СодержаниеСОДЕРЖАНИЕ
Введение 4
1. Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости 8
1.1 Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости 8
1.2 Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости 16
1.3 Стороны договора купли-продажи недвижимости 19
2. Специальные особенности договора купли-продажи недвижимости 22
2.1 Продажа земельного участка 22
2.2 Порядок исполнения договора купли-продажи недвижимости 24
2.3 Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости 27
Заключение 31
Библиографический список 34
ПриложениеВведениеВВЕДЕНИЕ
Настоящая работа посвящена общественным правоотношениям, которые возникают между организациями и гражданами при заключении, исполнении и расторжении ими договоров купли-продажи недвижимости, в частности, жилых помещений. Сложность регулирования данных отношений обусловлена не только высокой стоимостью предмета права собственности и особым режимом перехода права собственности на жилые помещения, но и сложностью самой процедуры оформления данного вида договорных правоотношений.
Актуальность рассматриваемой темы обусловлена широким распространением сделок купли-продажи жилых помещений. В настоящее время в РБ, а также на территории всей РФ быстро развивается рынок недвижимости, увеличивается число его участников, растет спрос на жилье. Соответственно растет и потребность в надлежащем и эффективном правовом регулировании данных правоотношений. Целью правового регулирования является обеспечение нормального функционирования рынка недвижимости в нашей стране.
Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость) возникла в связи с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем: во-первых, юридические лица, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, должны иметь доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником имущества, во-вторых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган, и в-третьих, из-за нехватки оборотных финансовых средств приватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество.
Наконец, в связи с противоречивостью отдельных нормативных актов суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях момент передачи вещи или ее оплаты. Так, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 32 от 2 декабря 1993г. записано, что "право собственности возникает с момента внесения платежа по договору купли-продажи". В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995 г. N 5325/95 было отмечено, что "право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом или договором".
Однако документы, выдаваемые такими организациями и учреждениями, не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.
В ст.131 ГК установлены основные положения о примерном перечне вещных прав, подлежащих регистрации, обязательности государственной регистрации и органе, ее осуществляющем. Положения данной статьи, с одной стороны, детализировали нормы ст.8 ГК, а с другой - являлись основополагающими для остальных статей части первой ГК, содержащих нормы о государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами. Так, ст.164 ГК, закрепляющая обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, содержит отсылочные нормы в части определения случаев и порядка регистрации таких сделок к ст.131 ГК.
Хотя в Кодексе не дано самого понятия государственной регистрации, из его положений следует, что государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который в соответствии с ГК ведется учреждениями юстиции.
Признавалось, что целями законодателя при закреплении норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было в первую очередь желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на имущество, особенно на недвижимость, т.е. укрепить эти права. Для этого обеспечиваются условия, при которых все третьи лица имеют право знать собственника недвижимости.
Таким образом, государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.
Как видно из сказанного выше в данной сфере гражданско-правовых отношений существует и по сей день множество проблем, требующих законодательного регулирования, что свидетельствует об актуальности выбранной мной темы исследования.
При написании работы, кроме нормативных актов, перечисленных в библиографии, использовались труды таких авторов, занимающихся исследованиями данной проблемы а также множество научных и научно-популярных статей из различных изданий и материалы судебной практики.
Для наиболее полного и четкого раскрытия темы мной была разработана следующая структура работы и были подробно исследованы следующие вопросы регулирования договорных правоотношений в области сделок с жилыми помещениями, а именно: в первой главе «Общие понятие договора купли-продажи недвижимости» дается общее понятие и раскрывается содержание договора купли-продажи недвижимости, кроме того в этой же главе рассматриваются проблемы исполнения договора купли-продажи недвижимости и его государственной регистрации, вторая глава «Купля-продажа жилых помещений» посвящена купле-продаже именно жилых помещений, здесь, естественно раскрывается понятие и все основные особенности договора купли-продажи жилых помещений, в особенности более подробно рассматривается специфика таких договоров как купля-продажа приватизированных квартир и квартир в домах жилищно строительных кооперативов, а также затронута проблема отчуждения жилого помещения с зарегистрированными несовершеннолетними, в заключении я подвожу итоги проведенному исследованию и привожу свои предложения по совершенствованию данной сферы гражданско-правовых сделок.
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).
Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу.
К отношениям по продаже недвижимого имущества часто применяются и особые нормативные требования. Так, к договорам продажи недвижимости, заключаемым на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст. 447-449 ГК, ст. 54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "Об исполнительном производстве" . К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации; при этом положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК) .
Как и в любом договоре куплЛитератураБИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативные акты
1. Гражданский кодекс РФ. М., Юристъ, 2002.
2. Жилищный кодекс РФ. Ростов н/Д. Феникс, 2001.
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве». - СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3591.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" - СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3595.
5. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". - Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст.959
6. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
7. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
8. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". - САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.
9. Постановление Правительства РФ от 15 ноября 1997 г. № 1438 "О специализированном учреждении по продаже федерального имущества" - СЗ РФ 1997. № 47. Ст. 5416.
10. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 - СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.
11. Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 - СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.
Судебная практика
1. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" - Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
2. Определение СК Верховного Суда РФ от 6 января 1995 г. "Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, признан недействительным как повлекший нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца" - Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1995, N 6
3. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 сентября 1995 г. N 38-874-95 - Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1995 г., N 12, с. 62
4. Определение СК Верховного Суда РФ от 27 октября 1997 г. "Если при рассмотрении конкретного дела суд установит, что подлежащий применению акт государственного или иного органа не соответствует закону, он в силу ч.2 ст.120 Конституции Российской Федерации обязан принять решение в соответствии с законом" - Вестник Верховного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 3, стр. 4
5. Определение СК Верховного Суда РФ от 20 сентября 1999 г. "Вывод судебных инстанций о возможности отчуждения 2/3 долей дома без согласия органа опеки и попечительства при условии дальнейшего проживания собственника с несовершеннолетним ребенком на оставшейся части дома признан неправильным в связи с неустановлением, имел ли ребенок право пользования жилыми помещениями в продажной части дома до сделки" - Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2000 г., N 4, стр. 19
6. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 марта 1993 г. "Продавец доли в общей собственности должен известить в письменной форме остальных участников общей долевой собственности об изменении первоначальных условий продажи своей доли постороннему лицу" - Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993 г., N 7, с.12
7. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 31 марта 1993 г. "При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности" - Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993 г., N 10, с.1
Научная литература
1. Андреев С.Е. Сборник образцов гражданско-правовых документов. Комментарий. Учебно-практическое пособие. – М.: «Проспект», 1997.
2. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 1999, N 7
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М.: Издательство «Статут», 1998.
4. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Изд. 2-е. М., 1954.
5. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е. А. Васильева. - М.: Международные отношения, 1993.
6. Гражданское право. В 2-х т. Т. 2 / Под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. - М.: Проспект, 1999.
7. Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество. // "Российская юстиция", 2000, N 8.
8. Дмитриев А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 2000, N 7.
9. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 2000, N 11.
10. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция, 1998, N 6.
11. Закройщикова Д.. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. "Российская юстиция", 1999, N 12.
12. Иоффе О.С. Советское гражданское право (курс лекций). Отдельные виды обязательств. Л., 1961.
13. Кассо Л.А. Запродажа и задаток. М., 1904.
14. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906.
15. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998.
16. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Российская юстиция, 1997, N 10.
17. М.Сазонова. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. // "Российская юстиция", 2000, N 4.
18. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // "Хозяйство и пpаво", 1998, N 3
19. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999.
20. Разъяснение специалиста Министерства строительства и жилищной политики Республики Башкортостан от 25 июля 1998 г. "Услуги нотариуса не понадобятся". // "Советская Башкирия", N 136 (24114) от 25 июля 1998 г.
21. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // "Хозяйство и право", 1998, NN 7, 8
22. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // "Хозяйство и право", 1998, N 2
23. Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 1997, N 5
24. Шершеневич Г. Ф. Учебник торгового права. - М.: СПАРК, 1994.
25. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - М.: Издательство БЕК, 1999.
|
|
