СодержаниеВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..4\r\n1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ, МЕТОДИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ……………………...……………………...…6\r\n1.1. Особенности земли как объекта оценки……..………...……….….…6\r\n1.2. Виды прав на землю в Российской Федерации…...……………......11\r\n1.3. Правовые основы оценки стоимости земли….….……………..…...17\r\n1.4. Виды оценки земли и их назначение………..………………………19\r\n1.5. Методология определения залоговой стоимости земельного участка………………………….………………………………………….26\r\n1.6. Методы определения рыночной стоимости земельного участка…31\r\n2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА..….....33\r\n2.1. Процесс оценки земельного участка……….……………………….33\r\n2.2. Описание среды и местоположения объекта оценки………..……..34\r\n2.3. Описание рынка земельных участков ……………………….…....40\r\n2.4. Описание объекта оценки………..…………………………………..42\r\n2.5. Оценка на основе затратного подхода…………..…………………..43\r\n2.6. Оценка на основе сравнительного подхода………………..……….55\r\n2.7. Оценка на основе доходного подхода………………..……………..58\r\n2.8. Согласование результатов………….…………………………….….59\r\nЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………...…......61\r\nСПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………...………….....62\r\nПРИЛОЖЕНИЕ А…………………………………………………………….…65ВведениеНаибольшей ценностью, которой обладает государство, является земля. Земля служит основой общественной и экономической деятельности человека, являясь в то же время источником благосостояния людей. Земля занимает уникальное и ключевое положение в экономической жизни общества, являясь одним из основных факторов производства, составляет основу национального богатства России, корректная оценка стоимости которого будет в существенной степени определять как экономическое позиционирование России в ряду других стран, так и обеспечивать условия для стабильного развития национальной экономики. \r\nВ этой связи она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики. \r\nЗемля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке [17]. \r\nОценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.\r\nПроцесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.\r\nНеобходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, который особенно актуален в свете реформ последних лет, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни.\r\nЦель предлагаемой работы – показать особенности земельного участка как объекта экономической оценки, раскрыть принципы и методы проведения оценки земли в современной России.\r\nОбозначенная цель реализуется в поставленных задачах:\r\n- изучение особенностей, структуры, объектов и субъектов земельного рынка в Российской Федерации;\r\n- раскрытие особенностей правового регулирования рынка земли;\r\n- изучение методов оценки стоимости земли;\r\n- анализ нормативно – правовой базы, которая используется в оценке земельных участков для целей залога;\r\n- оценка рыночной стоимости земельного участка.\r\nАктуальность работы заключаются в том, что земельное законодательство находится в постоянном реформировании с точки рения залоговых отношений, при которых оценка объекта является не только связующим звеном, но и обязательным компонентом. Поэтому, профессиональная оценка земельного участка, который будет являться частью оборота денежных средств на Федеральном уровне будет служить гарантом стабильной работы кредитно – финансовых институтов.ЗаключениеЗемля выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими, как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также учета при оценке многих других факторов. В России земля - один из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, также и из-за низкой степени развития земельного рынка и неразра¬ботанности земельного законодательства.\r\nТеоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. Принципы оценки земельных участков формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участков тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков, на которых базируются три фундаменталь¬ных подхода к оценке - доходный, сравнительный и затратный.\r\nВ стратегии рыночных преобразований, происходящих на всей территории России, институт оценки земли должен занять одно из важнейших мест.Литература1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. 504 с.\r\n2. Арбатский Д.Б., Кошкин Л.И. Оценка рыночной стоимости земельных участков. М.: ВШПП, 2003. 214 c.\r\n3. Великанова С.Н. Земельное право. Ответы на экзаменационные вопросы. М.: Экзамен, 2004. 115 с. \r\n4. Верхозина А.В., Федотова М.А., Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. 304 с.\r\n5. Власов А.Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. Новосибирск: СО РАН, 2005. \r\n6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. \r\n7. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. М.: Дашков и К, 2004. 265 с.\r\n8. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2006. 400 с.\r\n9. Ерофеев Б.В. Земельное право России: учебник. М.: Юрайт-Издат, 2004. 270 с.\r\n10. Земельный кодекс Российской Федерации. \r\n11. Зимин А.И. Оценка Имущества. Вопросы и ответы. М.: Юриспруденция, 2006. 240 с.\r\n12. Кухтин П.В., Левов А А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами. М.: Питер, 2005. 514 с.\r\n13. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков: Распоряжение Минимущества России от 06 марта 2002 г.№ 568-р.\r\n14. Международные стандарты оценки. 7-е изд. М.: Российское общество оценщиков, 2005.\r\n15. Морозова Ж.А. Ипотека сегодня: правовые, жилищные, залоговые, кредитные, налоговые, страховые и другие аспекты. М.: ФГУ, 2007. 114 с.\r\n16. Москвин В.Н., Государственные и рыночные механизмы формирования оценочных показателей недвижимости на основе положений ГЗК. // Геодезия и картография. 2008. № 2. С. 65-68.\r\n17. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ.\r\n18. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.\r\n19. Обзор новосибирской прессы [Электронный ресурс] / Информационное Агентство REGNUM - М.: 2009. URL: http://pda.regnum.ru/news/1068039.html.\r\n20. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. М.: Юнити, 2003. 164 с.\r\n21. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (в ред от 17.07.09 г.).\r\n22. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.\r\n23. Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель области: Постановление Администрации Новосибирской области от 27 июля 2005 г. № 56. \r\n24. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»: Приказ Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. № 256.\r\n25. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»: Приказ Минэкономразвития от 20 июля 2007г. № 255.\r\n26. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: Приказ Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. № 254.\r\n27. Петров В.И. Оценка стоимости земли. М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, 2007. 260 с.\r\n28. Прорвич В.С. Оценка экономической стоимости городской земли. М.: Дело, 1998. 352 с.\r\n29. Прорвич В.А. Оценка урбанизированных земель. М.: Экономика, 2004. 314 с.\r\n30. Соловьёв М.М. Оценочная деятельность. М.: Высшая школа экономики, 2003. 616 с.\r\n31. Технические указания по государственной кадастровой оценке земель поселений. М.: Росземкадастр, 2001. \r\n32. Толкушин А.В. Ипотека в России. М.: Юристъ, 2004. 227 с.\r\n33. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М.: Экмос, 2004. 312 с.\r\n34. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. М.: Кнорус, 2007. 160 с.
|
|
