СодержаниеВведение 3
Глава 1:Сущность ипотечного кредитования в России 7
1.1. Содержание ипотечного кредитования, необходимость ипотечного кредитования на современном этапе 7
1.2. Функции ипотечного кредитования 11
1.3. Роль ипотечного кредита в развитии экономики России 13
1.4. Классификация ипотечных кредитов 15
Глава 2: Правовое регулирование ипотечного кредитования в России 23
2.1. Историческое развитие залогового права как основа для формирования ипотечного кредитования в России 23
2.2. Нормативно-правовая база функционирования ипотечного кредитования в России 26
2.3. Правовое регулирования договора об ипотеке 29
2.4. Проблемы и перспективы развития правового регулирования ипотечного кредитования в России 52
Заключение 82
Список литературы 85ВведениеАктуальность темы исследования.
В настоящее время в литературе пока еще не нашла должного отражения тема, связанная с правовым регулированием ипотечного кредитования в России. При этом многие авторитетные ученые высказывают мнение, что ипотека в России станет одним из локомотивов экономики, который выведет страну из кризиса. Это придает теме ипотечного кредитования особую актуальность.
Жилье нужно всем - это не требует никаких доказательств. В развитых странах средний показатель обеспеченности населения жильем колеблется между 30 и 45 кв. м на одного человека, в США - это 64 кв. м. В России средний показатель составляет 18,9 кв. м, но это только 11% населения имеет жилье такой или большей площади, около трети населения обеспечено менее 9 кв. м на одного человека.
Чтобы создать эффективно действующую систему жилищного инвестирования в России, нужны не только профессиональные знания, но и реальная заинтересованность в этом в первую очередь самого государства. Сведения, которые будут получены из информационно-аналитических материалов, смогут реально и эффективно использоваться на практике, а, самое главное, послужат стимулом к получению новой информации по ипотеке.
Россия лишь на время приостановила развитие института ипотеки. Развитие института ипотеки - это процесс постоянный. Во всем мире ипотека формировалась в течение столетий. Многие элементы российской ипотеки, которая существовала до 1917 года, были взяты разными странами на вооружение - элементы вторичного рынка, револьверные кредиты, большие сроки ипотечного кредитования и др. Ситуация, которая сложилась в настоящее время в России, - это дорогие и короткие кредиты, высокие кредитные ставки, применение неэффективных кредитных технологий, недостаточность долгосрочных средств у кредитных институтов, крах кредитно-финансовых учреждений. через сравнительный анализ сделаем попытку найти выход из создавшегося тупикового положения в России с ипотечным кредитованием, а также постараемся рассмотреть перспективы становления ипотеки в России.
Зародившиеся еще до нашей эры принципы и элементы ипотеки развиваются и действуют до настоящего времени. Институт ипотеки имеет греческое начало в IV веке до нашей эры. Новое развитие ипотека получила в Римской империи. Исторические данные нас уносят в I век нашей эры, когда кредиты выдавались под залог имущества частным лицам. Во II веке нашей эры уже были разработаны законы для ипотечных банков, тогда уже возникли сберкассы, сберегательные ассоциации. Главную поддержку ипотечному кредитованию оказывало государство. В Риме при императоре Трояне были созданы фонды для поддержки вдов и сирот.
В России аналогичные финансовые системы были образованы в XIX веке. Институт ипотеки (залога недвижимости) прошел эволюцию от фидуции (от латинского fiducia - сделка на доверии) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от латинского pignus - неформальный залог) и далее до ипотеки. Суть фидуции заключалась в том, что сразу по заключении договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость. Сам предмет передавался, и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Должник не обладал практически никакой защитой, и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество.
Следующая стадия развития ипотеки носила достаточно прогрессивный характер, поскольку защищала заемщика от своеволия кредитора. Суть пигнуса (договор залога на стадии пигнуса) предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантию исполнения, взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продавать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении взятых заемщиком обязательств. Кредитору было запрещено оставлять недвижимость (предмет залога) у себя. После продажи недвижимости кредитор возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остаток долга заемщику. Несогласованность действий была предметом особого судебного разбирательства.
Ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. Появилась новая форма залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога и только затем появился новый вид залога - залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены. При неисполнении должником обязательства возникло право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством соглашения являлись официальные и неофициальные документы, которые имели правовую форму. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя или более свидетелями.
Институт классической ипотеки также проходил определенные этапы. Так вводились различные легальные ипотеки, действующие без согласия сторон: ипотека инвестора на инвестиции, ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и другое, что сохранилось и действует до настоящего времени во многих странах. Появились субординированные по времени ипотеки, которые действовали по единственному принципу: «кто первый (во времени), тот и сильнее в праве». Ипотеки делились по законодательной принадлежности - по степени их важности, установленной законом.
Необходимо отметить, кредиторы никогда не имели права на приобретение данной недвижимости в собственность, так как это противоречило бы правовой сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеих сторон залога. Далее получил развитие последующий (последовательный) залог одной и той же недвижимости несколькими лицами. Последующий залог недвижимости - это достаточно применяемая форма залога в ипотеке развитых стран в настоящее время. В Россию институт ипотек пришел из Западной Европы.
Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, определяет необходимость искать выход в классических механизмах ее решения в странах с развитой рыночной экономикой. Ведущие страны мира: США, Канада, Германия, Италия, Франция и другие - прошли путь решения жилищных проблем через создание систем ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья.
Целью дипломной работы является рассмотрение правовых аспектов регулирования ипотечного кредитования в России.
Для достижения поставленной цели в работе решены следующие задачи: во-первых, рассмотрены теоретические аспекты и сущность ипотечного кредитования в России, во-вторых, рассмотрено правовое обеспечение ипотечного кредитования в России, выявлены проблемы, предложены пути их решения.ЛитератураСписок литературы
1. Конституция РФ (с изменениями от 9 сентября 1996 г., 10 февраля 1996 г., 9 июня 2001 г., 25 июля 2003 г., 25 марта 2004 г.) // Российская газета. 1993. 25 декабря; СЗ РФ. 1996. №3. Ст.125; №7. Ст.676; 2003. №30. Ст.3051; 2004. №13. Ст.1110.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г.) // СЗ РФ. 1994. №32. Ст.3301; 1996. №9. Ст.773; №34. Ст.ст. 4025, 4026; 1997. №43. Ст.4903; 1999. №28. Ст.3471; №51. Ст.6288; 2001. №17. Ст.1644; №21. Ст.2063; 2002. №12. Ст.1093; №48. Ст.ст.4737,4746; 2003. №2. Ст.ст.160, 167; №13. Ст.1179; №46 (Часть I). Ст.4434; №52 (Часть I). Ст.5034.
3. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // СЗ РФ. 2003. №46 (часть II). Ст.4448
4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля 2004 г.) // СЗ РФ. 1998. №29. Ст.3400; 2001. №46. Ст.4308; 2002. №7. Ст.629; №52 (Часть I). Ст.5135; 2004. №6. Ст.406.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.) // СЗ РФ. 1997. №30. Ст.3594; 2001. №11. Ст.997; №16. Ст.1533; 2002. №15. Ст.1377; 2003. №24. Ст.2244.
6. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. №2872-I «О залоге» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. №23. Ст.1239
7. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (с изм. и доп. от 9 июля 1997 г.) // СЗ РФ. 1996. №10. Ст.880; 1997. №28. Ст.3422.
8. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.) // СЗ РФ. 2000. №3. Ст.278; 2001. №16. Ст.1616; 2002. №20. Ст.1859.
9. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. №248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» (с изм. и доп. от 16 июля 2002 г., 13 октября 2003 г.) // СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1121; 2002. №29. Ст.2968; 2003. №42. Ст.4071.
10. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г.) // СЗ РФ. 1998. №8. Ст.963; 1999. №52. Ст.6416; 2002. №41. Ст.3983; 2003. №37. Ст.3584.
11. Постановление Правительства РФ от 30 декабря 1993 г. №1354 «О дополнении и признании утратившими силу решений Правительства Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации «О залоге» (с изм. и доп. от 10 ноября 1996 г.) // СЗ РФ. 1994. №2. Ст.79; 1996. №47. Ст.5333.
12. Приказ МВД РФ от 27 января 2003 г. №59 «О порядке регистрации транспортных средств» (с изменениями от 22 декабря 2003 г.) // Бюллетень нормативных актов органов исполнительной власти. 2003. №18; 2004. №5.
1. Агарков М.М. Основы банкового права. Учение о ценных бумагах. М., 1994.
2. Белов В.А. Залоговые правоотношения: содержание и юридическая природа // Законодательство. 2001. №11
3. Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1996.
4. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция. 2000. №5
5. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Ежегодник российского права. М.,: Норма 2000.
6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1998.
7. Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. №7
8. Вильнянский С.И. Лекции по советскому гражданскому праву. Харьков, 1958.
9. Гимолеев Р.Р. Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения // Право и экономика. 2004. №2
10. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию // Российская юстиция. 1996. №11.
11. Головцова С.А. Залог недвижимости // Законодательство. 2000. №7
12. Гражданское право. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004
13. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юристъ, 2003.
14. Дмитриев А.В. О коллизии законов при регистрации залога // Законодательство. 2000. №8
15. Ем В.С., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. 2003
16. Жилищный кредит (ипотека): учебно-практическое пособие / Под ред. Ю.Ф. Симонова. М.: МарТ, 2004
17. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. М.: Спарк, 1998
18. Исаенкова О. Залог в законе // эж-ЮРИСТ. 2003. №10
19. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев, 1898 // Справочно-правовая система «Гарант». Блок «Классика русского правового наследия»
20. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2002.
21. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М, 1998.
22. Ломидзе О. Закладная: последствия составления и выдачи // Хозяйство и право. 2000. №11.
23. Маковская А.А. Залог денег и ценных бумаг. М., 2000.
24. Малашин Е.В. Об ипотеке (залоге недвижимости) // Финансовая газета. 1998. №34
25. Мейер Д.И. Древнее русское право залога. СПб.: Питер, 2001
26. Неволин К. История российских гражданских законов. СПб.: Питер, 2001
27. Нерсесов Н.О. Избранные труды по представительству и ценным бумагам в гражданском праве. М.: Проспект, 1998.
28. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция. 2000. №9
29. Павлодский Е. Правовое регулирование закладной // Хозяйство и право. 2000. №6.
30. Павлодский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. №2.
31. Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая, Дигесты Юстиниана. М.: Зерцало, 1997.
32. Петров Д. Система ипотечного кредитования // эж-ЮРИСТ. 2003. №6
33. Плешанова О. Ипотека станет еще сложнее // эж-ЮРИСТ. 2003. №40
34. Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижимости) // Российская юстиция. 1998. №10
35. Плешанова О.В., Королев А.Н. Правовое регулирование ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг // Право и экономика. 2003. №5
36. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999.
37. Римское частное право / Под. ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Норма, 1998.
38. Русаков М.В. Залог и обеспечительная уступка денежного требования // Законодательство. 2003. №6
39. Скворцов В.В. Функции залога и их характеристики // Гражданин и право. 2001. №11
40. Скворцов В.В. Эволюция природы залога в российском праве // Гражданин и право. 2001. №8
41. Скловский К. Залог, арест имущества, иск как способы обеспечения прав кредитора // Российская юстиция. 1997. №2.
42. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2002.
43. Смирнов М. Реализация заложенного имущества: законодательство и судебная практика // Финансовая газета. 2002. №5
44. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» М.: Правовая культура, 1999.
45. Суханов Е.А. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Спарк, 1995
46. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. М.: Норма, 1996.
47. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы (Желаемое и действительность) // Хозяйство и право. 1997. №9
48. Хвостов В.М. Система римского права. М.: Спарк, 1996.
49. Цыбуленко З. Залог жилых домов и квартир // Российская юстиция. 2000. №5.
50. Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. 2000. №1
51. Цыбуленко З. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество // Российская юстиция. 1999. №4
52. Цыбуленко З. Применение закладной при залоге недвижимости // Хозяйство и право. 1998. №12
53. Черняк А.В. Экономика недвижимости. М., 2000. С.117.
54. Чиркова М. Оценка залога как способа обеспечения возвратности кредита // Хозяйство и право. 1998. №6
55. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995.
|
|
