1).
2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ\", 18.11.2002, N 46, ст. 4532,
3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ\", 07.01.2002, N 1 (ч. 1), ст. 1.
4. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 г. // Ведомости ВС РСФСР. 1983. №26. Ст.883.
Судебная практика
5. Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2006 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года».
6. Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2006 г. \"Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года\".
7. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 мая 2006 г. N А43-20476/2005-26-610.
8. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 мая 2006 г. N Ф03-А16/06-1/1170.
Научная и учебная литература
9. Ефимов А.Ф., Толчеев Н.К. Настольная книга судьи по жилищным спорам. – М., 2007. С. 76-77.
10. Гущин В.В., Курганова Л.С. Перепланировка и переустройство жилого помещения // Жилищное право. - М.: Интел-Синтез, 2006, № 4. - С. 13-15
11. Батяев А.А. Перепланировка и переустройство квартиры: сам себе адвокат. Выпуск N 34 // Юрайт-Издат, 2007.
12. Камышанский В.П. Переустройство и перепланировка квартиры: право и реальность // Цивилист. Научно-практический журнал. - М.: АНО \"Юридические программы\", 2005, № 1. - С. 81-84
13. Жилищное право: учебное пособие / Под ред. А.В. Афониной.-М.: Издательско-торговая корпорация \"Дашков и К\", 2007.
14. Перепланировка жилого помещения и перевод жилого помещения в нежилое: условия, порядок, судебная практика, образцы необходимых документов / Под ред. Е.А. Сухова.-М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007.
15. Шорин А.В. Новый порядок и условия проведения переустройства и перепланировки жилого помещения // Право в вооруженных силах. - М., 2005, № 11. - С. 39-44
16. Елисеев Д.А. Переустройство и перепланировка жилых помещений по новому Жилищному кодексу // Новый Жилищный кодекс России: актуальные проблемы. Сборник статей. - М.: Ось-89, 2006. - С. 52-56
17. Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я / Под ред А.А. Батяева.-М.: Феникс, 2007.
18. Афанасьева И.В., Кочетков В.А. Проблема легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения // Нотариус, 2008, N 3.
19. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 Г. N 188-ФЗ / Под ред В.В. Глазова.-М.: ЗАО Юстицинформ, 2007.
20. Жилищное право: учебное пособие / Под ред. А.В. Афониной.-М.: Издательско-торговая корпорация \"Дашков и К\", 2007.
21. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 Г. N 188-ФЗ / Под ред В.В. Глазова.-М.: ЗАО Юстицинформ, 2007.
22. Перепланировка жилого помещения и перевод жилого помещения в нежилое: условия, порядок, судебная практика, образцы необходимых документов. / Под ред. Е.А. Суховой.-М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007.
23. Жилищное право: учебное пособие / Под ред. А.В. Афониной.-М.: Издательско-торговая корпорация \"Дашков и К\", 2007.
24. Афанасьева И.В., Кочетков В.А. Проблема легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения // Нотариус, 2008, N 3.
25. Гущин В.В., Курганова Л.С. Перепланировка и переустройство жилого помещения // Жилищное право, 2006, N 4.
26. Ефимов А.Ф., Толчеев Н.К. Настольная книга судьи по жилищным спорам. М., 2007. С. 76 - 77.
27. Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2006 г. \"Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года\".
28. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 мая 2006 г. N А43-20476/2005-26-610.
29. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 мая 2006 г. N Ф03-А16/06-1/1170.
30. Бобровникова М.А. Проблема сохранения самовольной перепланировки жилого помещения // Гражданское право, 2007, N 2.
31. Камышанский В.П. Переустройство и перепланировка квартиры по новому Жилищному кодексу // Жилищное право. - М.: Интел-Синтез, 2005, № 6. - С. 21-26
32. Камышанский В.П. Переустройство и перепланировка квартиры: право и реальность // Цивилист. Научно-практический журнал. - М.: АНО \"Юридические программы\", 2005, № 1. - С. 81-84
33. Клименко И.О. Переустройство и перепланировка жилого помещения по договору социального найма жилого помещения // Отдельные вопросы российского права. Сборник статей. - Волгоград: Волгоград. науч. изд-во, 2006, Вып. 11. - С. 35-36
34. Елисеев Д.А. Переустройство и перепланировка жилых помещений по новому Жилищному кодексу // Новый Жилищный кодекс России: актуальные проблемы. Сборник статей. - М.: Ось-89, 2006. - С. 52-56
35. Малета С.Е., Мордасов Е.В. Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения // Российская юстиция. - М.: Юрид. мир, 2005, № 5. - С. 18-20
36. Чекмарева Е.В. Особенности продажи квартир с самовольной перепланировкой/переустройством в современных условиях // Правовые вопросы недвижимости. - М.: Юрист, 2005, № 2. - С. 2-3
37. Шорин А.В. Новый порядок и условия проведения переустройства и перепланировки жилого помещения // Право в вооруженных силах. - М., 2005, № 11. - С. 39-44
38. Грызыхина Е.А. Некоторые правовые аспекты переустройства и перепланировки помещений // Вестник Омского университета. Серия \"Право\". - Омск: Изд-во Омск. ун-та, 2005, № 3 (4). - С. 90-92
39. Бобровникова М.А. Проблема сохранения самовольной перепланировки жилого помещения // \"Черные дыры\" в Российском Законодательстве. Юридический журнал. - М.: \"1К-Пресс\", 2007, № 4. - С. 161-163
40. Бобровникова М.А. Проблема сохранения самовольной перепланировки жилого помещения // Гражданское право. - М.: Юрист, 2007, № 2. - С. 10-13
|
|
