СодержаниеОГЛАВЛЕНИЕ
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА. 3
2. ЦЕЛЬ ПРОЕКТА И ЕГО ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА. 4
2.1. Наименование проекта. 4
2.2. Цель проекта. 5
2.3. Функциональное назначение Объекта. 5
3. МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ. 5
3.1. Анализ спроса и предложения. 5
3.2. Ценовой анализ. 7
3.3. Возможность застройки Объекта. 8
4. КОНЦЕПЦИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА. 8
4.1. Описание проекта. 8
4.2. Инвестиционный план. 8
5. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА. 10
5.1. Финансирование проекта. 10
5.2. Показатели эффективности. 10
6. РИСКИ ПРОЕКТА. 13
Приложение № 1 Местоположение объекта. 14
Приложение № 2 Нормативные документы расчетов по земле 15
Приложение № 3 Классификация складских помещений 33
Приложение № 4 Маркетинговый анализ: 37
Приложение № 5 Расчет эффективности проекта 39Введение1. Резюме проекта.
Земельный участок для предлагаемого девелоперского проекта площадью 4,8 га расположен по адресу: г. Новосибирск, ул. Свободы, вл.1. Рассматриваемая территория находится на северо-восточной окраине города (см. приложение №1).
Общая территория состоит из трех земельных участков:
- участок №1 площадью 6 675 кв. м передан в аренду Администрацией г.Новосибирска на срок 15 лет по договору №1-75 от 17 ноября 1998 года;
- участок №2 площадью 16 520 кв. м передан в аренду Администрацией г.Новосибирска на срок 3 года по договору №1-76 от 17 ноября 1998 года, срок аренды закончился, новый договор не заключен, земельный участок зарезервирован Администрацией города под строительство автомагистрали и по постановлению Главы г.Новосибирска №173 от 25 сентября 2003 года подлежит освобождению по первому требованию Администрации (с расторжением договора аренды), площадь строений составляет 5 415 кв. м (48% общей площади);
- участок №3 площадью 24 944 кв. м передан в аренду Администрацией г. Новосибирска на срок 15 лет по договору №1-75 от 17 ноября 1998 года.
В соответствии с договорами аренды ЗАО «Сибирь-Инвест» приняло в аренду «97/100 долей» земельных участков, пропорционально доле собственности. «3/100» долей земельных участков относилась к АООТ «Фирма Универсал».
В мае 2001 года ЗАО «Сибирь-Инвест» выкупило 3% доли собственности АООТ «Фирма Универсал».
В настоящее время имущественный комплекс – здания, сооружения, инженерные сети, расположенные на трех земельных участках, принадлежат двум собственникам – ЗАО «Сибирь-Инвест» (84%) и ООО «Сибирь-Консалт» (16%).
В договора аренды земельных участков изменения внесены не были.
Площадь земельного участка с учетом выкупленной доли составляет 49 602 кв.м.
Характеристика объекта.
Общая площадь участка по договорам – 4,8 га (см. приложение №2).
На земельных участках №1 и №3 расположены здания и сооружения общей площадью 5 762 кв.м.
Капитальные постройки:
- склад №1, литер «В» - 1 843 кв.м;
- склад «Модуль», литер «Б» - 1 892 кв.м;
- пристрой к гаражу - 600 кв.м;
- насосная станция, литер «Н» - 28 кв.м.
Общая площадь составляет - 4 363 кв.м.
Временные постройки:
- склад-навес, литер «Т» - 602 кв.м;
- склад-ангар, литер «К» - 493 кв.м;
- склад, литер «Я» - 304 кв.м.
Общая площадь составляет - 1 399 кв.м.
На земельном участке №2 расположены здания и сооружения общей площадью 5 415 кв.м.
Капитальные постройки:
- административный корпус - 1 105 кв.м;
- гараж - 700 кв.м;
- склад - 980 кв.м;
- насосные станции - две шт.;
- водонапорная башня на 50 куб.м. воды - 25,2 кв.м.
- трансформаторная подстанция.
Общая площадь составляет - 3 986 кв.м.
Временные постройки:
- склад-ангар, литер «Р» - 575 кв.м;
- склад-ангар, литер «С» - 373 кв.м;
- склад-ангар, литер «И» - 481 кв.м.
Общая площадь составляет - 1 429 кв.м.
Складские помещения общей площадью 1 399 кв.м являются временными постройками. На склад литер «И» и пристрой к складу «Модуль» не оформлено свидетельство о регистрации права собственности.
База оснащена погрузочно-разгрузочными механизмами:
- консольно-козловой кран грузоподъемностью 10 тн;
- кран на пневмоходу КС 4361 грузоподъемностью 16 тн.
На территории также имеются:
- две артезианские скважины;
- газовая котельная (включает два котла КВГА производительностью 2,0 Гкал/час);
- железнодорожные подъездные пути - 0,7 км.
Проектом предполагается (см. приложение №3).
1.Строительство нового офисно-складского здания общей площадью 13 100 кв.м, в том числе:
- теплые склады -11 200,0 кв.м;
- холодные склады - 1 100,0 кв.м;
- офисные помещения - 800,0 кв.м.
При этом склад-навес, литер «Т» площадью 602 кв.м и склад ГСМ планируются к сносу. В настоящее объекты находятся в аварийном состоянии и не эксплуатируются. Освободившиеся площади планируются под новое строительство.
2. Выкуп земельных участков №1 и №3 в собственность. Изменение условий аренды участка №2.
3. Эксплуатация складских сооружений.
2. Цель проекта и его общая характеристика.
2.1. Наименование проекта.
Девелопмент складской логистики действующего объекта.
2.2. Цель проекта.
Целью проекта является:
- строительство офисно-складского здания класса «В» общей площадью 12 000 кв.м и холодных складов общей площадью 1 100 кв.м с последующей эксплуатацией по адресу: г.Новосибирск, ул. Свободы, вл.1;
- выкуп земельных участков №1 и №3 в собственность.
2.3. Функциональное назначение Объекта.
В соответствии с целями проекта и основываясь на данных анализа месторасположения, характеристиках участка и ближайшего окружения можно сделать вывод о том, что развитие действующего складского объекта (строительство дополнительных площадей класса «В», «Д») – перспективно и имеет короткий период окупаемости.
3. Маркетинговый анализ.
3.1. Анализ спроса и предложения.
Новосибирск – крупнейший региональный кредитно-финансовый и сервисный центр Сибири. Географическое положение города открывает широкие перспективы для взаимодействия Запада и Востока. Крупные магистрали соединяют Новосибирск с такими городами, как Пермь, Тюмень, Челябинск и Курган.
В городе расположен один из крупнейших в России железнодорожных узлов. В настоящее время Новосибирск рассматривается как инвестиционно-привлекательный объект не только российскими компаниями, особый интерес к строительству в уральской столице проявляют иностранные компании.Литература
|
