СодержаниеСтроительная фирма выкупила участок земли в привлекательном для проживания районе СПб за 89 млн. долларов с условием расселения за свой счет жителей, живущих в неперспективных «хрущевских пятиэтажках» и строительства 3-х социальных объектов (2 детских садика и 1 школа).rnНа данный момент на указанной территории находятся 18 таких домов (подлежащих расселению), причем расстояние между ними достаточно велико, чтобы после сноса на этом месте с соблюдением всех санитарных норм можно было построить 20 современных домов различной этажности, а также 2 детских садика и 1 школу (поликлиники и магазины находятся в соседнем квартале, причем количество магазинов достаточное, новых не требуется).rnНа весь проект с начала проектных работ и до сдачи последнего дома отводится 6 лет.rnВам нужно определить рентабельность данного проекта (если проект окажется нерентабельным, то определить продажную стоимость 1 кв.м жилья, чтобы рентабельность проекта была не менее 30%). Помимо этого, вам нужно сравнить данный проект с вариантом застройки новой территории (на окраине города) без расселения, поскольку домов для расселения на этой территории нет, но со строительством социальных объектов в тех же количествах – 2 детских садика и 1 школа.rnДанные для расчетов представлены в таблицах и пояснительной записке ниже.rnРассмотрите, 2 варианта в каждом случае:rn1. Все необходимые для расселения домов и строительства денежные средства собственные и привлеченные (дольщиков);rn2. 50% денежных средств собственные и привлеченные (дольщиков), а остальные 50% - банковский кредит.rnВсе расчеты делайте в приведении к современной стоимости.rnrnДанные для расчетов:rn1. График строительных работrnПериод Строительство с предварительным расселением Новое строительство (без расселения)rn1 год Проектные и согласовательные работы, подготовка свободной территории для начала строительства - коммуникации Проектные и согласовательные работы, подготовка свободной территории для начала строительства - коммуникацииrn2 год Строительство первых 3-х 10-тиэтажных социальных домов (под расселение). Проектные и согласовательные работы по следующим объектам Строительство всех 10-тиэтажных домов (панельных) для свободной продажиrn3 год Переселение жильцов из первых пятиэтажек (количество необходимо рассчитать) в построенные дома, снос старых домов, подготовка образовавшейся территории (коммуникации) Строительство социальных объектов (всех) и 22-х этажных домов (монолит)rn4 год Строительство оставшихся 10-тиэтажных домов, строительство социальных объектов (1 детский садик) и строительство первых 4-х 22-х этажных домов, проектные и согласовательные работы Строительство оставшихся домов и благоустройство территории, окончательная сдача объектаrn5 год Переселение жильцов оставшихся домов, их снос, подготовка территории, коммуникации, строительство оставшихся 22-х этажных домов, строительство оставшихся социальных объектов -rn6 год Строительство оставшихся жилых домов, благоустройство территории, окончательная сдача объекта. -rnДанные по стоимости строительных работrn№ Показатель Строительство с предварительным расселением Строительство без расселенияrn1 Проектные работы, согласование, всего: 64 млн. долларов 40 млн. долларовrn По годам: rn 1 год 34 млн. долларов 40 млн. долларовrn 2 год 15 млн. долларов -rn 3 год - -rn 4 год 15 млн. долларов -rn2 Прокладка коммуникаций, всего: 86 млн. долларов 135 млн. долларовrn По годам: rn 1 года 20 млн. долларов 135 млн. долларовrn 2 год - rn 3 год 33 млн. долларов rn 4 год - rn 5 год 33 млн. долларов rn3 Снос старых домов и вывоз мусора, всего: 6 млн. долларов -rn По годам: rn 3 год 4 млн. долларов -rn 5 год 2 млн. долларов -rn4 Благоустройство территории, всего 30 млн. долларов 30 млн. долларовrn По годам: rn 4 год - 30 млн. долларовrn 6 год 30 млн. долларов -rn5 Строительство социальных объектов, всего: 60 млн. долларов 60 млн. долларовrn По годам: rn 3 год - 60 млн. долларовrn 4 год 14 млн. долларов rn 5 год 46 млн. долларов rn6 Строительство домов, всего 320 млн. долларов 320 млн. долларовrn По годам rn 2 год rn 3 год rn 4 год rn 5 год rn 6 год rn7 Налоги: НДС 18 % от продажи только коммерческих домов (без социальных объектов и домов под расселение) 18 % от продажи только коммерческих домов (без социальных объектов)rnrn(*) Затраты на строительство домов определяются пропорционально количеству строящихся домов (кВ.м) и стоимостью кВ.м в каждом доме.rn2. Для расчетов используйте также следующие данные:rn• Для определение потребности кВ.м жилья для расселяемых квартир учтите:rnНа данный момент на реконструируемой территории находится 18 пятиэтажных домов по 3150 кв.м каждый, в которых проживает по 280 человек (для простоты считайте эти цифры одинаковыми для каждого дома) – все семейные.rnСоциальные нормы предоставления жилья от 12 до 18 кв.м на человека.rnПредположим, что 62% жителей *всех домов) необходимо представить по 12 кв.м на человека, а оставшимся 38% - по 18 кв.м на человека (равномерно в каждом доме).rn• На обоих участках нужно будет построить одинаковое количество домов (20 домов) следующей высотности и привлекательности:rn10% - 3-х этажные дома (пентхаусного типа), каждый площадью 2500 кв.м.rn20% - 6-ти этажные дома (улучшенной планировки с 2-х уровневыми квартирами), каждый площадью 7200 кв.м.rn30% - социальные панельные 10-ти этажные дома для расселения, каждый площадью 18500 кв.м. Оставшиеся от бесплатного распределения квартиры тоже будут проданы по указанным ниже ценам.rn40% - 22-х этажные дома (монолит-бетон), каждый площадью по 8800 кв.м.rnА также должно быть построено по 3 социальных объекта, стоимость которых указана.rn• При определении стоимости 1 кв.м (на сегодняшний день) принимаем следующую продажную стоимость:rn№№ Вид дома В центральном районе (с расселением пятиэтажек) На окраине городаrn1. 3-х этажные дома 4500 $/кВ.м 3900$/кВ.мrn2. 6-ти этажные дома 3800 $/кВ.м 3400 $/кВ.мrn3. 22-х этажные дома 3400 $/кВ.м 3100 $/кВ.мrn4. 10-ти этажные дома 2800 $/кВ.м (оставшиеся после расселения) 2400 $/кВ.мrnrnВо всех случаях считать, что инфляция составляет 10% в год, процент банковского кредита – 14% годовых (банковский кредит берется по мере необходимости в необходимых количествах, а отдается следующим образом: в годы подготовки строительства и самого строительства отдаются только проценты, а сам кредит – после окончательной сдачи объекта).rn• При этом, цена квартир в обоих случаях также растет с опережением инфляции в 1-м варианте – на 10%, а во 2-м варианте – на 5%.rn• Учтите также, что продаваемость квартир в 1-м варианте – 95%, а во 2-м варианте – только 75% (за весь период строительства, в среднем в каждом доме). Остальные квартиры к моменту окончания строительства – не проданы.rn• Также обратите внимание на тот факт, что стоимость 1 кв.м варьируется в зависимости от периода оплаты (одинаково для обоих случаев):rn1. Если полная предоплата, т.е. деньги вносятся покупателем до момента начала строительства, покупателю предоставляется скидка в размере 10% от указанной выше цены (в зависимости от типа дома);rn2. Если в начале строительства вносится только 30% от необходимой суммы, а остальная часть денег – в рассрочку на период строительства (70% вносится после сдачи дома), то цена квартиры рассчитывается, исходя из тех цен, что указаны выше (30%), а на остальные 70% стоимости – делается надбавка в размере 25%.rn3. Если квартира покупается после окончания строительства, то ее стоимость увеличивается на 40% от первоначальной цены.rnНе забудьте, что цены на квартиры растут из года в год по указанной выше схеме.rn• Приблизительный процент покупок в зависимости от готовности дома, следующий:rn20% квартир покупают на начальной стадии, оплачивая полностью;rn50% квартир покупают на начальной стадии в рассрочку;rn30% квартир покупают после сдачи дома (готовые в конце строительства)rnВсе расходы для упрощения дисконтирования принимаются, как расходы сделанные на 50% в начале периода, и 50% - в конце.rnСтоимость аналогичного по размерам участка на окраине СПб – 30 млн. долларов. Не забудьте учесть этот факт!rnЕсли окажется, что один или оба проекта нерентабельны, определите минимальную стоимость кВ.м жилья, по которой следует продавать квартиры в обоих случаях, но чтобы рентабельность была 30%.ВведениеЛитература
|
|
