СодержаниеВведение 3
Глава 1. Общие положения договора о долевом участии в строительстве. 6
1.1. Правовая природа договора о долевом участии в строительстве. 6
1.2. Права и обязанности сторон в договоре. 23
Глава 2. Договор о долевом участии, как способ приобретения права на жилое помещения. 29
2.1. Формы и способы приобретения права на жилое помещение. 29
2.2. Право собственности на вновь созданный объект как способ приобретения права. 36
2.3. Порядок регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества. 44
2.4. Форма договора долевого участия и порядок регистрации прав. 52
2.5. Проблемы правового регулирования участия в долевом строительстве и приобретения прав на жилое помещение участниками. 62
Заключение 72
Список литературы 76ВведениеДолевое строительство - основная разновидность строительства в современных социально-экономических условиях. Основная масса населения, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц в современной России не в состоянии вести собственное или индивидуальное строительство. Что же касается долевого строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости, то оно более доступно, но, естественно, требует соответствующей организационно-правовой основы.
1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ \"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации\". Закон установил единственно допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, который должен обеспечить надлежащую защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков. Договор долевого участия в строительстве относится к тем договорам, которые, не будучи регламентированными ГК РФ, оказались наиболее востребованными практикой .
Закон подробно регулирует возможности вложения денег частными лицами в строительство жилья для удовлетворения личных нужд и ужесточает надзор над застройщиками, в том числе усиливает их ответственность.
С принятием данного Закона коренным образом изменилась схема вовлечения частного капитала в финансирование жилищного строительства. Если раньше застройщик продавал почти треть квартир еще до получения необходимых разрешительных документов для строительства, то в настоящее время все изменилось. \"Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство\" .
Сейчас для начала строительства застройщик вынужден либо привлекать свои денежные средства, либо брать кредиты в банке под высокие проценты, что, соответственно, не является выгодным мероприятием, так как приводит к удорожанию строительства и снижению спроса на построенные квартиры.
За прошедшие пять лет Закон \"совершенствовался\", в него вносились новые поправки, но он так и не решил важнейшей задачи, ради которой принимался. Договоры долевого участия в строительстве, заключенные в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, слабо защищают инвестора при банкротстве компании-застройщика. Дольщики являются кредиторами третьей очереди, то есть при банкротстве компании-застройщика и распродаже ее активов имеют право на компенсацию практически последними после конкурсного управляющего, банка, сотрудников компании и бюджетных платежей.
Изложенное обуславливает актуальность избранной темы дипломной работы.
Объектом в работе выступают гражданско-правовые отношения по долевому участию в строительстве многоквартирных домов, инвестированию в строительство, купле-продаже жилых помещений.
Предметом являются нормы гражданского законодательства, судебная практика, материалы научной и учебной литературы по избранной проблематике.
Целью работы является определение правовых особенностей договора долевого участия в строительстве, проблем его применения, путей преодоления недостатков нормативного регулирования.
Задачи работы:
- определить правовую природу договора о долевом участии в строительстве;
- сформулировать и дать юридическое толкование прав и обязанностей сторон в договоре;
- определить формы и способы приобретения права на жилое помещение;
- изучить право собственности на вновь созданный объект как способ приобретения права;
- определить порядок регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества;
- изучить форму договора долевого участия и порядок регистрации прав;
- выявить проблемы правового регулирования участия в долевом строительстве и приобретения прав на жилое помещение участниками.
Структура работы: введение, две главы, семь параграфов, заключение и список литературы.ЗаключениеПо договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как следует из определения договора участия в долевом строительстве, предметом договора является строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Сторонами договора участия в долевом строительстве являются:
1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
2) участники долевого строительства (лица, чьи денежные средства привлечены застройщиком для строительства на отведенном земельном участке объекта недвижимости).
Закон содержит требование об обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Необходимость государственной регистрации говорит о принципиальном отличии данного договора от договоров, предусмотренных ФЗ об инвестиционной деятельности, которые заключались в простой письменной форме. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, еще не построенная конкретная квартира закрепляется за будущим собственником и ее перепродажа (как это происходило на практике ранее) становится невозможной. Для того, чтобы осуществлять такую регистрацию в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним дополнительно вводится статья 25.1 \"Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве\", в которой, как следует из ее названия, определен порядок регистрации и перечень документов, необходимых для ее осуществления. Таким образом, государственная регистрация договора защитит интересы участников долевого строительства и представляющих их интересы банков от распространенной практики заключения застройщиками нескольких договоров с различными дольщиками о предоставлении в собственность одного и того же объекта долевого строительства. Необходимо иметь в виду, что требование о государственной регистрации распространяется только на договоры, заключенные после 1 апреля 2005 г. (дата вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве).
Вытекающие из договора долевого участия права и обязанности входят в наследственную массу и в случае смерти гражданина - участника долевого строительства переходят к наследникам. Гражданский кодекс РФ определил наследство как принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК). Другими словами, наследство представляет собой единство прав (актива) и долгов (пассива), принадлежащих наследодателю на день открытия наследства.
Необходимо обратить внимание на противоречие между п. 8 и 7 ст. 4 Закона о долевом участии. Так, в п. 7 ст.4 говорится в общем виде о переходе прав и обязанностей, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, к наследнику. При этом законодатель говорит о том, что застройщик не вправе отказать наследникам во вступлении в договор. Таким образом, можно прийти к выводу о том, что по наследству переходят и неимущественные права, к числу которых следует отнести и право на вступление в договор. При этом следует отметить, что использованный в Законе термин \"вступление в договор\" является юридически некорректным. Очевидно, правильнее говорить о праве быть участником договора. Тогда как в п. 8 ст.4 Закона о долевом участии говорится о том, что только существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с Законом о долевом участии, входят в состав наследства участника долевого строительства.
На правоотношения, порождаемые договором об участии в долевом строительстве, распространяется ФЗ от 07.02.1992 \"О защите прав потребителей\", поскольку договоры заключены гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Сказанное означает, что при рассмотрении дел, возникающих в связи с осуществлением и защитой прав потребителей, закрепленных в ФЗ \"О защите прав потребителей\", необходимо иметь в виду, что по общему правилу бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, лежит на исполнителе (см. п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 N 7 \"О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей\"). В частности, согласно указанному Закону у них есть право на компенсацию морального вреда, вызванного нарушением их прав.
Помимо Закона о защите прав потребителей следует также учитывать письмо Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 1 августа 2005 г. N 0100/5932-03-32 \"О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья\".
На основании вышеизложенного вытекают следующие предложения по внесению изменений в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
1. Установить конкретный срок подачи документов на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, а также всех его изменений и соглашения о расторжении не более трех рабочих дней с момента подписания его сторонами, а также ввести санкции для стороны, на которую возложена обязанность по регистрации договора в случае пропуска срока.
2. Закрепить права участника на подачу документов на регистрацию последующих договоров после первого по заявлению одной стороны.
3. Внести изменение о ничтожности последующих договоров, нарушающих интересы предыдущего участника долевого строительства, и о приоритете ранее заключенного договора над другими в случае возникновения спора о регистрации, а также о возможности отмены регистрации в случае обнаружения договора с более ранней датой его заключения.ЛитератураСписок литературы
Нормативные акты
1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.)//Российская газета от 25 декабря 1993 г. N 237
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г.) //Российская газета от 8 декабря 1994 г. N 238-239 от 6, 7, 8 февраля 1996 г. N 23, 24, 25; от 28 ноября 2001 г. N 233
3. Жилищный кодекс Российской Федерации\" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 17.12.2009) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
4. Федеральный закон \"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации\" [принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г., одобр. Советом Федерации 24 декабря 2004 г.] (ред. от 17.07.2009) // Российская газета. 2004. 31 дек.; 2006. 20 июля.
5. Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 \"О защите прав потребителей\" (ред. от 23.11.2009) // Собрание законодательства РФ\", 15.01.1996, N 3, ст. 140.
6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 27.12.2009) \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\" // Собрание законодательства РФ\", 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
Судебная практика
7. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. N 2
8. Определение Верховного Суда РФ от 08.11.2005 N 78-В05-50 // Бюллетень Верховного Суда РФ\", 2006, N 7
9. Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2001 N 71-Впр01-2 // Документ опубликован не был / источник – СПС «Консультант-Плюс
Научная и учебная литература
10. Антропянская И. Договор купли-продажи недвижимости // III межвузовская научно-практическая конференция студенческой молодежи, г. Магадан, 23 - 24 апреля 2002 г.. Тезисы докладов. - Магадан: Изд-во СМУ, 2003. - С. 79-80
11. Апполонов А.О., Еремичев И.А., Страунинг Э.Л. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами. М.: Щит-М, 2003. С. 10.
12. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. С. 483, 485.
13. Романец Ю.В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. N 5. С. 77.
14. Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. С. 178 - 179.
15. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. N 5. С. 25, 39.
16. Макаров О.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: природа, сущность, проблемы регулирования // Гражданское право, 2008, N 3.
17. Трунина Л.В. Договор купли-продажи недвижимости // Актуальные проблемы права. Сборник научных трудов. - М.: МГИУ, 2003, Вып. 4. - С. 336-348
18. Барсуков В.В. Договор купли-продажи недвижимости // Сборник научных работ. - М.: Дело, 2005, Вып. 2. - С. 144-163
19. Гринев В.П. Новое в долевом строительстве. Комплексный анализ и практические рекомендации.-М.: ГроссМедиа, 2007.
20. Жигачев А.В. Заключаем договор участия в долевом строительстве // Жилищное право, 2008, N 11.
21. Покровский И.А. История римского права. М.: Статут, 2004.
22. Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия \"недвижимость\" в гражданском законодательстве Российской Федерации // Правовые вопросы недвижимости, 2008, N 1.
23. Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Основы советского гражданского права. Казань: Изд-во КГУ, 1962. С. 82;
24. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1961. С. 128;
25. Гражданское право: Учебник. Ч. I / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 1998. С. 348 и сл. (автор главы - Ю.К. Толстой).
26. Гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Бек, 1993. С. 205;
27. Гражданское право: Общая и особенная части: Учебник / Белов В.А.. - М.; АО \"Центр ЮрИнфоР\", 2003. - 960 с.
28. Гражданское право. Т. 2: Полут. 1 / Витрянский В.В., Ем В.С., Зенин И.А. и др. - 2-е изд., перераб. и доп.. - М.; БЕК, 2000. - 704 с.
29. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: Бек, 1996. С. 27.
30. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. I: Вотчинные права. Т. I. СПб., 1892;
31. Титов И.Г. Понятие способа приобретения права собственности // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сб. статей. Ч. 2 / Под ред. В.Ф. Воловича. Томск: Изд-во ТГУ, 1999. С. 136.
32. Анненков К. Система русского гражданского права. Т. 2: Права вещные. СПб., 1900.
33. Тузов Д.О. Реституция в гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 1999. С. 10.
34. Гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. I / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Бек, 1998. С. 494.
35. Хаскельберг Б.Л. Приобретение права собственности по договору на недвижимое имущество // Вестник Том. гос. ун-та. 1999. N 276. С. 99
36. Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Часть особенная. Вещное право. 1893 - 1894 гг. М., б.г. С. 146.
37. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.-М.: Волтерс Клувер, 2007.
38. Федеральный закон \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\": постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова.-М.: Статут, 2007.
39. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007.
40. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. N 5. С. 26.
41. Макаров О.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: природа, сущность, проблемы регулирования // Гражданское право, 2008, N 3.
42. Договор купли-продажи недвижимости. (Общие положения). Автореф. дис. ... канд. юрид. наук / Болтанова Е.С. - Томск, 2001. - 23 c.
43. Договор купли-продажи недвижимости. (Общие положения). Дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Болтанова Е.С. - Томск, 2001. - 247 c.
44. Донских Е.Г. Форма договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов и проблемы государственной регистрации // Нотариус, 2009, N 1.
45. Захарова Н.Н. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - М.: Спарк, 2001, № 12. - С. 33-37
46. Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. N 9. С. 15.
|
|
