СодержаниеВведение 3
Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости 5
1.1. Виды стоимости объектов недвижимости 5
1.2. Основные принципы оценки объектов недвижимости 8
1.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости 14
1.4. Процесс оценки 24
Глава 2. Основные подход и методы, используемые при оценке стоимости объектов недвижимости в ООО «Ириадна» 36
2.1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости 36
2.2. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости 41
2.3. Сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости 50
2.4. Согласование результатов 58
Заключение 64
Список литературы 67
Приложения 69ВведениеНедвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него. В нашей стране исторически возник, и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости - колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости, это повлекло за собой развитие рынка недвижимости. Одной из наиболее значимых проблем при функционировании современного рынка недвижимости является адекватная оценка стоимости объекта недвижимости.
Трудность такой оценки объясняется следующим. Недвижимость как один из видов товара подчиняется общим законам товарного рынка. Однако объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Поэтому стоимость объекта недвижимости различна в каждом отдельном случае.
С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости - это наиболее вероятная цена продажи имущественных прав на него на этом рынке. То есть стоимость, которую определяет оценщик, является по существу меновой характеристикой товара или его меновой стоимостью, на формирование которой оказывают влияние различные факторы. Факторы, влияющие на стоимость или на цену как форму ее рыночного проявления, можно подразделить на две большие группы: факторы предложения и факторы спроса. К факторам предложения можно отнести те, которые влияют на цену продавца: в основном это затраты, связанные с приобретением или созданием объекта недвижимости или прав на него, а к факторам спроса - те, которые влияют на цену покупателя. Взаимодействие этих факторов и определяет цену товара на рынке недвижимости.
Основная задача оценщика - правильно учесть взаимодействие этих факторов в процессе оценки рыночной стоимости имущественных прав на объект недвижимости. Однако при определении цены этих прав оценщик обязан ориентироваться на законы формирования цен на обычном товарном рынке с учетом вышеперечисленных особенностей недвижимости как товара.
Цель данной работы – изучить основные методы оценки объектов недвижимости на примере реально существующего предприятия, деятельность которого связана с оценочной деятельностью.
Из поставленной цели вытекают следующие задачи:
1. Ознакомится с основными видами стоимости объектов недвижимости;
2. Охарактеризовать принципы оценки объектов недвижимости;
3. Рассмотреть факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, а также непосредственно сам процесс проведения такой оценки;
4. Изучить практические аспекты применения того или иного метода оценки объектов недвижимости в современных условиях функционирования рынка недвижимости.
5. Рассмотреть особенности применения того или иного метода и процесс согласования результатов проведенной оценки.
Объектом практического исследования является Общество с ограниченной ответственностью «Ириадна».
Информационной базой исследования послужили труды отечественных авторов в исследуемой области, а также практические материалы ООО «Ириадна».ЗаключениеЦелью дипломной работы являлось изучение основных методов оценки объектов недвижимости на примере реально существующего предприятия, деятельность которого связана с оценочной деятельностью.
На основании проделанной работы можно сделать следующие выводы:
Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости, это: рыночная стоимость объекта недвижимости; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; утилизационная стоимость; стоимость объекта оценки для целей налогообложения; специальная стоимость объекта оценки. Также различают массовую и индивидуальную оценки объектов недвижимости.
Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды, и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости. Изменение стоимости любой недвижимости, включая общественные здания, зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических.
Второй уровень - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района.
Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости; план оценки; сбор и подтверждение информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование; отчет о результате оценки стоимости объекта.
Отдельного внимания заслуживает выбор подхода к соответствующей оценке. На основании отчета об оценке рыночной стоимости помещения был проведен анализ практического использования различных методов оценки объекта недвижимости. В результате проделанной работы было выявлено следующее:
При оценке объекта недвижимости (жилое помещение) использовались затратный метод и сравнительный метод.
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Одним из этапов оценки объекта недвижимости затратным методом является расчет величины его износа. Для расчета процента совокупного износа объекта оценки в рассматриваемом случае был применен метод «сроков жизни», основывающийся на предположении, что потери стоимости объекта по причине износа пропорциональны его возрасту.
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем. Оценщик учел следующие виды корректировок: тип дома; тип перекрытий; этаж расположения квартиры; общая площадь; площадь кухни; наличие балкона/лоджии; состояние и уровень отделки квартиры; отопление, канализация, горячее водоснабжение, электроснабжение; санузел; состояние оцениваемого имущества; уровень отделки.
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным. Исключение данного метода при оценке можно объяснить следующим образом. Несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.
При согласовании результатов оценки затратным и сравнительным методом, Оценщик пришел к выводу, что результаты, полученные сравнительным подходом, дают более достоверные и обоснованные данные, нежели результаты, полученные другими подходами к оценке. Кроме этого сравнительный подход наиболее корректно и полно учитывает конъюнктуру рынка, сложившуюся на рынке жилья на дату оценки. Поэтому весовые коэффициенты между подходами были распределены следующим образом: 0,1 – затратный подход (данный удельный вес присвоен в связи с тем, что рыночная стоимость 1 кв. м. жилья намного превышает себестоимость строительства); 0,9 – сравнительный подход.Литература1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г.).
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г.).
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.).
4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. - СПб.: Гуманистика, 2003. - 406с.
5. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. – СПб.: Питер, 2004. – 512с.
6. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2002. – 208с.
7. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л. и др. Основы оценки стоимости недвижимости. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. – 262с.
8. Волос А. Недвижимость. М.: Вагриус, 2001. – 332с.
9. Горемкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2001.
10. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 107с.
11. Гуляева С.А., Тахтарова Н.В. Организация оценки недвижимости для целей налогообложения. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. – 64с.
12. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. – М.: Информцентр XXI века, 2006. – 394с.
13. Жилищная энциклопедия: 192 страницы о недвижимости. Выпуск 6. М.: «Домашний адвокат», 2001. – 190с.
14. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью. – М.: Феникс, 2006. – 347с.
15. Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости. – М.: Феникс, 2004. – 155с.
16. Нагаев Р.Т. Недвижимость. Терминологический словарь – М.: Идеал-Пресс, 2000. – 616с.
17. Нагаев Р.Т. Недвижимость: Энциклопедический словарь - М.: Идеал-Пресс, 2001. – 800с.
18. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Оценка недвижимости. – М.: Архитектура-С, 2005. – 199с.
19. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: «Экзамен», 2001. – 800с.
20. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2003.
21. Тихомиров М.Ю. Гражданско-правовые документы для оформления сделки с недвижимым имуществом. – М.: Юринформцентр, 2005. – 86с.
22. Шестакова Е.Д. 1001 ответ на жилищный вопрос. – М.: Бератор-Пресс, 2006. – 149с.
23. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – М.: Феникс, 2002. – 318с.
24. Экономика недвижимости. Учебник / Под ред. В.А.Горемыкин. – М.: Дашков и К, 2004. – 514с.
25. Экономика недвижимости Учебное пособие / Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2000.
|
|
