|
СодержаниеВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..6\r\n1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ, МЕТОДИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГОКРЕДИТОВАНИЯ………………………………………….….. 8\r\n1.1 Понятие, предмет и субъекты ипотеки в РФ…………………………..8\r\n1.2 Земля как предмет залога………………..…………………………….13\r\n1.3 Правовые основы ипотеки на земельные участки…………………...17\r\n4.1 Процедура оформления ипотечного кредита………………………...24\r\n2 ИПОТЕКА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В ГОРОДЕ НОВОСИБИРСКЕ..32 \r\n2.1 Состояние ипотечной системы в городе Новосибирске……………..32\r\n2.2 Расчёт ежемесячных платежей и затрат на оформление сделки с привлечением заёмных средств………………………………………………...43\r\n2.3 Анализ земельного рынка в городе Новосибирске…………..............49\r\n2.4 Оценка земли как предмета залога……………………………………53\r\n2.5 Проблемы в области ипотечного кредитования земли и пути их решения…………………………………………………………………..…62\r\n3 ВОПРОСЫ БЕЗОПАСНОСТИ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ ……………..…67\r\n3. 1 Исследование условий труда менеджера…………………………….67\r\n3.2 Структура гражданской обороны и классификация чрезвычайных ситуаций…………………………………………………………………….……74\r\nЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………….……………78\r\nСПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………80\r\nПРИЛОЖЕНИЕ А (СПРАВОЧНОЕ) СПИСОК ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА……………..………………………………………………………….83\r\nПРИЛОЖЕНИЕ Б (ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ) ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА ОСНОВЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА……...………………………………………………………………..85ВведениеПредставленная работа посвящена теме \\\"Ипотека земельных участков в городе Новосибирске\\\".\r\nПроблема данного исследования носит актуальный характер в современных условиях. Об этом свидетельствует частое изучение поднятых вопросов.\r\nТема \\\"Ипотека (залог) земельных участков\\\" изучается на стыке сразу нескольких взаимосвязанных дисциплин. Для современного состояния науки характерен переход к глобальному рассмотрению проблем тематики \\\"Ипотека (залог) земельных участков\\\".\r\nВопросам исследования посвящено множество работ. В основном материал, изложенный в учебной литературе, носит общий характер, а в многочисленных монографиях по данной тематике рассмотрены более узкие вопросы этой темы. Однако требуется учет современных условий при исследовании проблематики обозначенной темы. Высокая значимость земли как экономической категории и недостаточная практическая разработанность ипотеки (залога) земельных участков определяют несомненную новизну данного исследования. \r\nВ условиях финансового кризиса, когда зачастую слышны заявления о несостоятельности ипотечной системы в целом и реформирования земельного законодательства России, формирование жизнеспособной системы ипотечного земельного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.\r\nУспешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон внедрения земельной ипотеки в российскую практику. Целью предлагаемой работы является обследование практических проблем в данной сфере и обоснование её путей оптимизации. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи: \r\n- обобщение теоретических экономических и правовых основ ипотеки (залога недвижимости), включая анализ системы ипотечного кредитования в пределах города Новосибирска; \r\n- определение особенностей земли как объекта залога, а также как объекта оценки;\r\n- определение этапов процедуры оформления ипотечного кредита;\r\n- анализ результатов развития на практике единичных примеров кредитных программ на земельные участки;\r\n- выработка практических рекомендаций, связанных с оптимизацией земельно – ипотечного кредитования в городе Новосибирске;\r\n- выявление и обобщение современных тенденций развития ипотеки на федеральном и региональном уровнях;\r\n- обозначение основных проблем развития земельной ипотеки в России, а также определение наиболее приемлемых в настоящее время путей их решения. \r\nОбъектом исследования является процесс внедрения системы земельного кредитования в условиях рыночных трансформаций экономики России, отягощённой последствиями мирового финансового кризиса. Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе реализации схем ипотечного кредитования, теоретические основы и механизмы формирования жизнеспособной модели ипотечного земельного кредитования. Теоретической и методологической основой работы послужили работы таких авторов как В. А. Горемыкин, В. И. Петров, Д. А. Шевчук, Н. А. Щербакова. Эмпирическую основу составили аналитические и статистические обзоры специализированных сайтов интернета, периодические издания Новосибирска (в том числе и профессиональные – «Справочник по недвижимости», «Жилая недвижимость»), действующие законы, постановления Правительства РФ, анализ ипотечных банковских предложений.ЗаключениеТаким образом, на основании проведённого исследования в области применения механизма земельной ипотеки, можно сделать вывод о том, что, несмотря на имеющуюся практическую наработку в области кредитования земель населённых пунктов и снятие ограничения на залог сельскохозяйственных земель, а также увеличение числа земельных собственников, в регионах по-прежнему допускается медлительность в формировании самостоятельного сектора финансового рынка – рынка земельно-ипотечного кредитования. Для этих целей не используется значительный залоговый потенциал земли, не ставшей до сих пор гарантом инвестиций и условием их привлечения. В этом положении состоит актуальность и практическая ценность предлагаемой работы. \r\nПри написании данной работы был проведён анализ ипотечной системы города Новосибирска, а сами земельные ресурсы были рассмотрены и как объект залога и как объект оценки. Как на объект оценки, на стоимость залога оказывает существенное влияние сложившийся уровень цен – для этого был рассмотрен земельный рынок города Новосибирска. Кроме того, в работе отражена практическая схема процедуры оформления ипотечного кредита на существующий земельный участок под залог приобретаемой недвижимости, показаны основные затраты на обслуживание кредита. Эти параграфы показывают и доказывают, что ипотечная сделка является одним из ключевых элементов в структуре оборота денежных средств в стране, а само понятие залога является гарантом эффективности подобных операций. Таким образом, частые заявления о несостоятельности ипотеки в условиях дефицита денежных средств можно считать неуместными – скорее можно говорить о несостоятельности механизма оценки платёжеспособности заёмщиков и предметов залога, который собственно и поспособствовал обвалу финансовых рынков. На сегодняшний день указанные механизмы совершенствуются посредством ужесточения условий выдачи кредитов и применения прогрессивных технологий при расчётах платежей за пользование заёмными средствами (данные выводы были получены из параграфа 2. 1). Следовательно, можно говорить о том, что ипотечное кредитование выходит на новый уровень развития – это уже не рыночная гонка за потребителем финансовых услуг, а серьёзная работа, в том числе и над своими ошибками. Соответственно, можно спрогнозировать, что в процессе совершенствования технологии работы в кредитной сфере, банки могут массово прийти к предложению выдачи займа и на незастроенные земельные участки, поскольку у них будет больше уверенности в своей работе.\r\nПроведённый анализ во второй части работы, показал, что развитие ипотеки земли сдерживается рядом факторов, среди которых следует отметить:\r\n– частое отсутствие оформленного в установленном порядке права собственности на земельные участки и их улучшений;\r\n– неупорядоченность в правовом и экономическом отношении земельных долей, образовавшихся в процессе земельной реформы;\r\n– неразвитость инфраструктуры земельного рынка;\r\n- отсутствие высококвалифицированных специалистов в области земельных отношений;\r\n– отсутствие единых методических подходов в определении залоговой стоимости незастроенных земельных участков вследствие чего возникают сложности в процессе их оценки.\r\nСледует отметить, что в Новосибирске отсутствуют местные нормативно – правовые акты, регулирующие практику ипотеки земли, что также является негативным фактором в развитии земельно-ипотечного кредитования города и области (учитывая, что Новосибирская область является преимущественно аграрным регионом).\r\nДля решения указанных проблем, автором работы предложен ряд направлений стимулирования земельно-ипотечного кредитования в регионе.Литература1 Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования [Текст] - М.: Волтерс Клувер, 2007.\r\n2 Белов С. В. Безопасность жизнедеятельности [Текст]. М.: Высшая школа, 2007.\r\n3 Великанова С. Н. Земельное право [Текст]. - М.: Издательство Экзамен, 2004\r\n4 Гольцблат А. Сделки с землей в России. Купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека [Текст] – М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.\r\n5 Горемыкин В. А. Экономика недвижимости [Текст]. Учебник для ВУЗов – М., Маркетинг, 2004.\r\n6 Горемыкин В. А. Современный земельный рынок России [Текст]. М.: Даш¬ков и К, 2008.\r\n7 Гражданский кодекс Российской Федерации (по состоянию на 01.01.2009).\r\n8 Гришаев С. П. Практика применения залогового законодательства в России и зарубежом [Текст] – М.: КЖИС, 2003.\r\n9 Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства [Текст]- М.: Издательство Эксмо, 2006.\r\n10 Грязнова А. Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости [Текст] - М.: Финансы и статистика, 2006.\r\n11 Ерофеев Б. В. Земельное право России [Текст] (9 издание) - М.: Юрайт, 2004.\r\n12 Земельный кодекс Российской Федерации.\r\n13 Зимин А. И. Оценка Имущества. Вопросы и ответы [Текст] - М.: Юриспруденция, 2006.\r\n14 Кириенко А. А. Ипотека в вопросах и ответах - М.: Юстицинформ, 2007.\r\n15 Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками [Текст] – М.: Городец, 2006.\r\n16 Кухтин П. В., Левов А А., Лобанов В.В., Семкина О.С. – Управление земельными ресурсами [Текст]. М.: Питер, 2005.\r\n17 Лобанова, Е. И., Межуева Т. В. Экономика недвижимости [Текст]: учеб. Пособие - Новосибирск, 2007.\r\n18 Ляпина О. П. Безопасность жизнедеятельности. Управление охраной труда и промышленной безопасностью [Текст] : учеб. пособие / О. П. Ляпина. – Новосибирск: СГГА, 2007.\r\n19 Миронова Н. Н., Шутьков С. А. Экономика недвижимости [Текст] - Ростов - на - Дону: Феникс, 2004.\r\n20 Мониторинг предложения земельных участков в г. Новосибирске 4 квартале 2008 года [Электронный ресурс] / Аналитический консалтинговый центр компании СибАкадемСтройнедвижимость – Новосибирск, 2009 – режим доступа http://www.analitix.ru/land.php?ID=146&act=full.\r\n21 Морозова Ж. А. Ипотека сегодня: правовые, жилищные, залоговые, кредитные, налоговые, страховые и другие аспекты [Текст] – М.: ФГУ Редакция Российской газеты, 2007.\r\n22 Москвин В. Н. Сборник лекций по имущественному менеджменту. Новосибирск, 2003.\r\n23 Мучин П. В. Охрана труда в организации [Текст]: учебное пособие для руководителей и специалистов - Новосибирск, 2006.\r\n24 Мучин П. В. Безопасность жизнедеятельности [Текст]: учебное пособие для ВУЗОВ – Новосибирск, 2003.\r\n25 Назаров В. Б., Королева С.О. Ипотека: Руководство к действию - Санкт – Петербург, БХВ - Петербург, 2005.\r\n26 Обзор новосибирской прессы [Электронный ресурс] /Информационное Агентство REGNUM – М., 2009 – режим доступа http://pda.regnum.ru/news/1068039.html.\r\n27 Оглоблина О. М. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков [Текст]: комментарии и образцы документов (под ред. М.Ю. Тихомирова) – М.: 2008.\r\n28 Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков [Текст]: учебное пособие – М.: КНОРУС, 2008.\r\n29 Попова О. Залог и ипотека [Текст]. - Договоры, рекомендации, комментарии – М.: Альфа-Пресс, 2006.\r\n30 Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью – М.: Эксмо, 2007.\r\n31 Толкунова В. Н. Трудовое право. Курс лекций. - М: ООО ТК Велби, 2006.\r\n32 Толкушин А. В. Ипотека в России [Текст]– М.: Юристъ, 2004.\r\n33 Уткин Б. И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними [Текст]– М.: Питер, 2007.\r\n34 Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (в редакции от 30.12.2008).\r\n35 Федеральный закон № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 30.12.2008).\r\n36 Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».\r\n37 Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 «О кредитных историях» (в редакции от 24.07.2007).\r\n38 Шевчук Д. А. Ипотека. Просто о сложном - М.: Гросс, 2008.\r\n39 Шелобаев С. И. Экономико – математические методы и модели [Текст]: учебное пособие для вузов – М.: Юнити – дана, 2005.\r\n40 Щербакова Н. А. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие - Ростов н/Д.: Феникс, 2002.\r\n41 Экономико - статистическое исследование [Электронный ресурс] - Т. В. Генирбег - Проблемы и перспективы развития новосибирского ипотечного рынка – Новосибирск, 2008 – режим доступа - www.nsaem.ru/Science/Publications/Science_notes/Archive/2007/4/429.pdf.
|
|
