СодержаниеОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ 4
1.1. Сущность и значение договора купли-продажи недвижимости 4
1.2. Формы договора, государственная регистрация по договорам купли-продажи недвижимости 6
2. УСЛОВИЯ ДОГОВОРА 12
2.1. Предмет и цена как существенные условия договора купли-продажи на первичном рынке жилья 12
2.2. Стороны договора купли-продажи недвижимости 17
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 27
ГЛОССАРИЙ 29
БИБЛИОГРАФИЯ 31
ПРИЛОЖЕНИЕ 33ВведениеВВЕДЕНИЕ
Цель работы – исследовать правовые аспекты договора купли-продажи
Актуальность темы исследования: В советский период правовыми актами допускалась купля-продажа только таких объектов недвижимости, как жилые дома, кооперативные квартиры и некоторые объекты колхозно-кооперативной собственности, и то со значительными ограничениями. Коренные социально-экономические преобразования в России обусловили возрождение и стремительный рост оборота недвижимости.
В современном имущественном обороте договор купли-продажи недвижимости получил широкое распространение. Российское законодательство (дореволюционного периода и современное) устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, опосредуют отношения обмена товара на деньги. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.
Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является введение в РФ с 1998 г. системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что объясняется стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
1.1. Сущность и значение договора купли-продажи недвижимости
В современном имущественном обороте Российской Федерации договоры купли-продажи играют огромную роль. В результате обмена товара на деньги в обществе складываются товарно-денежные отношения. Путем заключения сделок продажи товаров происходит «движение» имущества, а контрагенты реализуют свои юридические возможности и удовлетворяют собственные потребности.
При характеристике договора купли-продажи в учебной и иной юридической литературе традиционно подчеркивается, что этот договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним (взаимным). Различие между реальными и консенсуальными договорами проводится в зависимости от момента их совершения. Для заключения консенсуального договора требуется надлежащим образом оформленное соглашение сторон по всем его существенным условиям. Для совершения реального договора обязательно не только взаимное волеизъявление, но и действие - передача вещи. В реальном договоре передача вещи является необходимым (конститутивным) его условием, а не исполнением возникшего обязательства.
В законодательстве РФ не используется терминология, разработанная в науке (реальный и консенсуальный договор), но суть норм соответствует научным положениям. Согласно п.1 ст.433, «договор считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта». Тем самым речь идет о согласованном волеизъявлении сторон, достаточном для совершения консенсуального договора. Правило п.2 ст.433 ГК определяет момент заключения реального договора: если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Статья 433 ГК РФ содержит еще и пункт 3, норма которого в значительной степени колеблет научные выводы о классификации гражданско-правовых договоров на реальные и консенсуальные. В соответствии с нормой п.3 ст.433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Несмотря на то, что «иное» может быть предусмотрено законом, правило п.3 ст.433 имеет широкое применение и распространяется на отношения по продаже, мене жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст 558 ГК), предприятия (ст.560 ГК), дарению недвижимости (п.3 ст.574 ГК), ренте (ст. 584 ГК), аренде недвижимости; в законе могут быть исключения (п.2 ст.609, см. и п.2 ст.651 ГК). Исходя из установления, содержащегося в пункте 3, и в ряде случаев в специальных указаниях части второй ГК, перечисленные выше договоры приобретают юридическую силу не с момента соглашения сторон по всем существенным условиям, а со дня внесения записи о регистрации конкретного договора в Единый государственный реестр прав. Таким образом, если классификационным критерием выступает момент заключения договора между контрагентами, то при делении всех гражданско-правовых договоров по этому признаку следует выделять наряду с реальными и консенсуальными третью самостоятельную группу.
Другим признаком договора купли-продажи недвижимости является его возмездноЛитератураБИБЛИОГРАФИЯ
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации. М.,1993
2. Гражданский кодекс РФ (в ред. ФЗ от 20.02.96 №18-ФЗ; ФЗ от 12.08,96 №111-ФЗ; ФЗ от 08.07.99 №138-ФЗ; ФЗ от 16.04.01 №45-ФЗ; ФЗ от 15.05.01 №54-ФЗ, от 27.07.2006 N 138-ФЗ).
3. Семейный кодекс РФ (в ред. Федеральных законов от 15.11.1997 N 140-ФЗ, от 27.06.1998 N 94-ФЗ, от 02.01.2000 N 32-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 28.12.2004 N 185-ФЗ, от 03.06.2006 N 71-ФЗ)
4. Жилищный кодекс РФ от 1.03.2005. М.,2006
5. Земельный кодекс РФ от 25.10.01. М.,2005
6. Налоговый кодекс РФ (с изменениями и дополнениями на 1.01.2006). М.,2006
7. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Научная литература
8. Аракчеева Ю. Особенности национальной ипотеки // Профиль. 2005. N28. С.68.
9. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2006. N4. С.42-48.
10. Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры – СПб.: Питер, 2005
11. Гражданское право // под ред. Арихипова К.А., T.2 – СПб.: Зерцало, 2003
12. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание третье, переработанное и дополненное. // Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: Проспект, 2005
13. Гришаев С.П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие. М.: БЕК, 2005
14. Гражданское право. Учебник. Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: БЕК, 2004
15. Доботкин Д.А. Вещи, включаемые в состав недвижимости //Юридический мир.-2003, №1.-С. 58-60.
16. Ерофеев Б. В. «Земельное право», М.: Новый Юрист, 2004 г.
17. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость //Российская юстиция.-2006.-№6. - С. 15-16.
18. Калачева с. А. «Справочник по жилищному законодательству», М.: Приор. 2006 г.
19. Комментарий части первой ГК РФ для предпринимателей. – М.: Фонд “Правовая культура”, 2005
20. Комментарий части II ГК РФ – М., Фонд Правовая культура; Фирма Гардарика, 2003
21. Купля-продажа и поставка: правовое регулирование, бухгалтерский и налоговый учет / под ред. Касьяновой Г.Ю. – М.: Информ-Центр, 2006
22. Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории - к современности // Банковское дело. 2006. N1. С. 10-12.
23. Матюхин Г.Г. Ипотека. Московский опыт // Банковское дело. 2006. N2. С.18-20.
24. Матюхин Г.Г. Ипотека: монополия или конкуренция // Банковское право. 2006. N5. С. 12-14. Окончание. Начало: N1-4, 2006.
25. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - Москва: Финансы и статистика, 2006 г.
26. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой. – М.: Юридическая литература, 2004
27. Святкина Н.И. Понятие и структура недвижимости / Актуальные проблемы правовой науки и практики: Сб. научных трудов. - М, 2005 -С.276-284.
28. Технология работы с недвижимостью. Под ред. О. М. Толкачева, М.: Городская собственность, 2005 г.
|
|
