СодержаниеВведение. 3
Глава 1. Общие положения договора купли-продажи недвижимости. Отдельные виды договоров купли - продажи недвижимости. 6
1.1. Содержание договора купли-продажи недвижимости. 6
1.2. Права и обязанности, ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости. 13
1.3. Отдельные виды договоров купли- продажи недвижимости. 24
Глава 2. Практика и проблемы правового регулирования договора купли-продажи недвижимости. 45
2.1. Практика применения и судебные споры по договору купли-продажи недвижимости. 45
2.2. Проблемы и совершенствование правового регулирования договора купли - продажи недвижимости. 60
Заключение. 68
Список литературы. 71ВведениеНедвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.
Нельзя сказать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\".
Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.
Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. С другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области.
Однако анализ законотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены решению частных проблем. При этом изменению в основном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составляющих, в то время как в существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом.
Научные исследования правовых проблем недвижимого имущества развиваются по нескольким направлениям. Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам. Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости. Особое место среди этих исследований занимает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, в которой отражены многие недостатки действующего законодательства и пути его совершенствования. В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режима отдельных видов недвижимого имущества.
Несмотря на значительное количество работ, посвященных правовым вопросам недвижимости, нужно тем не менее констатировать, что это не привело к качественному сдвигу в реальном правовом обеспечении отношений в области оборота недвижимости. По многим вопросам исследователи занимают диаметрально противоположные позиции. Но даже там, где наблюдается единство мнений практически всех ученых, это не приводит к необходимым изменениям законодательства.
Актуальность работы обусловлена активностью на российском рынке недвижимости, значительным объемом заключаемых сделок, необходимостью четкой регламентации договоров купли-продажи недвижимости.
Объектом исследования в работе выступают гражданско-правовые отношения при заключении сделок с недвижимым имуществом, регистрации прав на недвижимое имущество.
Предметом исследования являются гражданское законодательство, регламентирующее сделки с недвижимым имущество, договор купли-продажи, судебная практика, материалы научной и учебной литературы.
Целью работы является определение уровня правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества, проблем правоприменения в данной сфере, способов их разрешения.
Задачи работы:
- изучить общие положения договора купли-продажи недвижимости, содержание договора купли-продажи недвижимости;
- определить права и обязанности, ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости;
- изучить отдельные виды договоров купли- продажи недвижимости;
- изучить практику применения и судебные споры по договору купли-продажи недвижимости;
- определить проблемы и пути совершенствования правового регулирования договора купли - продажи недвижимости.
Структура работы: введение, две главы, пять параграфов, заключение и список литературы.ЗаключениеПо договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета - недвижимого имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу обусловлено его общественным, общенациональным значением.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта. Предмет договора и сфера его действия определяются понятием недвижимости. К недвижимому имуществу относятся: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения); 3) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации; 4) иное имущество в соответствии с законом (ст. 130 ГК).
Правовые проблемы, требующие судебного разрешения, как правило, связаны с недействительностью договора купли-продажи недвижимости.
Теоретический анализ недействительности сделок с жилыми помещениями дал возможность определить понятие таких сделок, исходя из учета несоблюдения участниками сделки условий ее действительности, в результате чего не наступили желаемые гражданско-правовые последствия.
Под недействительной сделкой следует понимать акты поведения, совершенные в виде сделки, имеющие признаки неправомерного действия, не способные породить те гражданско-правовые последствия с жилыми помещениями (возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, связанные с жилой недвижимостью), наступления которых желали участники, в силу порочности хотя бы одного из условий действительности произведенного ими действия.
Учитывая проблему установления недействительности сделок с жилыми помещениями, в процессе исследования выработаны возможные пути определения действительного субъектного состава сделок, соответствия воли и волеизъявления, уточнены понятия основ правопорядка и нравственности, соблюдения надлежащей формы.
Установлено, что сделка с жилым помещением может рассматриваться как недействительная, если она заключена по поводу объекта, который будет изготовлен или приобретен продавцом в будущем.
Предложен комплекс организационно-правовых действий по недопущению лишения преимущественного права покупки сособственника при продаже доли долевой собственности, а также обоснован тезис о целесообразности включения в ГК РФ нормы, позволяющей стороне, исполнившей сделку полностью или частично, требовать в судебном порядке признания ее действительной, под страхом недействительности, в случае уклонения контрагента от облечения ее в требуемую законом форму. Этот порядок признания сделки действительной должен быть аналогичен порядку признания сделки действительной при несоблюдении нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации.
Из всего вышеизложенного можно сделать выводы, что, несмотря на обилие как научных работ, так и судебной практики, посвященной вопросам регулирования оборота недвижимости, в российском праве сохраняется ряд спорных вопросов, касающихся не только самого понятия недвижимости, но и вопросов, связанных с государственной регистрацией сделок с недвижимостью. Необходимо с учетом судебной практики и в связи с существующими пробелами, которые данная практика выявляет, закончить формирование в Российской Федерации цивилизованного рынка недвижимости. С учетом выявленных судебной практикой проблем необходимо принять ряд законодательных актов, определяющих порядок организации сделок с недвижимостью. Безусловно, принятие таких актов не решит всех проблем. Однако даже это может существенным образом изменить ситуацию с участием недвижимого имущества в предпринимательском обороте в лучшую сторону.
Тем не менее стоит заметить, что о судебной практике как основном источнике вопросов, касающихся недвижимого имущества ввиду ее недостаточности пока говорить рано. Само применение законодательства о недвижимости в судебной практике достаточно сложно, поскольку до конца неясно, чем следует руководствоваться суду, оценивая действия участников рынка недвижимости при наличии многочисленных пробелов в законе. Споры о том, является ли судебно-арбитражная практика источником права, не утихают. Однако и сторонники, и противники признания нормотворческого характера судебной практики сходятся в одном - чрезвычайной важности принимаемых судом постановлений.
Чтобы поставить вопрос о недействительности сделки с тем или иным объектом, в том числе с жилыми помещениями, необходимо исследование критериев (оснований) признания их таковыми. Это связано в первую очередь с анализом действительности сделки, которая вытекает из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права, направленного на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с учетом того, что сделка действительна при одновременном наличии таких условий, как ее законность и содержание, гражданская дееспособность участников, соответствие их воли и волеизъявления, надлежащая форма. Невыполнение хотя бы одного условия влечет за собой недействительность сделки. На это и указывает гражданское законодательство, содержащее нормы, определяющие различные пути признания сделок недействительными.Литература1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)\" от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ\", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)\" от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ\", 29.01.1996, N 5, ст. 410.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации (далее - СЗ РФ). 2005. №1 (часть 1).
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ\", 18.11.2002, N 46, ст. 4532,
Судебная практика
5. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 \"О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав\" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
6. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 \"О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав\".
7. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 \"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости\", п. 2 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 1. С. 81.
8. Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2006 г. \"Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года\".
Научная и учебная литературы
9. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001.
10. Житков Е.Л. Заключение договоров купли-продажи недвижимости // Гражданин и право. - М.: Новая правовая культура, 2007, № 12. - С. 50-64
11. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. - М.: Юрист, 2007, № 4. - С. 36-38
12. Сделки с недвижимостью / Под ред. О.Г. Курноскиной.-М.: Юстицинформ, 2006.
13. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон: материалы судебной практики / Под ред. И.Л. Ивачева.-М.: ГроссМедиа, 2005.
14. Шмелев Р. Сделки с имуществом на вторичном рынке // Бизнес-адвокат, 2006, N 15.
15. Гражданское право. В 2-х т. Том I: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. М.: Бек, 1998.С.342-352.
16. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон: материалы судебной практики / Под ред. И.Л. Ивачева.-М.: ГроссМедиа, 2005.
17. Чистякова О.И. К вопросу о необходимости государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения // Норма. Закон. Законодательство. Право. Тезисы докладов межвузовской научно-практической конференции (Пермь, апрель 2005 г.). - Пермь: Изд-во Перм. ун-та, 2006, Ч. 1. - С. 71-74
18. Бутенев В.И., Романова В.В. Правовые особенности договора купли-продажи жилых помещений // Право и государство: теория и практика. - М.: Право и государство, 2006, № 4. - С. 128-150
19. Купля-продажа, обмен жилых помещений. Вопросы правового регулирования / Бирюков Б.М. - М.: Ось-89, 2005. - 336 c.
20. Лоншакова Е. Специфика купли-продажи жилых помещений: Право и юриспруденция // Х Региональная конференция молодых исследователей Волгоградской области: Право и юриспруденция. Тезисы докладов: г. Волгоград, 8-11 ноября 2005 г.. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2006, Вып. 2. - С. 134-136
21. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать / Под ред. М.Ю. Рогожина.-М.: МЦФЭР, 2006.
22. Гражданское право России. Обязательственное право. Курс лекций / Под общ. ред. О.Н. Садикова. М., 2004. С. 202.
23. Галиуллин Р. Судебная практика как источник регулирования отношений в сфере недвижимости // Арбитражный и гражданский процесс, 2007, N 9.
24. Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации. 1961 - 1993 гг. М.: Юрид. лит., 1994.
25. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006 // СПС.
26. Пономарева Н.Г. Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью // Жилищное право. 2005.
27. Ханашевич С.К. Некоторые вопросы оспаривания зарегистрированного права в арбитражном суде // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. 2003. N 5.
28. Гражданско-правовые последствия недействительных сделок с жилыми помещениями: монография / Под ред. М.И. Полякова.-М.: Издательская группа \"Юрист\", 2007.
29. Ефимов А.Ф., Толчеев Н.К. Настольная книга судьи по земельным спорам / Под ред. Н.К. Толчеева. М., 2006.
30. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу РФ. М.: Статут, 2003.
31. Васильев Д.С. Вопросы рассмотрения судами дел по искам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Российская юстиция. 2006. N 2. С. 12.
32. Шакурова А. Особенности судебного решения по земельным спорам // Арбитражный и гражданский процесс. 2007. N 9. С. 30.
33. Таранова Т.С. Судебная практика и прецедент // Арбитражный и гражданский процесс. 2005. N 1. С. 11.
34. Слыщенков В.А. Купля-продажа недвижимости: соотношение обязательственного и вещного элементов (сравнительно-правовой анализ) // Ежегодник сравнительного правоведения 2004 год. - М.: Норма, 2005. - С. 107-121
35. Волколупов Р.Е. Правовой генезис понятия \"продажа недвижимости\" в Русском гражданском праве // Защита субъективных прав: история и современные проблемы. Материалы межрегиональной научно-практической конференции, г. Волжский, 17 мая 2005 г.. - Волгоград: ВГИ ВолГУ, 2005. - С. 307-314
36. Тептеева Н. Продажа недвижимости // Актуальные проблемы частного, экологического и трудового права. Материалы Международной студенческой научно-практической конференции. - Челябинск: Изд-во Челяб. юрид. ин-та МВД России, 2006. - С. 50-55
37. Договор купли-продажи недвижимости. (Общие положения). Автореф. дис. ... канд. юрид. наук / Болтанова Е.С. - Томск, 2001. - 23 c.
38. Болтанова Е.С. Юридические лица как субъекты договора купли-продажи недвижимости // Журнал российского права. - М.: Норма, 2000, № 12. - С. 97-103
39. Брагинский М.И. Договор продажи недвижимости. (Начало) // Бюллетень нотариальной практики. - М.: Юрист, 2001, № 2. - С. 37-46
40. Скиба П.В. К вопросу о форме сделок купли-продажи недвижимости и последствиях ее несоблюдения // Бюллетень нотариальной практики. - М.: Юрист, 2001, № 3. - С. 2-5
41. Брагинский М.И. Договор продажи недвижимости. (Продолжение) // Бюллетень нотариальной практики. - М.: Юрист, 2001, № 3. - С. 40-46
42. Скиба П.В. Форма сделок купли-продажи недвижимости и последствия ее несоблюдения // Закон и право. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001, № 8. - С. 45-48
43. Трунина Л.В. Договор купли-продажи недвижимости // Актуальные проблемы права. Сборник научных трудов. - М.: МГИУ, 2003, Вып. 4. - С. 336-348
44. Гришмановский Д.Ю. Стороны договора купли-продажи недвижимости // Свобода, право, рынок. Сборник научных трудов. - Волгоград: ВА МВД РФ, 2003, Вып. 4: Ч. 2. - С. 100-106
45. Антропянская И. Договор купли-продажи недвижимости // III межвузовская научно-практическая конференция студенческой молодежи, г. Магадан, 23 - 24 апреля 2002 г.. Тезисы докладов. - Магадан: Изд-во СМУ, 2003. - С. 79-80
46. Ильченко А.Л. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости // Юрист. - М.: Юрист, 2004, № 6. - С. 27-31"
|
|
