СодержаниеОГЛАВЛЕНИЕ 4
ПРЕДПОСЫЛКИ ОЦЕНКИ 6
ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ 6
НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ 7
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ 7
ИСПОЛЬЗУЕМОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ И ДАТА ОЦЕНКИ 7
АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА. 8
КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ГЕОЛОГИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ 8
ПРИРОДНЫЕ И КЛИМАТИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ. 8
МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ. 9
ПРЕДПРИЯТИЯ. 11
ПРОМЫШЛЕННОСТЬ. 11
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ РЫНОК 14
ФИНАНСЫ 15
УРОВЕНЬ ЖИЗНИ НАСЕЛЕНИЯ 16
ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 18
РЕКВИЗИТЫ ПРЕДПРИЯТИЯ 18
КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРЕДПРИЯТИЯ 19
СТРУКТУРА УСТАВНОГО КАПИТАЛА ПРЕДПРИЯТИЯ 19
АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА. 20
ОСНОВНЫЕ ФОНДЫ, НАХОДЯЩИЕСЯ НА БАЛАНСЕ ПРЕДПРИЯТИЯ. 20
АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ 35
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ОБЗОР ЭКОНОМИЧЕСКОГО И ФИНАНСОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ. 36
Характеристика общей направленности финансово–хозяйственной деятельности. 36
Выявление «больных» статей. 36
ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВЕННОГО ПОЛОЖЕНИЯ. 37
Построение аналитического баланса-нетто. 37
Анализ качественных сдвигов в имущественном положении. 37
ОЦЕНКА ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ. 38
Оценка ликвидности. 39
Оценка финансовой устойчивости. 40
ОЦЕНКА И АНАЛИЗ РЕЗУЛЬТАТИВНОСТИ ФИНАСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. 42
Оценка производственной (основной) деятельности. 42
Анализ рентабельности. 43
Оценка положения на рынке ценных бумаг 44
ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ВЫВОДЫ ПО АНАЛИЗУ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ 44
АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ НА ОСНОВАНИИ СКОРРЕКТИРОВАННОГО БАЛАНСА ПРЕДПРИЯТИЯ 45
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА 48
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД (МЕТОД НАКОПЛЕНИЯ АКТИВОВ) 48
Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости 48
Затратный подход 49
Определение стоимости земельного участка 51
Определение восстановительной стоимости объектов недвижимости 51
Определение величины накопленного износа 54
Определение величины физического износа объектов недвижимости 55
Определение величины накопленного функционального износа объектов недвижимости 55
Определение величины внешнего (экономического) износа объектов недвижимости 56
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом величины накопленного износа 56
Доходный подход 58
Расчет величины чистого операционного дохода 58
Расчет ставки капитализации 59
Сравнительный подход 60
Заключение о рыночной стоимости объектов недвижимости 61
Расчет рыночной стоимости машин и оборудования 62
Затратный подход 62
Определение величины функционального (морального) устаревания машин и оборудования 63
Расчет рыночной стоимости транспортных средств 65
Расчет величины накопленного износа 66
Расчет стоимости с учетом величины накопленного износа 66
Моральный износ 67
Затраты на устранение эксплуатационных дефектов 68
Обобщение результатов оценки основных фондов 70
Определение корректировок прочих статей баланса 70
Активы, принимаемые к расчету: 70
Пассивы, принимаемые к расчету: 73
Стоимость предприятия по затратному подходу. 74
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД 74
Выбор компании - аналога 75
Расчет ценовых мультипликаторов 78
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД 79
Выбор модели денежного потока 80
Определение длительности прогнозного периода 80
Выбор сценариев формирования денежных потоков 81
Анализ и прогноз валовой выручки 81
Анализ и прогноз расходов 81
Анализ и прогноз инвестиций 82
Определение ставки дисконта 82
Сценарий №1 84
Сценарий №2 85
Сценарий №3 86
Формирование единого значения стоимости предприятия доходным подходом 87
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА 88
ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ 88
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ 1 АКЦИИ ПРЕДПРИЯТИЯ ОШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 93
ПРИЛОЖЕНИЕ №1. ОПИСЬ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ ОАО «КБС». 94
ПРИЛОЖЕНИЕ №2. БУХГАЛТЕРСКИЕ БАЛАНСЫ ОАО «КБС» (Ф.№1 И Ф.№2). 96
ПРИЛОЖЕНИЕ №3. АНАЛИТИЧЕСКИЙ БАЛАНС ОАО «КБС». 102
ПРИЛОЖЕНИЕ №4. РАСЧЕТ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ОАО «КБС». 104
ПРИЛОЖЕНИЕ №5. ПЕРЕЧЕНЬ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ, ПОДЛЕЖАЩЕГО РЕАЛИЗАЦИИ. 108ВведениеОсновные предположения и ограничивающие условия
Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящей дипломной работы.
Общие условия
Настоящая дипломная работа достоверна в полном объеме и лишь в указанных в настоящей дипломной работе целях. Ни одна из Сторон не может использовать дипломную работу (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
Положения об ответственности
В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в коей мере не связан с выводами о стоимости оцениваемых объектов.
Освобождение от ответственности
От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу дипломной работу или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
Описание имущества
Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательством, если иное не оговорено специально.
Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается, как свободное от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в дипломной работе.
Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.
Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по объекту недвижимости, а так же информацию и полное описание методик анализа и расчетов, являющиеся интеллектуальной собственностью Оценщика.
Скрытые характеристики и дефекты
Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций.
Заключительные положения
Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящей дипломной работе, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.
Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости двух пакетов акций Открытого Акционерного Общества «Коммунбытсервис» является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящей дипломной работе. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и, таким образом, повлиять на суждение Оценщика.
Дипломная работа об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости двух пакетов акций Открытого Акционерного Общества «Коммунбытсервис».
Конфиденциальность
Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие сохранять конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Оценщика. Согласно установленным профессиональным стандартам, привлекаемые к работе эксперты Оценщика аналогично сохранят конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Заказчика, или рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.
Назначение оценки
Назначением настоящей оценки является определение стоимости обыкновенной акции Открытого Акционерного Общества «Коммунбытсервис» для определения условий реализации имущественных прав.
Цель оценки
Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости пакетов акций (19 и 31 %) Открытого Акционерного Общества «Коммунбытсервис».
Используемое определение стоимости и дата оценки
В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
? одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
? стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
? объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
? цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
? платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оценка произведена по состоянию на 01 апреля 2004 года.
3. АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА.
Астраханская область учреждена Указом Президиума Верховного Совета СССР № 803/1 от 27 декабря 1943 г. Её историческая предшественница – Астраханская губерния – была основана Петром I, согласно его Указа от 22 ноября (3 декабря) 1717 г.
Краткая характеристика геологических условий
Область расположена на юго-западе России, в северном Прикаспии, Волго - Ахтубинской пойме и дельте реки Волги. Общая площадь - 44,1 тыс. кв. км, или 0,3% всей территории Российской Федерации. Протяжённость - 120 км с запада на восток, между Калмыкией и Казахстаном и 375 км с севера на юг, вдоль Волги и Ахтубы до Каспия. Климат резко континентален, засушлив. В зоне пустынь и полупустынь находится около 70% территории области. Рельеф - равнинный, с соляно - купольными поднятиями.
Из 5284 тыс. Га. общей земельной площади Астраханской области, площадь сельскохозяйственные угодий составляет около 63%, в т. ч. пастбища - 74,8%, сенокосы - 13%, пашни - 12,1%, около 13% территории региона занято под промышленность, нужды транспорта и связи. Лесные угодья занимают 940 кв. км.
Природные и климатические условия.
Климат. Резко континентальный. Характерны большая сухость воздуха, большие перепады между средними значениями летней и зимней температуры, недостаток осадков. В самые жаркие месяцы температура воздуха поднимается до 30–50° С. Зимняя температура достигает 20—25° мороза.
Осадки. Климат сухой, уровень осадков от 150 мм на юге, до 200—250 мм на севере. Сильное влияние оказывает направление движения воздушных масс.
Преобладающие направления ветров В летнее время – восточные ветры. В зимнее – северные.
Зоны затопляемости. Более 1/10 территории области покрыто водой. Прилегающие к побережью Каспийского моря территории подвержены подтоплению и нагонным явлениям при южном ветре. Наибольшую угрозу для хозяйственной деятельности представляют колебания уровня Каспийского моря.
Природные ресурсы. Область богата природными ресурсами - углеводородным сырьем – природным газом и газовым конденсатом, серой, нефтью, солью (озеро Баскунчак, площадью 115 кв. км – одно из крупнейших в мире). Имеются крупные месторождения гипса, минеральных красок, глиногипса, стекольных песков, опоки, калийных солей, брома, йода и т. д. Ведется промышленная добыча минеральной воды, а также слабоминерализованных столовых вод. Разрабатываются запасы иловой лечебной грязи на курорте “Тинаки” – одной из старейших грязелечебниц России.
Инвестиционную притягательность региона составляют: природные ресурсы и, прежде всего, существующие и потенциальные запасы углеводородного сырья, геополитическое положение, устойчивая внутриполитическая обстановка.
Полезные ископаемые Область располагает определенной минерально-сырьевой базой. Имеются месторождения поваренной соли, брома, строительного сырья. Особенно богата область запасами углеводородов.
Основными богатствами недр Астраханской области являются нефть и газ, определяющие, в значительной степени, потенциал социально-экономического развития области в целом.
На территории области выявлено 5 месторождений нефти и газа в мезозойских и 1 серо-газоконденсатных в палеозойских отложениях. Три месторождения (Астраханское, Бешкульское, Промысловское) находятся в разработке, одно (Бугринское) находится в консервации, Северо-Шаджинское месторождение планируется к разработке. Верблюжье нефтяное месторождение находится в разведке. Проводятся работы по изучению промысловых характеристик продуктивных пластов.
Уникальное Астраханское серо-газоконденсатное месторождение, приуроченное к Астраханскому своду, является одним из крупнейших в России. Расположено оно в 50 км к северу от города Астрахани на территории Красноярского, Харабалинского, Енотаевского и Наримановского районов. Левобережная часть месторождения разрабатывается ООО «Астраханьгазпром» ОАО «Газпром».
Месторождение открыто в 1976 году Астраханской нефтегазоразведочной экспедицией. Глубина выявленной залежи 3880 - 4073 м. При современной добыче газа около 8 млрд. куб. м в год промышленных запасов газа хватит на сотни лет. Кроме того, значительные запасы газа и конденсата ожидаются в пределах правобережной части Астраханского СГКМ.
Потенциальные возможности недр Астраханской области, в частности относительно выявления новых месторождений нефти и газа, не раскрыты полностью.ЛитератураСПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Тарасевич Е. И. «Оценка недвижимости» / СПбГТУ, СПб., 1997, ISBN 5-7422-0024-2.
2. «Правила оценки физического износа жилых зданий», ВСН 53 - 86 (р) / Госгражданстрой. – М: Прейскурантиздат, 1988. – 72 с.
3. Межрегиональный информационно - аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО - ИНВЕСТ.
4. Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР. Утверждены Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072
5. Прокопишин А. П. «Капитальный ремонт зданий: Справочник инженера - сметчика». В 2 т. Т. 2 – 2-е изд., перераб. и доп. – М: Стройиздат, 1991. – 416 с.: ил. ISBN 5 - 274 - 01739 - 8.
6. Информационный бюллетень «Цены на лаки, краску, сантехнику, металлоизделия и основные строительные материалы по предложениям предприятий города Астрахани». Выпущен отделом координации строительства при Главном управлении архитектуры и градостроительства администрации г. Астрахани, 1 кв. 2001 г.
7. Специализированный журнал «Основные средства», №№ 1 - 10, 2001 г.
8. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, М. – «Стройиздат», 1970.
9. Каталог районных единичных расценок для строительства объектов в зонах I - V Астраханской области. В 4-х томах. Астрахань, - 1983 г.
10. Шеремет А. Д., Негашев Е. В. «Методика финансового анализа» 3-е изд., перераб. и доп. – М: ИНФРА - М., 1999 г.
11. Оценка бизнеса. Учебник /под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 512 с.
12. Доклад губернатора Астраханской области о соц. развитии области в 2003 г.
13. Бюллетень банковской статистики №5 (96). Центральный банк Российской федерации, 2001 г.
14. «Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления РД 37.009.015.015-98» разработанное Государственным научным центром Российской Федерации «НАМИ».
15. Журнал «Эксперт-Оборудование» №3, 2000 г. Методика оценки металлообрабатывающих станков.
16. Ковалев В. В. «Финансовый анализ».Издание 2-е, перераб., и доп. – М: Финансы и статистика, 1997 г.
17. Риполь – Сарагосси Ф.Б. «Финансовый и управленческий анализ». М: ПРИОР, 1999 г.
|
|
