СодержаниеСодержание:
Введение 3
Глава 1. Теоретические проблемы договора купли-продажи недвижимости 7
1.1. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости 7
1.2. Субъективный состав договора купли-продажи недвижимости 20
Глава 2. Практические реализации договора купли-продажи недвижимости на примере купли-продажи квартир 26
2.1. Особенности заключения и исполнения договоров купли-продажи квартир 26
2.2. Проблемы реализации договоров купли-продажи квартир 46
Глава 3. Зарубежный опыт заключения, исполнения и реализации договора купли-продажи квартир 78
Заключение 85
Список использованной литературы 90ВведениеВведение
Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско - правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.
Применительно к купле - продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием \"ввод во владение\".
Нормы о договоре купли - продажи недвижимого имущества объединены в ГК РФ в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли - продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли - продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.
Сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок - недвижимости. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.
В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Впоследствии был принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершение сделок с ним. Однако это не привело к созданию внутренне непротиворечивой системы законодательства о недвижимости. Действующее законодательство содержит немало противоречий и пробелов, которые необходимо устранить, разработав единую концепцию законодательства о недвижимости.
Особой разновидностью договора купли-продажи недвижимости является договор купли-продажи жилого помещения. Актуальность выбранной темы обуславливается динамикой развития рынка жилья, увеличивающимся объемом совершающихся сделок, направленных на отчуждение жилых помещений, на их приобретение, в связи с чем, увеличиваются судебные споры по делам о купле-продаже жилых помещений, а также неправомерные действия недобросовестных продавцов, покупателей и посредников, направленные на получение материальной выгоды незаконным и обманным путем пользуясь правовой безграмотностью населения. В настоящее время расширяется первичный рынок жилья. За последние несколько лет количество построенных квартир в год постоянно увеличивается. Так согласно данным Федеральной службы государственной статистики в 2000 году построено 382 тыс. квартир, в 2004г. – 477 тыс., в 2005г. – 515 тыс., в 2006г. – 609 тыс., в 2007г. – 721 тыс.
Объект работы – общественные отношения складываются в связи с заключением и исполнением сделок, связанных с продажей недвижимого имущества, в том числе с продажей жилых помещений.
Предмет работы – действующее гражданское законодательство, регламентирующее особенности, содержание, порядок исполнения и условия действительности сделок по продаже недвижимости.
Цель работы – определить особенности гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимости в Российской Федерации.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
1. Изучить понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
2. Определить субъектный состав договора купли-продажи недвижимости.
3. Исследовать особенности заключения и исполнения договора купли-продажи квартир.
4. Изучить проблемы реализации договоров купли-продажи квартир.
5. Рассмотреть зарубежный опыт заключения, исполнения и реализации договоров купли-продажи квартир.
Научная новизна работы проявляется в комплексном анализе российского гражданского законодательства, регламентирующего договор купли-продажи недвижимого имущества и жилого помещения в частности, правоприменительной практики в данной области, сопоставления нормативной и правоприменительной базы.
На вопросы правового регулирования отношений, являющихся предметом настоящего исследования не раз обращали внимание различные ученые и исследователи, среди которых можно назвать таких как: Алексеев С.С., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гонгало Б.М., Дроздов И.А., Крылов С., Скловский К.И., Тихомиров М.Ю., Шершеневич Г.Ф. и др.
Нормативная база работы – Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иные нормативные правовые акты.
Методологическая база работы – общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.
По структуре настоящая работа состоит из введения, трех глав, объединяющих пять параграфов, заключения и библиографического списка.ЗаключениеЗаключение
Таким образом, по результатам проведенного исследования можно сделать определенные выводы.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.
К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.
В договоре продажи недвижимости в обязательном порядке должна быть установлена цена недвижимого имущества. Считается, что установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену соответствующей части земельного участка или права на нее, которые передаются с этим недвижимым имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть совершен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, обмен документами, а также совершение конклюдентных действий в ответ на письменную оферту для договора продажи недвижимости исключаются. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход прав на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Государственная регистрация в соответствии со ст. 131 ГК РФ производится учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Порядок государственной регистрации и отказ в регистрации устанавливаются специальным законом.
Концепция ныне действующего законодательства состоит в том, что все (за небольшим исключением) договоры об отчуждении недвижимости должны заключаться в простой письменной форме, но обязательно должны быть зарегистрированы. Если в соответствии с ранее действовавшим законодательством договор должен был быть и нотариально удостоверен, и зарегистрирован (это было предусмотрено только в отношении жилой недвижимости - единственный вид недвижимости, который на момент принятия Кодекса, находился в обороте), то теперь типична ситуация, когда единственным \"третьим лицом\", участвующим в процессе заключения договора, становится регистрирующий орган. Если до издания действующего ГК РФ, несмотря на отнесение регистрации к форме договора, и теория, и судебная практика исходили из того, что право собственности на жилой дом возникает из двух юридических фактов - заключения договора при нотариальном удостоверении волеизъявления сторон и государственной его регистрации, то современное гражданское законодательство, устраняя нотариат из процесса заключения сделки, объективно возлагает функцию удостоверения волеизъявления сторон на регистрирующий орган, соединяя таким образом момент регистрации и заключения договора.
Отметим, что Жилищный кодекс РФ не содержит ни одной статьи о купле-продаже жилья. Вместе с тем, исходя из содержания ст. 4, следует, что жилищное законодательство регулирует в том числе и отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения (значит, и отчуждения по договорам купли-продажи) жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда.
Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, названные в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Прежде всего в статье, регламентирующей предмет договора, должно содержаться указание на достигнутую договоренность между продавцом и покупателем об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения и т.п. В случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права.
Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.
На современном рынке гражданского оборота жилых помещений ежедневно совершается большое количество сделок, в некоторых их которых имеют место неправомерные действия недобросовестных продавцов, покупателей и посредников, направленные на получение материальной выгоды незаконным и обманным путем пользуясь правовой безграмотностью населения, что позволяет сделать вывод о необходимости совершенствования законодательства о купле-продаже жилых помещений с целью создания дополнительных средств правовой защиты потенциальных покупателей и продавцов жилых помещений.
В настоящее время возникает большое количество споров, связанных с реализацией договоров купли-продажи жилых помещений, что связано, на наш взгляд, с двумя проблемами: во-первых, с низкой грамотностью населения по данному вопросу, во-вторых, несовершенством существующей нормативно-правовой регламентацией договора, в частности условий и момента перехода права собственности на предмет сделки.
Выявленных и многих других проблем, связанных с реализацией договора купли-продажи недвижимости, на наш взгляд, можно было избежать более подробной регламентацией особенностей договорных отношений сторон при купле-продаже жилья в Гражданском кодексе или Жилищном кодексе, а также внесением изменений в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части учета государственной регистрации договоров купли-продажи жилья с учетом особенностей предмета таких договоров и особенностей договорных отношений сторон.
Проведенное исследование также позволило сделать ряд практических выводов:
1. Предлагается нормативно закрепить следующее определение договора купли-продажи жилого помещения: по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
2. Представляется целесообразным возврат к обязательному нотариальному удостоверению договора продажи жилого помещения в целях защиты прав и законных интересов как участников договора, так и иных субъектов, чьи права и законные интересы могут быть затронуты данной сделкой. В этой связи статью 550 «Форма договора продажи недвижимости» ГК РФ предлагается дополнить пунктом третьим следующего содержания: «Договор продажи жилого помещения подлежит обязательному нотариальному удостоверению».
3. В целях устранения ситуаций, когда до государственной регистрации перехода права собственности продавец, являясь собственником имущества и сохраняя право повторного распоряжения, может распорядится продаваемым жилым помещением, предлагается законодательно определить последовательность совершения передачи жилого помещения по договору продажи и государственной регистрации перехода права собственности, аналогичный тому, который установлен в п.2 ст.564 «Переход права собственности на предприятие» ГК РФ.
4. В связи с массовыми перепланировками и переустройствами квартир, в том числе без соответствующего их документального оформления, предлагается закрепить в ГК РФ норму, обязывающую прилагать к договору продажи технический паспорт жилого помещения в многоквартирном доме. Для реализации данного предложения статью 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» дополнить пунктом 3 следующего содержания: «Обязательным приложением к договору продажи жилого помещения в многоквартирном дому является технический паспорт данного жилого помещения».
5. Поскольку при продаже жилого дома (его части), как правило, покупателю передаются расположенные на том же земельном участке строения и сооружения, предназначенные для его обслуживания, предлагается в договор продажи включать исчерпывающий перечень таких объектов. Подобная практика позволит в будущем избежать судебных споров относитель но прав продавца и покупателя на обслуживающие жилой дом (его часть) постройки и сооружения.ЛитератураСписок использованной литературы
1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (в ред. от 30.12.2008г.) // Российская газета от 25.12.1993г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 09.02.2009г.) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 года N 14-ФЗ (в ред. от 30.12.2008г.) // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (в ред. от 14.03.2009г.) // СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 23.07.2008г.) // СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (в ред. от 05.04.2009) // СЗ РФ, 18.11.2002, N 46, ст. 4532.
7. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (в ред. от 30.06.2008) // СЗ РФ, 01.01.1996, N 1, ст. 16.
8. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30.12.2008г.) // СЗ РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
9. Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (в ред. от 01.12.2007г.) // СЗ РФ, 02.12.2002, N 48, ст. 4746.
10. Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 24.07.2008г.) // СЗ РФ, 28.01.2002, N 4, ст. 251.
11. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30.12.2008г.) // СЗ РФ, 1998 г. N 29 ст. 3400.
12. Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 30.06.2008г.) // СЗ РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813.
13. Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // \"Вестник ВАС РФ\", N 10, 1998.
14. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2004 года №11011/03 // Документ опубликован не был.
15. Постановление Президиума ВАС РФ от 10.01.2003 N 6498/02 по делу N А50-14081/2000-Г-12 // \"Вестник ВАС РФ\", 2003, N 6.
16. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2004 г. N 19пв-04 // Документ опубликован не был.
17. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 2 апреля 2006 г. N 148пв-05 // Документ опубликован не был.
18. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 27 марта 2005 г. // Документ опубликован не был.
19. Определение Верховного Суда РФ от 27.12.2005 N 5-В05-173 // Документ опубликован не был.
20. Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2003 N 4-В03-35 // Документ опубликован не был.
21. Определение Верховного Суда РФ от 29 августа 2004г. // Документ опубликован не был.
22. Определение Верховного Суда РФ от 17.01.2006 N 5-В05-106 // \"Бюллетень Верховного Суда РФ\", 2006, N 8.
23. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 августа 2002 г. N А42-3660/02-12 // Документ опубликован не был.
24. Постановление Президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 2005 г. // Документ опубликован не был.
25. Решение Тверского межмуниципального суда г. Москвы / Латынова Е. Продажа квартиры в нездравом уме // Домашний адвокат. 2003.№3.
26. Решение Приморского районного суда г. Санкт-Петербурга от 24.02.02 / Латынова Е. Не учли закон? Из квартиры – вон! // Домашний адвокат. М., 2003. №2.
27. Алексеев С.С. Проблемы теории права: Курс лекций в 2-х томах. Т. 1. Свердловск, 1972.
28. Анциферов О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. № 1, 2007.
29. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: ЮрИнфоР, 2001.
30. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки: Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М., 2004.
31. Белов В.А. Гражданское право. Особенная часть: Учеб. для вузов. - М.: ЮрИнфоР, 2004.
32. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция, № 5, 2000.
33. Брагинский М.И., Витрянский В.В.. Договорное право. Кн.2. М.2001.
34. Буйнова Ю. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилье // Российская юстиция, № 3, 2003.
35. Бунич Г.А., Гончаров А.А., Попонов Ю.Г. Гражданское право (Особенная часть). – М., 2004.
36. Бутенев В.И., Романова В.В. Правовые особенности договора купли-продажи жилых помещений // Право и государство: теория и практика. № 4, 2006.
37. Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. // Allpravo.Ru – 2005.
38. Вилкова Н.Г. Договорное право. – М.: Норма, 2002.
39. Герасимова Л.П. Жилищное право. – СПб.: Питер, 2005.
40. Гомола А.И. Гражданское право. – М.: Academia, 2008.
41. Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. В.П. Мозолина. М., 2003.
42. Гражданское право. Т. 2: Полут. 1 / Витрянский В.В., Ем В.С., Зенин И.А. и др. - 2-е изд., перераб. и доп.. - М.; БЕК, 2000.
43. Гражданское право: Общая часть / Гамбаров Ю.С., Томсинов В.А.. - М.; Зерцало, 2003.
44. Долженко А.Н., Резников В.Б., Хохлов Н.Н. Судебная практика по гражданским делам. М., 2001.
45. Дроздов И.А. Гражданское право. В 2-х частях. Часть 2. – М.: Проспект, 2007.
46. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство, № 10, 2005.
47. Житков Е.Л. Заключение договоров купли- продажи недвижимости // Гражданин и право. № 12, 2007.
48. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906.
49. Кирсанов А.Р. Сравнительно-правовой анализ регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права. М., 2003.
50. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998.
51. Комментарий к ГК РФ (ч. 1) / Под ред. В.П. Мозолина и М.Н. Малеиной. М., 2004.
52. Кох У., Магнус У., Винклер фон Моренфельс П. Международное частное право и сравнительное правоведение. М., 2001.
53. Крашенинников В.П. Купля-продажа жилых помещений // Нотариус. - М.; Юрист, 2001. - № 1.
54. Лоншакова Е. Специфика купли-продажи жилых помещений // Х Региональная конференция молодых исследователей Волгоградской области: Право и юриспруденция. – Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2006.
55. Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999.
56. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч.2. М., 1997.
57. Павлова Е.В. К вопросу о праве собственности на жилое помещение // Правовые вопросы строительства. № 1, 2006.
58. Петров И.В. Гражданское право. – М.: Юнити, 2008.
59. Пиепу Ж.-Ф., Ягр Ж. Профессиональное нотариальное право. М., 2001.
60. Попондопуло В.Ф., Яковлева В.Ф. Коммерческое право. В 2 частях. Часть 1. Издание 3, переработанное и дополненное. – М.: Institutiones, 2002.
61. Рассолов М.М. Гражданское право. – М.: Юнити, 2007.
62. Сейлер К., Паско С. Гласность вещных прав на недвижимость: Особый режим, установленный в Альзасе-Мозеле // Юридические и судебные практики: Репрессивная судебная система. Справедливый процесс. Гласность вещных прав на недвижимость. Сборник документов франко-российского сотрудничества. N 2. 1998.
63. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права. М.: Статут, 1999.
64. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практич. пособ. М., 1999.
65. Статистические данные - www.gks.ru.
66. Судакова К. Недвижимость по итальянскому праву // Юрист и бухгалтер. 2004. N 3 (16).
67. Суханов Е.А. Гражданское право. Т.II. Полутом I. М. 2001.
68. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8.
69. Тептеева Н. Продажа недвижимости // Актуальные проблемы частного, экологического и трудового права. – Челябинск: Изд-во Челяб. юрид. ин-та МВД России, 2006.
70. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. № 12, 2007.
71. Халдеев А.В. Соотношение правовых категорий \" жилое помещение\" и \"жилище\": теоретические и практические аспекты // Жилищное право. № 6, 2006.
72. Чистякова О.И. К вопросу о необходимости государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения // Норма. Закон. Законодательство. Право. – Пермь: Изд-во Перм. ун-та, 2006.
73. Шалагинов К.К. Проблемы купли-продажи объекта незавершенного строительства // Северо-Кавказский юридический вестник. № 1, 2008.
74. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1996.
75. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001.
|
|
