СодержаниеВведение 3
Глава I. Гражданско-правовая характеристика договора аренды 8
1.1 Общее понятие договора аренды 8
1.2 Виды договоров аренды 11
1.3 Особенности договора аренды нежилых помещений 34
1.4 Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений 41
Глава II Правоотношение в сфере договора аренды нежилых помещений 49
2.1 Субъекты договора аренды нежилых помещений 49
2.2 Объекты договора аренды нежилых помещений 51
2.3 Права и обязанности субъектов договора аренды нежилых помещений.
Ответственность сторон по договору аренды нежилых помещений 57
2.4 Последствия изменения и расторжения договоров аренды нежилых помещений 71
Заключение 75
Список литературы 78
Приложение 81ВведениеВВЕДЕНИЕ
Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику. "Во-первых, собственник может в данный момент не испытывать нужды в использовании того имущества, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, ибо со временем она понадобится самому собственнику. Но вместе с тем, вещь оказалась бы «омертвленной», если бы закон не допускал ее передачи даже во временное владение и пользование другому лицу. Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически. В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда неосуществимо либо экономически нецелесообразно».
Эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача имущества во временное пользование. В группу обязательств, имеющих указанную направленность, в первую очередь, входит договор аренды.
Договор аренды – это один из классических договоров, история которого насчитывает многие тысячелетия. На протяжении этого времени формировались основные черты договора аренды.
За время принятия нового гражданского законодательства кардинально поменялся взгляд на договор аренды в целом: «договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики».
Впервые выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора произошло с введением в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Это объясняется тем, что здания и сооружения наделены незаменимыми индивидуальными свойствами, в сохранении которых состоит юридическая и социальная ценность аренды, обеспечиваемая механизмом аренды зданий и сооружений.
Актуальность темы. Гражданский кодекс Российской Федерации не делает различия в правовом регулировании зданий и сооружений. В научной литературе неоднократно предпринимались попытки дать юридическое определение понятиям здание и сооружение. По мнению некоторых авторов, разграничить эти понятия можно исходя из общеупотребительного значения этих слов: «здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно».
Однако, если данный критерий актуален для жилых и административных зданий, то к нежилым он не всегда применим, поскольку здание вообще может быть не предназначено для нахождения в них людей и использоваться исключительно в производственных целях (склад, гараж). Сознавая некоторую условность разграничения зданий и сооружений, можно предложить следующий критерий: в зависимости от тех конструктивных элементов, которые позволяют говорить о здании, сооружении как о целостном объекте. Так, техническое описание здания выполняется по таким конструктивным элементам как фундамент, пол, стены и перегородки, крыша, отделка и т.п., которые объединены единым архитектурным решением. В сооружении такие традиционные для здания элементы могут вообще отсутствовать. Зачастую, в состав сооружения наряду с объектами, не являющимися в прямом смысле недвижимым имуществом, могут входить и здания как таковые, предназначенные для обслуживания сооружения в целом. Единство конструктивных элементов сооружения проявляется в том, что отсутствие одного из них, делает невозможным использование сооружения в соответствии с функциональным единым назначением.
В некоторых случаях необходимость отграничения зданий от сооружений обусловлена практическими потребностями, в частности, когда речь идет о сложных объектах.
В нынешних условиях договор аренды зданий и сооружений имеет важное значение. Цель данного договора - обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию арендованного недвижимого имущества состоит в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно арендованное помещение для производственных или иных целей.
Действительно, давайте посмотрим, кто обычно является арендатором - это, как правило, юридические лица или индивидуальные предприниматели, осуществляющие свою коммерческую деятельность, они редко являются собственниками зданий, в которых располагаются их офисы, склады и др. (особенно если это юридическое лицо только что образовалось), поскольку пока не располагают достаточными средствами. Заключение договора аренды здания или сооружения в таких случаях - правильный хозяйственный шаг.
Интересы арендатора могут заключаться и в том, чтобы в ходе аренды выкупить имущество в собственность или же воспользоваться правом на возобновление договора аренды после истечения его срока.
Законодатель обеспечивает большую защиту интересов арендатора в данном договоре: так последнему предоставляется право владения и пользования арендованным зданием, а значит продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором в результате использования имущества в соответствии с договором является его собственностью. Право пользования и владения арендатора пользуется вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК) и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам.
Договор аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворение потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что данный институт гражданского права способствует развитию коммерческой, "хозяйственной деятельности", поддерживает предпринимателей, а значит, укрепляет рыночные отношения в нашей стране.
Актуальность данной темы подтверждается и тем, что отдельные виды договора аренды и, в частности, договор аренды зданий и сооружений является весьма перспективным методом хозяйствования.
В последние годы сложилась ситуация, когда любой гражданин или организация, желающие заняться предпринимательской деятельностью, рано или поздно сталкиваются с проблемой размещения своего бизнеса. Возможности приобретать помещения под офисы, склады и магазины в собственность ограничены; для перевода жилого помещения в нежилой фонд необходим ряд технических условий, которым соответствуют далеко не все коммерчески привлекательные объекты недвижимости. Остается оптимальный вариант решения предпринимательского "квартирного вопроса" - аренда.
В сфере арендных отношений, когда объектом является здание, сооружение, возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна. В дипломной работе автор попытался затронуть наиболее важные и проблемные аспекты аренды зданий и сооружений.
Несмотря на то, что договор аренды зданий и сооружений достаточно полно исследован в юридических трудах авторов: В. В. Витрянского, О. С. Иоффе, Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева, и др., в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал зачастую оказывается малоприменимым:
? во-первых, в трудах вышеназванных авторов мало внимания уделяется именно практическим вопросам договора аренды зданий и сооружений.
? во-вторых, теоретические основы, раскрываемые этими авторами, нередко имеют расхождения с юридической практикой.
? в-третьих, как показывает практика, данный вид гражданско-правового договора имеет свою специфику, которая раскрывается только в практических примерах, которые либо не анализируются названными авторами, либо рассматриваются ими крайне редко.
Предметом исследования настоящей работы являются общественные отношения, связанные с возникновением, изменением и прекращением права владения и пользования недвижимым имуществом, которые возникают вследствие заключения договора аренды нежилых помещений, объектом исследования – правовое регулирование заключения договора аренды нежилых помещений.
Цели и задачи дипломного исследования. Основными целями дипломной работы являются: анализ гражданско-правовой характеристики договора аренды зданий, исследование его содержания, раскрытие обязанностей Арендодателя и Арендатора, рассмотрение основных особенностей данного вида договора аренды. Для достижения поставленной цели представляется целесообразным и необходимым:
? раскрыть общие положения договора аренды: дать понятие договора, исследовать его существенные условия, раскрыть содержание и рассмотреть его виды;
? исследовать новизну арендных правоотношений, провести краткую сравнительную характеристику с предыдущим гражданским законодательством регулирующем правовое положение договора аренды;
? рассмотреть судебно-арбитражную практику арендных правоотношений, сложившуюся за последние несколько лет;
? исследовать такой вид договора аренды, как здания и сооружения;
? дать понятие договора аренды зданий, сооружений, исследовать его подвиды, правовое регулирование и существенные условия договора;
? рассмотреть форму договора аренды здания и сооружения, его сторон и сроки действия;
? исследовать содержание договора аренды зданий, т.е. раскрыть обязанности Арендодателя и Арендатора;
? рассмотреть основания прекращения и возобновления договора аренды зданий;
? в заключение дипломной работы подвести итоги, проанализировав весь исследованный материал и предложить практические рекомендации по заключению договора аренды зданий.ЛитератураСписок литературы
I Нормативные акты
1.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
2. Гра¬ж¬дан¬ский ко¬декс РФ часть 1 от 30.11.1994 №51-ФЗ.
3. Гра¬ж¬дан¬ский ко¬декс РФ часть 2 от 26.01.1996 №14-ФЗ.
4. Жи¬лищ¬ный ко¬декс РФ, от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ.
5. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 №219 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 29.12.1999 №1429, от 03.10.2002 №731, от 03.09.2003 №546, от 12.11.2004 №627) «Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
6. По¬ря¬док пе¬ре¬во¬да жи¬лых по¬ме¬ще¬ний (до¬мов) в не¬жи¬лой фонд в г.Мо¬ск¬ве (При¬ло¬же¬ние №1 к рас¬по¬ря¬же¬нию мэ¬ра Мо¬ск¬вы "Об упо¬ря¬до¬че¬нии пе¬ре¬во¬да жи¬лых по¬ме¬ще¬ний в не¬жи¬лой фонд и оформ¬ле¬ния до¬ку¬мен¬тов о раз¬ре¬ше¬нии пе¬ре¬пла¬ни¬ров¬ки жи¬лых и не¬жи¬лых по¬ме¬ще¬ний в жи¬лых до¬мах" от 11 но¬яб¬ря 19¬94г. №560-РМ (в ред. Распоряжения Мэра г. Москвы от 31.07.1996).
7. Федеральный закон «О лизинге» от 29.10.1998 №164-ФЗ (с изменениями от 29.01.2002 №10-ФЗ).
8. Указ Президента РФ от 09.03.2004 (в ред. от 20.05.2004) №314 «О системе и структуре органов исполнительной власти».
9. Постановление Правительства г. Москвы от 13.08.1996 №689 (в ред. от 15.04.2003).
10. Постановление Правительства Г. Москвы от 24.01.1995 №81 (в ред. от 26.12.2000) «О ходе выполнения постановления Правительства г. Москвы от 16.09.1993 №868).
Учебники. Книги
1. Гражданское право. Учебник / Под ред. А. П. Сергиева, Ю. К. Толстого. – М.: «Проспект», 1998.
2. Комментарий к гражданскому кодексу РФ часть 1 и часть 2 под ред. О.Н. Садикова. Москва, Изд. Инфра. М., 2003
3. М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К-2. – М.: «Статус», 2003.
4. Комментарий к жилищному кодексу РФ под ред. С.Л. Филимонова, Г.Ф. Шешко, Москва, изд. МЦФЭР. 2005
5. Оглобина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. – М., 2003.
6. Симонова М. И. Аренда, Лизинг, прокат. Изд. «Статус-Кво 97», 2001.
7. «Нежилые помещения как объекты гражданских прав» В. А. Лелеч // ГАРАНТ справочно-правовая система.
8. «Нежилые помещения как объект Аренды» Т. Ю. Комарова. Законодательство № 4. апрель 2003.
9. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, № 10.
10. Ге¬ра¬си¬мен¬ко С.А. «Арен¬да как ор¬га¬ни¬за¬ци¬он¬но-пра¬во¬вая фор¬ма пред¬при¬ни¬ма¬тель¬ст¬ва». М. Изд. «Бек». 1992.
11 Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, изменение, расторжение. М: «Проспект». - 1997г
10. Иоффе О.С. Обязательственное право, Москва, 1975 (переизданное)
11.Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. - М., 1993.
12. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. - М.: СПАРК, 1995.
13. Аренда и Купля-Продажа недвижимости: практическое пособие / Оглобин О. М. – М.: 2003.
14. Витрянский В.В. «Договор аренды и его виды: прокат ,фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг», Москва, 1999.
15. Решентник И. «Юридическая конструкция лизинга». Российская юстиция, 1997, №12.
16. В.В. Долинская «Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования». Закон, 2005, №3.
17. М.В. Батянов «Правовая квалификация продления и возобновления договора аренды». Закон, 2005, №3.
18. Н.А. Новиков «Некоторые проблемы практики рассмотрения споров, вытекающих из договора аренды». Закон, 2005, №3.
II Судебная практика
1. Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001, № 4.
2. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Приложение к информационному письму Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997, № 13.
3. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002, № 66.
4. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 13.11. 97, № 21 «Обзор принятия разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»."
|
|
