УЗНАЙ ЦЕНУ

(pdf, doc, docx, rtf, zip, rar, bmp, jpeg) не более 4-х файлов (макс. размер 15 Мб)


↑ вверх
Тема/ВариантМетоды оценки недвижимости
ПредметЭкономика и управление народным хозяйством
Тип работыкурсовая работа
Объем работы24
Дата поступления12.12.2012
750 ₽

Содержание

ВВЕДЕНИЕrnrn1.Выбор метода к определению стоимости объекта недвижимостиrn2.Затратный подходrn2.1.Понятие износа. Методы определения износаrn2.2.Преимущества и недостатки затратного методаrnrn3.Подход прямого сравнительного анализа продажrn3.1. Суть метода сравнительного анализа продажrn3.2. Преимущества и недостатки сравнительного методаrnrn4.Доходный подходrn4.1. Общие принципы оценки недвижимости по доходуrn4.2. Анализ доходов и расходовrn4.3. Метод прямой капитализации доходовrn4.4. Метод дисконтирования денежных потоковrn4.5. Преимущества и недостатки доходного методаrnrn5.Согласование результатов оценкиrnrnЗАКЛЮЧЕНИЕrnСловарь терминов и определенийrnЛИТЕРАТУРА

Введение

Рынок земли неотделим от инвестиционной сферы. Любой потенциальный инвестор (покупатель) желает максимизировать прибыль и защитить свои вложения. Для инвестирования очень важна оценка недвижимости – определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. rnПроцесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости. rnНа этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:rn- объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;rn- проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;rn- устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;rn- указываются цели оценки объекта;rn- Устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;rn- формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на oцeнку стоимости имущества.rnrnНа этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком. Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана. rnОценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного Законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчик и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.rnrnНа этапе «Сбор и проверка данных» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:rn- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;rn- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;rn- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;rn- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.rnОценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.rnДанные, которые собирает и анализирует оценщик можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным относится информация об оце1ниваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен. rnНа следующем этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость.rnЭтап «Применение подходов к оценке» включает определение стоимости объекта традиционными подходами к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке.rnПод методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке. rnЗатем проводится согласование полученных результатов. «Согласование результата оценки» это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.rnЗатем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. rnНа заключительном этапе выполняется составление отчета об оценке - документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.rnИтак, проведение оценки включает в себя несколько этапов, на которых должно быть осуществлено заключение с заказчиком договора об оценке, а именно:rn-установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;rn-анализ рынка, к которому относится объект оценки;rn-выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;rn-обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;rn- составление и передача заказчику отчета об оценке.

Заключение

Методика оценки недвижимости включает в себя применение различных методов и приемов расчета стоимости на основе анализа имеющейся информации. Применяются, в-основном, три метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж. Использование одного и более методов позволяет дать более реальную оценку стоимости. Но, тем не менее, оценка является мнением оценщика, отражающим его профессиональность. И она не всегда может совпадать с мнением собственника недвижимости. rnРезультаты оценки недвижимости могут быть использованы для определения цены продажи и покупки недвижимости, суммы ссуды, условий аренды, вклада в уставный капитал при совместном предпринимательстве, основы для компенсации при отчуждении данного объекта недвижимости и т.д. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, постоянно меняются, поэтому результаты оценки считаются достоверными только на определенную дату. Рыночная стоимость обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и эти ожидания основаны на свидетельствах рынка в конкретный момент времени.

Литература

1. Верхозина А.В., Федотова М.А., Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003rn2. Грязнова А. Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости [Текст] - М.: Финансы и статистика, 2006rn3. Зимин А. И. Оценка Имущества. Вопросы и ответы [Текст] - М.: Юриспруденция, 2006rn4. Лобанова, Е. И., Межуева Т. В. Экономика недвижимости [Текст]: учеб. Пособие - Новосибирск, 2007rn5. Международные стандарты оценки. 7-е изд. М.: Российское общество оценщиков, 2005rn6. Москвин В.Н, Кузьминых В.Н. Имущественный менеджмент. Государственное и рыночное управление недвижимостью: учебное пособие/ под ред. В.Н.Москвина. – Новосибирск: СГГА, 2000. – 356 с.rn7. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. М.: Юнити, 2003rn8. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков [Текст]: учебное пособие – М.: КНОРУС, 2008rn9. Соловьёв М.М. Оценочная деятельность. М.: ВШЭ, 2003rn10. Теория и методы оценки недвижимости: учебное пособие / под редакцией В.Е.Есипова. – СПб.: 1998 – 159 с.rn11. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»rn12. Федотова М.А, Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: учебник. – Москва. 2000 г. – 352 с.rn13. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. М.: Кнорус, 2007rn14. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: учебное пособие. Ростов-на-Дону: 2002. – 320 с.
Уточнение информации

+7 913 789-74-90
info@zauchka.ru
группа вконтакте