СодержаниеСодержание.
Введение 2
Глава 1. Теоретические аспекты недвижимого имущества. 4
§1. Категория «недвижимое имущество» в странах Западной Европы. 4
§2.Понятие недвижимого имущества в законодательстве СССР. 15
§3. Понятие недвижимого имущества в современном гражданском законодательстве. 19
Глава 2. Правовое значение государственной регистрации недвижимости. 27
§1. Государственная регистрация как характеристика понятия недвижимости. 27
§2. Практика рассмотрения в судах дел по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 32
Глава 3. Право собственности на жилые помещения. 38
§1. Права и обязанности собственников жилых помещений 38
§2. Основания и порядок предоставления жилого помещения 45
по договору социального найма. 45
§3. Социальный наем жилого помещения 53
Заключение 61
Библиография 63
1. Научная литература. 63
2. Нормативные акты. 66
3. Материалы юридической практики. 67ВведениеВведение
Недвижимость в собственности является фундаментом капиталистической экономики и демократического режима. Человек, имеющий в собственности недвижимое имущество может использовать его в бизнесе путем совершения различного рода сделок.
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.
Целью работы является исследование основных вопросов связанных с правом собственности на недвижимое имущество.
Представляется целесообразным, прежде всего, обратиться к понятию недвижимого имущества, проследить его зарождение и становление в российском законодательстве, а также обратиться к опыту зарубежных стран. Первая глава работы будет посвящена теоретическим аспектам понятия «недвижимое имущество»
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.
В главе 2 рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок государственной регистрации и ее участники с точки зрения обеспечения стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности, а также исследуются проблемные вопросы возникающие в процессе применения норм права.
Очевидным преимуществом является введение обязательной правовой экспертизы документов в сделках с недвижимостью. Ранее проверка законности полностью зависела от порядочности нотариуса, чью функцию теперь взяло на себя государство. С другой стороны полнота власти чиновника в решении таких вопросов создает дополнительные возможности для злоупотребления служебным положением.
Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну особенность. С момента его вступления в силу отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью. Теперь такое удостоверение является правом, а не обязанностью граждан и организаций. Таким образом, Закон о государственной регистрации внес существенные изменения в действующее гражданское законодательство, повлиял на существующие гражданско-правовые отношения в сфере недвижимости и, наконец, заставил заработать ряд положений нового гражданского законодательства.
В главе 3 рассмотрены вопросы права собственности на жилые помещения. Эти вопросы тем более актальны в свете вступившего с 1 марта 2005года нового Жилищного кодекса РФ. В указанной главе исследованы наиболее дискуссионные вопросы, связанные с договором социального найма жилого помещения. Дана сравнительная характеристика условиям договора в новом и старом жилищном кодексе, проиллюстрированы положительные и отрицательные моменты.
Глава 1. Теоретические аспекты недвижимого имущества.
§1. Категория «недвижимое имущество» в странах Западной Европы.
В данном параграфе, по нашему мнению, целесообразно обратиться к опыту других стран, и рассмотреть вопросы о понятии недвижимого имущества в зарубежных странах, а также определить значение государственной регистрации в зарубежных странах.
В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимое имущество». Несмотря на то, что деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще римскому частному праву и что такое деление закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира, нет единого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости.
Так, Г.Ф. Шершеневич, говоря о недвижимости, писал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям. Но основание по различиям не только историческое. Земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам» .
Недвижимостью, по римскому праву, считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано на земле собственника. К недвижимости относились постройки, посевы, насаждения. Все, что было возведено над поверхностью земельного участка, что было связано с землей, признавалось недвижимостью .
Опираясь на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые воспринято правовыми системами большинства стран мира.
По германскому праву недвижимыми вещами являются земельные участки, включая существенные их составные части. § 94 Германского гражданского уложения (далее - ГГУ) относит к ним вещи, прочно связанные с землей (например, строения, растеЛитератураБиблиография
1. Научная литература.
1. Cпоры о праве на недвижимость: судебная практика (Б.А. Горохов, "Гражданин и право", N 3-4, сентябрь-октябрь 2000 г.)
2. А.А. Титов. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР /Отв. ред. В.Б.Исаков - М.: Юрайт-Издат, 2003
3. А.А.Титов. Комментарий к Закону РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" /Отв. ред. В.Б.Исаков - М.: Юрайт-Издат, 2003
4. А.В. Толкушкин. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону "О приватизации государственного и муниципального имущества" - Российское отделение Международной налоговой ассоциации (Рос-ИФА), 2004 г.
5. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. №7
6. Брагинский М.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Комментарий к Закону // Право и экономика. 1997. №19/20.
7. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимого имущества // Вестник ВАС РФ. 1999. №9.
8. Волков С.В., Булычев В.В. Право собственности на объект недвижимости как вновь созданную вещь: теория и практика // Законодательство. 2003. №5
9. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика. 2002. №6,7
10. Грудцына Л. Право собственности на землю и его законодательное закрепление // Юрист. 2003. №3
11. Денисов С. Правовые акты государственной регистрации договоров // эж-ЮРИСТ. 1998. №34.
12. Завидов Б. Государственная регистрация ипотеки: общие положения и особенности // Право и экономика. 1999. №3.
13. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. №6
14. Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство. 2000. №12
15. Калинин Н.И. Право собственности и иные права на землю // Законодательство. 1997. №1.
16. Кикоть В.А. Современные тенденции и противоречия учения о праве собственности в развитых капиталистических странах (научно-аналитический обзор) // Актуальные проблемы современного буржуазного гражданского права. Сборник научно-аналитических обзоров. – М.: Юридическая литература, 1983.
17. Козырь О. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в РФ // Юридический мир. 1997. №10.
18. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. №4.
19. Копейкин А.Б. Международный опыт защиты прав собственников - добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2003. №2.
20. Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. – М.: Спарк, 1999.
21. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. №10.
22. Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. №№5,6
23. Мананников О. Процессуальное положение учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция. 2000. №8.
24. Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. 1998. №1.
25. Могусев В.Ф. О некоторых вопросах выкупа земель, находящихся в совместной и долевой собственности // Законодательство. 1997. №2
26. Можаровский В. Оборот земельных участков в свете нового земельного законодательства // Хозяйство и право. 2002. №11
27. Можаровский В. Переход земель в частную собственность // эж-ЮРИСТ. 2003. №11
28. Нарежный В., Комягин Д. О государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок более года // Право и экономика. 2000. №4.
29. Пашова М.С. О разграничении государственной собственности на землю // Журнал российского права. 2001. №4
30. Прохорова Н.А. Содержание права государственной собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал российского права. 2003. №8
31. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. №7.
32. Рубанов А.А. Проблемы совершенствования теоретической модели права собственности // Развитие советского гражданского права на современном этапе. - М.: Юридическая литература, 1986.
33. Савкин С. Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на не-движимость // Юридический мир. 1998. №3.
34. Сайдаманов А.А. О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости. 2001. №6
35. Сайдаманов А.А. Права собственности на недвижимое имущество при вложении его в уставный капитал акционерного общества // Аудиторские ведомости. 2002. №4
36. Сафиуллин Д.Н. Право собственности в СССР. – М.: Юридическая литература, 1989.
37. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов (авторский коллектив) - М.: Юрайт-М, 2001 г.
38. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. - М.: Юридическая литература, 1991.
39. Сучкова Н. Нужна ли сделкам регистрация? // эж-ЮРИСТ. 2003. №5
40. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. №8.
41. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. – М.: Норма, 1999.
42. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. №2
43. Чубаров В.В. Вопросы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. – М.: Юристъ, 2000.
44. Щенникова Л. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей // Российская юстиция. 2001. №4
2. Нормативные акты.
1. Конституция РФ от 12.12.2003г. М., 2002.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. №44. Ст.4147; 2003. №27 (Часть I). Ст.2700.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) Ч 1. от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301; Ч. 2от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ //СЗ РФ от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ от 03.01.2005 г. N 1 (часть I) ст. 14
5. Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ // СЗ РФ от 1 января 1996 г. N 1 ст. 16
6. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» // СЗ РФ. 2001. №30. Ст.3060
7. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. №44. Ст.4148; 2003. №28. Ст.2875; №50. Ст.4846.
8.
9. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2001. №4. Ст.251; 2003. №9. Ст.805.
10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" //СЗ РФ от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594
3. Материалы юридической практики.
1. Постановление Президиума ВАС РФ №4749/98 от 2 февраля 1999 года // Вестник ВАС РФ. 1999. №5. С.44-45; п.5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
2. Обзор практики разрешения споров, возникающих из договора купли-продажи недвижимости (Информационное письмо ВАС РФ от 13 ноября 1997 года №21) // Вестник ВАС РФ. 1998. №1.
3. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 мая 2001 г. "Исходя из положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" субъектам Российской Федерации не предоставлено право устанавливать порядок расходования средств, получаемых в виде платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах" (извлечение)
4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 сентября 2002 г. N 4544/02 Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации после сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке
5. Решение Арбитражного суда Омской области от 5 мая 2003 г. по делу N 8-39/03
6. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник ВАС РФ. 2000. №7.
|
|
