СодержаниеСодержание:
Введение 3
Глава 1. Общие положения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением 6
1.1. История договора ренты и пожизненного содержания с иждивением 6
1.2. Общие положения договора ренты 14
1.3. Общие положения договора пожизненного содержания с иждивением 22
Глава 2. Виды и содержание договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением 25
2.1. Договор постоянной ренты 25
2.2. Договор пожизненной ренты 28
2.3. Договор пожизненного содержания с иждивением 43
Глава 3. Предложения по совершенствованию договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением 50
3.1. Договор ренты 50
3.2. Договор пожизненного содержания с иждивением 53
Заключение 62
Библиографический список 67
Приложение 1 71
Приложение 2 74
Приложение 3 76ВведениеВведение
Актуальность темы исследования. В связи с радикальными изменениями социально-экономической ситуации в России правовые формы получения доходов от распоряжения имуществом стали более разнообразными. Одной из таких форм на сегодняшний день является институт ренты.
Высокие процентные ставки ипотечного кредитования при ограниченном кредитном портфеле и высоком спросе явно не позволяют в полном объеме покрыть потребности населения в приобретении желаемого недвижимого имущества, а так же существенным образом ограничивают лиц с небольшим достатком реализовать свое право на жилье. Несовершенное законодательство, регулирующее институт долевого строительства, за период своего формирования зародило недоверие у потенциальных участников таких сделок. Тем самым, лица, желающие улучшить свои потребности в жилье, вынуждены искать приемлемые формы и виды правоотношений, позволяющие реализовать возможности приобретения недвижимости при имеющихся экономических ресурсах. При сложившихся условиях, именно договор ренты способен удовлетворить спрос населения в жилищной сфере. Несомненно, в пользу развития этого института говорит и такой немаловажный факт, как содержание лиц, нуждающихся во внимание и помощи за счет привлечения экономических ресурсов населения. Это влечет существенное сокращение расходов бюджетных денежных средств на содержание различных социальных служб и позволяет использовать эти материальные ресурсы как дополнительный источник финансирования стратегически важных статей бюджета. В пользу рентных отношений говорят и такие обстоятельства, как отсутствие каких - либо процентных ставок, внесение обязательной частичной оплаты объекта, отсутствие расходов на страхование объекта и так далее. Это позволяет в более короткие сроки заключить договор ренты, что непременно положительно влияет не только на экономику государства в целом, но и позволяют сторонам незамедлительно приступить к исполнению принятых на себя обязательств. Все вышеизложенное прямо или косвенно указывает на то, что на современном этапе применение предложенных методов и моделей по усовершенствованию договора ренты и института ренты в целом на практике приведет к существенным улучшениям в социальной сфере государства и общества.
В настоящее время договор ренты не является широко применимым на практике договором. Однако, исследование немногочисленной нотариальной и судебной практики показало, что применение договора вызывает разного рода затруднения в связи с неопределенностью содержания некоторых норм ГК. Договор ренты порождает целый ряд проблем как научного, так и прикладного характера. По большей части они касаются толкования принятых законодателем норм.
Данное обстоятельство свидетельствует об актуальности исследования правовой природы рентных отношений и проблем защиты прав их участников.
Объектом исследования являются гражданско-правовые общественные отношения по проблемам ренты возникающим при реализации юридическими и физическими лицами права распоряжения собственным имуществом по российскому законодательству.
Предметом исследования являются рентные правоотношения, регулируемые нормами главы 33 ГК РФ.
Цель настоящего исследования состоит в выявлении сущности и специфики договора ренты, научной разработке предложений по разрешению и совершенствованию действующего законодательства в области рентных отношений.
Задачи работы:
- рассмотреть история развития правового регулирования договора ренты и пожизненного содержания с иждивением;
- изучить общие положения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением;
- исследовать виды и содержание договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением;
- разработать предложения по совершенствованию договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.
Нормативная база работы – Гражданский кодекс РФ, иные нормативные правовые акты.
Теоретическая база работы – статьи, монографии, иные работы различных исследователей и ученых по вопросам, являющимся предметом настоящего исследования.
Методологическая база работы – общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.
По структуре настоящая работа состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения, библиографического списка и приложений.ЗаключениеЗаключение
Таким образом, по результатам проведенного исследования можно сделать ряд как теоретических, так и практических выводов.
Теоретические выводы.
1. Договор ренты - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой стороне (плательщику ренты) имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме
2. Особенностью рентного договора является то, что в договоре обязанности предусмотрены для плательщика ренты, поскольку получатель ренты к моменту заключения договора свою обязанность – передать в собственность плательщика имущество уже выполнил. Круг обязанностей плательщика ренты зависит от разновидности договора. Наиболее сложными и объемными являются обязанности плательщика ренты при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. От полноты условий, включенных в договор, зависит его продолжительность и судьба сторон по договору. Чем подробнее и конкретнее будут отражены в договоре обязанности плательщика, размеры рентных платежей, тем меньше у получателя оснований требовать расторжения договора, при условии надлежащего выполнения его плательщиком.
3. Договор ренты можно охарактеризовать как реальный, односторонний и возмездный. Для его заключения необходима передача получателем ренты имущества плательщику ренты, после чего получатель ренты наделяется правами, а плательщик ренты несет обязанности, поэтому договор является односторонне обязывающим. Отношения сторон носят длящийся характер.
4. Предметом договора ренты может быть любое недвижимое и движимое имущество, в том числе денежные средства, с учетом правил ст. 129 ГК РФ об оборотоспособности объектов гражданских прав. Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может передаваться ее получателем в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). В первом случае имущество отчуждается с условием не только предоставления периодических рентных платежей, но и передачи определенной денежной суммы. К отношениям сторон по передаче и оплате имущества в этом случае применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено специальными нормами гл. 32 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК РФ). Поскольку получатель ренты является слабой стороной в договоре, ГК РФ устанавливает гарантии осуществления его прав. Для договора ренты установлена нотариальная форма. Договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, кроме того, подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).
5. Пожизненное содержание с иждивением как разновидность пожизненной ренты характеризуется определенными особенностями и регулируется специальными нормами § 4 гл. 33 ГК РФ, направленными на усиление защиты интересов получателя ренты. По вопросам, не урегулированным параграфом 4, применяются правила о пожизненной ренте (§ 3 гл. 33 ГК РФ).
6. Договор пожизненного содержания с иждивением - это соглашение, в силу которого получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица или лиц (п. 1 ст. 601 ГК РФ).
7. Договор пожизненного содержания с иждивением характеризуется следующими отличительными признаками.
а) Получателем пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин, независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. Однако в большинстве случаев такой договор заключают граждане, нуждающиеся в посторонней помощи и уходе (пожилые, инвалиды и т.п.).
б) Предметом данного договора является только недвижимое имущество.
в) Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также обеспечения ухода за ним. Кроме того, договором может быть предусмотрена также оплата ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ). Приведенный перечень потребностей является примерным и должен быть конкретизирован в договоре.
Практические выводы:
1. Предлагается изменить название ст. 587 ГК РФ, которое изложить следующим образом: «Обеспечение исполнения обязательств плательщиком ренты и получателем ренты». При этом необходимо дополнить указанную статью п. 4 следующего содержания: «При заключении договора ренты, получатель ренты обязан застраховать в пользу плательщика ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств передачи имущества по условиям заключенного договора, а также за расторжение договора как по инициативе получателя ренты, так и третьих лиц при условии надлежащего исполнения плательщиком ренты принятых на себя обязательств».
2. В целях «прозрачности» заключения договора ренты с некоммерческой организацией предлагается внести дополнение в п. 1 ст. 589 ГК РФ следующего содержания: «Договор ренты с некоммерческой организацией заключается с победителем открытого аукциона, проводимого в соответствии с условиями, изложенными в ст. 447-449 ГК РФ».
3. Предлагается включить в главу 33 ГК РФ параграф о государственной ренте (финансовом займе). При этом необходимо разработать нормативно-правовые акты и предусмотреть государственные гарантии и более интересные условия по выплате рентных платежей, используя опыт зарубежных стран и исключив имеющиеся ошибки.
4. Предлагается п. 3 ст. 594 ГК РФ изложить в следующей редакции: «При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано без выплаты ренты (бесплатно), в покупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая оценкой недвижимого имущества, проводимой профессиональным оценщиком по договору, заключенному с получателем ренты, за счет средств плательщика ренты, если другие условия не будут достигнуты между плательщиком ренты и получателем ренты».
5. Считаю необходимым предусмотреть ответственность недобросовестного плательщика ренты перед добросовестным плательщиком ренты при расторжении договора по инициативе получателя ренты из-за невыполнения своих обязательств одним из плательщиков ренты.
6. Чтобы устранить двойственность определения момента заключения договора и ущемление в правах плательщика ренты, предлагается изменить конструкцию договора пожизненного содержания с иждивением таким образом, чтобы договор считался заключенным с момента его государственной регистрации, а переход права собственности на имущество производился в рамках исполнения договора.
7. Представляется целесообразным внести изменение в ст. 601 ГК РФ и расширить предмет договора ренты пожизненного содержания с иждивением, включив в него и движимое имущество, и изложить п.1 ст. 601 в следующей редакции: «1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок, иную собственность и (или) движимое имущество (за исключением денежных средств) в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)».
8. Ввиду неточности норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих обязанность по предоставлению содержания, заключаются договоры пожизненного содержания с иждивением с весьма неконкретными условиями, что влечет разногласия между сторонами и увеличение количества судебных споров. Во избежание таких коллизий, необходимо принятие на федеральном уровне Положения о договоре пожизненного содержания с иждивением, устанавливающего максимально полный список обязательств плательщика ренты, конкретизация которого производилась бы сторонами в договоре с учетом потребностей получателя ренты.
Подводя итог по работе, хотелось бы отметить, что наиболее важным, что может поспособствовать развитию договора ренты в современном развитии рыночных отношений – это создание института ренты в праве. Субъекты рентного договора не защищены в достаточной мере от многих рисков, возникающих при заключении договора. Институт ренты в праве может стать регулирующим органом, снижающим эти риски, так как рентный договор имеет большие преимущества по сравнению с другими вариантами приобретения право собственности на недвижимое имущество, таких как ипотека, покупка, дарение, и более выгоден с экономической точки зрения.ЛитератураБиблиографический список
1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (ред. от 30.12.2008) // Российская газета от 25.12.1993г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 09.02.2009) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 23.07.2008) // СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
5. Федеральный закон от 19.06.2000 N 82-ФЗ \"О минимальном размере оплаты труда\" (ред. от 24.06.2008) // СЗ РФ, 26.06.2000, N 26, ст. 2729.
6. Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) // \"Ведомости ВС РСФСР\", 1964, N 24, ст. 407. Документ утратил силу.
7. Определение Верховного Суда РФ от 23.09.2008 N 24-В08-2 // Документ опубликован не был.
8. Определение Верховного Суда РФ от 16.05.2006 N 5-В06-25 // Документ опубликован не был.
9. Алексеев С.С. Гражданское право. Издание 2. – М.: Проспект, 2009.
10. Анненков К.Н. Система русского гражданского права: Том IV: Отдельные обязательства. СПб., 1904.
11. Байбак В.В., Егоров Н.Д., Елисеев И.В. Гражданское право. В 3 томах. Том 2. – М.: Проспект, 2009.
12. Бирюков Б.М. Наследование. Дарение. Пожизненная рента. Вопросы правового регулирования 2-е изд. – М.: Ось-89, 2006.
13. Большой юридический словарь / Под ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских. М.: ИНФРА-М, 1998.
14. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 5-й завод. М.: Статут, 2003.
15. Брауде И.Л. Право на строения и сделки по строениям по советскому праву. М., 1950.
16. Василевская Л.Ю. О специфике правовой конструкции вещного договора по германскому праву // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 5.
17. Великосельская И.Е. Особые требования закона к форме договора ренты и механизму обеспечения выплаты ренты // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. – Тольятти: ВУиТ, 2006.
18. Гильдт Т.Р. О правовой природе права пожизненного пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением // Актуальные проблемы российского права. Сборник статей. № 1 (4). – М.: Изд-во МГЮА, 2007.
19. Гражданское право. В 3 томах. Том 2. Учебник. 4-е издание / под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М.: Проспект, 2008.
20. Гражданское уложение Германской империи. СПб., 1898.
21. Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1998. N 5.
22. Ерошенко А. Правовое регулирование отношений пожизненного содержания // Советская юстиция. 1970. N 6.
23. Забелова Л.Б., Карпухин Д.В. Правоприменительные аспекты договора пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. № 4, 2009.
24. Замотаева Т.Б. Основания возникновения обязательств по договору ренты // Актуальные проблемы частноправового регулирования. – Самара: Изд-во \"Универс-групп\", 2005.
25. Ключникова Я.А. Правовая сущность договора пожизненного содержания с иждивением // Право, экономика и власть. – М.: МЭСИ, 2007.
26. Коняев Н., Круглов В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания // Советская юстиция. 1974. N 6.
27. Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве. – СПб.: Юрид. центр Пресс, 2007.
28. Маслов В. Договоры с условием пожизненного содержания // Советское государство и право. 1954. N 6.
29. Меерзон С. Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца // Советская юстиция. 1971. N 14.
30. Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. Книга 1. М.: Юридическая литература, 1961.
31. Москалюк Н.П. Проблемы правовой конструкции договора ренты // Преступность и общество: историко-правовой и социально-экономический аспекты. – Хабаровск: Изд-во Дальневост. юрид. ин-та МВД России, 2008.
32. Назаров А.А. К вопросу о становлении субинститута пожизненной ренты // Труды СГА: Декабрь. № 4 (4), 2007.
33. Натаров С.В. Правовая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением // Гражданское право. № 1, 2007.
34. Натаров С.В. Субъекты договора пожизненного содержания с иждивением // Российский судья. № 4, 2007.
35. Натаров С.В. Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора пожизненного содержания с иждивением // Юрист. № 5, 2007.
36. Никифорова Е.И. Договор пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. № 4, 2009.
37. Потапков А.А. Завещание или рента: способы минимизации риска // Право и политика. № 2 (110), 2009.
38. Рясенцев В. Договор об отчуждении имущества на условии пожизненного пользования // Социалистическая законность. 1945. N 1 - 2.
39. Серветник А.А. Рента как самостоятельный договор и его разновидности // Проблемы теории и юридической практики в России. – Самара: Изд-во Самар. гос. эконом. акад., 2005.
40. Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. К вопросу о соотношении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением // Семейное и жилищное право. № 2, 2008.
41. Смагина И.В. Практика заключения договора пожизненного содержания с иждивением // Труды Молодых ученых Алтайского государственного университета. – Барнаул: Изд-во Алт. ун-та, 2006.
42. Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. М.: Высшая школа, 1985.
43. Сокуренко М.В. Рента в прошлом и настоящем // Гражданский кодекс Российской Федерации: к 10-летию принятия. - Ставрополь: Ставропольсервисшкола, 2005.
44. Тимкин Э.Ф. К вопросу о характере договора ренты // Вестник Челябинского государственного университета. Научный журнал. № 7. – Челябинск: Изд-во ЧелГУ, 2007.
45. Токарева К.Г. О проблемах правовой конструкции договора ренты // Современное право. № 10, 2006.
46. Токарева К.Г. О правовом положении сторон договора ренты // Современное право. № 1, 2007.
47. Токарева К.Г. Разновидности договора ренты по российскому законодательству // Юрист. № 7, 2007.
48. Токарева К.Г. Правовые последствия существенного нарушения договора пожизненного содержания с иждивением // Российский судья. № 5, 2008.
49. Федосеев П.С. Частноправовые и публичные начала в правовом регулировании договоров ренты // Вестник Волгоградской академии МВД России. – Волгоград: Изд-во Волгогр. акад. МВД России, 2007.
50. Французский гражданский кодекс 1804 г. / Перевод И.С. Перетерского. М., 1941.
|
|
