Содержание Содержание
Введение 3
Глава 1.Понятие,сущность и значение договора социального найма 5
1.1. Понятие социального найма 5
1.2. Сущность и значение договора социального найма 6
Глава 2.Основания прекращения и расторжения договора
социального найма 9
2.1. Основания прекращения договора социального найма 10
2.2. Основания изменения договора социального найма 30
Заключение 36
Литература 39
ВведениеВведение
Смысл предоставления жилых помещений по договору социального найма заключается в том, чтобы обеспечить бесплатным жильем всех граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. При этом действующее жилищное законодательства наделяет правом получения бесплатного жилья только граждан РФ, так согласно п. 5 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.
Исходя из этого следует отметить всю важность выбранной темы, поскольку в улучшении жилищных условий заинтересовано, как и государство, так и граждане. Более того многие молодые семьи нуждаются в улучшении жилищных условий. В связи с этим каждому ,желающему защитить свои права необходимо знать ,по каким основаниям возможно прекращение и расторжение договора социального найма.
Для большинства людей термин <договор социального найма> кажется новым, многие впервые сталкиваются с ним, получая на руки перечень документов, который необходим для приватизации квартиры. Но на самом деле договор социального найма необходим теперь не только тем, кто готов перевести свою жилплощадь из государственной в частную. Этот документ является единственным, дающим право проживания в муниципальном, или, как мы раньше говорили, государственном жилом фонде.
В советские времена - а большинство жилого фонда в нашей стране было построено и предоставлено в пользование именно тогда - единственным основанием для вселения в квартиру был ордер, который люди получали либо в райисполкоме, либо в управлении по жилищным вопросам на предприятии. Затем следовала прописка в милиции - она закрепляла штампом в паспорте все права человека на полученную жилплощадь. Сейчас такая система уже не действует.
Сейчас люди, которые стали новоселами после первого марта 2005 года, получают на руки договор социального найма автоматически. А вот жители государственных квартир прежнего образца, которые оформлялись еще по советским, или уже российским, но дореформенным правилам, не имеют на руках такого документа. Что же им делать? Идти и заключать договор многие опасаются, ведь в новых жилищных законах специально оговаривается, что человек, заключивший договор после первого марта 2005 года, не имеет право приватизировать занимаемое жилое помещение. Вот такой получается казус.
В настоящем исследовании мы коснемся вопросов сущности исследуемого предмета-договора социального и найма и общественных отношений, связанных с его заключением, уделив особое внимание причинам, по которым договор социального найма может быть расторгнут.
В нашем исследовании мы будем опираться на соответствующую нормативную базу- Конституцию РФ, Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, другие нормативно-правовые нормы и инструкции.
ЗаключениеЗаключение
Таким образом, мы выяснили два принципиальных момента. Первый: договор социального найма является единственным основанием для вселения и проживания в квартире муниципального жилого фонда. Второе: в отношении тех граждан, кто получал квартиру до 1 марта 2005 года, договор социального найма считается заключенным, но не оформленным. И это не является основанием для ограничения их права на приватизацию занимаемого помещения.
В настоящей работе мы рассмотрели перечень возможных случаем изменения и расторжения договора социального найма.
Остается спорным вопрос о возможности отнесения переустройства и перепланировки жилого помещения (глава 4 Жилищного кодекса Российской Федерации) к основаниям изменения договора социального найма.
В частности, В.В. Васильевым указывается, что "изменения предмета договора социального найма в связи с переустройством и перепланировкой являются основаниями для прекращения одного жилищного правоотношения и возникновения нового", с чем, однако, трудно согласиться. Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а также изменение конфигурации жилого помещения, что, по существу, и представляют собой переустройство и перепланировка (статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации), могут лишь видоизменить предмет договора социального найма, в связи с чем могут изменяться и отношения владения и пользования жилым помещением по договору социального найма. Говорить о прекращении указанных отношений оснований не имеется, поскольку они продолжают представлять собой отношения прежних лиц по поводу прежнего предмета (в результате переустройства и перепланировки адрес или место расположения жилого помещения не меняются).
Представляется, что переустройство и перепланировку жилого помещения с определенными оговорками можно отнести к основаниям изменения договора социального найма. При этом стоит поддержать позицию Б.М. Гонгало, согласно которой переустройство и перепланировка приводят к изменению договора социального найма не в каждом случае их осуществления . Например, замена в жилом помещении санитарно-технического оборудования, как правило, не приводит к изменению договора социального найма. Внесение изменений в договор социального найма, скорее всего, может быть связано с изменением в результате перепланировки конфигурации жилого помещения, являющегося предметом этого договора.
По инициативе наймодателя право собственности (право хозяйственного ведения или оперативного управления) на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, может быть передано другому лицу. Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 64 Жилищного кодекса Российской Федерации, такой переход прав наймодателя на жилое помещение не влечет за собой изменения условий договора социального найма. Указанное положение также отражено в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. N 5 (в редакции Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 1993 г. N 11 и от 25 октября 1996 г. N 10).
Вместе с тем формулировки названных статьей Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации представляются не вполне корректными, поскольку смена собственника жилого помещения влечет изменение договора социального найма в части, касающейся субъектного состава договора - изменяется наймодатель. Очевидно, что цель статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 64 Жилищного кодекса Российской Федерации - защита и сохранение прав нанимателя и членов его семьи по договору социального найма в случае перехода права собственности (или иного вещного права) на жилое помещение к другому лицу. Следовательно, целесообразно обсудить вопрос о внесении в указанные нормы уточнений, предусматривающих, что переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения договора социального найма, а также изменение прав и обязанностей сторон по указанному договору.
Ряд оснований изменения договора социального найма жилого помещения, являясь правоизменяющим, специально в Жилищном кодексе Российской Федерации остались не выделенными.
ЛитератураЛитература
1. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 (ред. от 18.12.2006).
2. Федеральный закон <О приватизации государственного и муниципального имущества> № 178-ФЗ от 21.12.2001 (ред. от 27.07.2006).
3. Постановление Правительства РФ "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения" № 315 от 21.05.2005.
4. Постановление Правительства РФ "О порядке предоставления молодым ученым субсидий на приобретение жилых помещений в рамках реализации мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан федеральной целевой программы "жилище" на 2002 - 2010 годы" № 765 от 14.12.2006. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. – М: Спарк, 1997;
5. Свой дом, своя квартира. Федеральные законы, нормативные документы, комментарии // Библиотека «Российской газеты». Вып. 12. М., 2005
6. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. – М.: Юристъ, 2004
7. Международное публичное право. Сборник документов. В 2-х томах. – М.: БЕК, 2003
8. Витрянский В. Общие положения об аренде // Хозяйство и право, 2001
9. Гетман Е.С. О праве на замену жилой площади // Соц. законность, 2003
10. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право, 2003
11. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право, 2005
12. Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика, 2001
13. Мехтиев Ю.А. Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в домах государственного фонда. – Вестник МГУ. 2003
14. Потяркин Д. Заключение договора // Хозяйство и право,2004
|
|
