СодержаниеСодержание
Введение 3
Глава 1. Общие положения о договоре аренды 5
1.1. Понятие договора аренды 5
1.2. Понятие, признаки, классификация недвижимого имущества 12
1.3. Нежилое помещение, как объект договора аренды. 23
1.4. Особенности арендных отношений по аренде недвижимого имущества в Москве 28
1.5. Особенности содержания договора аренды нежилого помещения. 37
2. Особенности аренды нежилого фонда в г.Москва 59
2.1. Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения 59
2.2. Специфика аренды в г. Москве 70
Заключение 75
Библиография 77
Приложение 83ВведениеВведение
В условиях стремительного развития арендные отношения выходят на первый план, так как многие участники хозяйственного оборота рассматривают аренду как альтернативу покупки арендованному имуществу и в первую очередь – такого дорогостоящего имущества, как здания (сооружения).
Договорные отношения по поводу аренды – выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.
Актуальность темы. В современных условиях перехода к рыночной экономике, выбранная тема становится все более актуальной. Договор аренды нежилого помещения является самым распространенным видом договора среди юридических и физических лиц, а так граждан-предпринимателей. В настоящее время заключается большое количество договоров аренды нежилых помещений. Это обусловлено тем, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит дорого, и потому лишь немногие организации, предприниматели, а тем более физические лица не в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуются и используются под офисы, склады, магазины и для иных производственных целей.
Кроме того, для создания предприятия, организации необходим юридический адрес, а регистрационная палата не принимает документы на регистрацию без гарантийного письма, в котором потенциальный Арендодатель гарантирует предоставление помещения в аренду, а аренда офиса в жилом помещении не разрешена Гражданским кодексом РФ (далее по тексту ГК РФ), т.к. в п. 2 ст. 288 ГК РФ дано определение жилого помещения – это помещение предназначенное для проживания граждан, а в п. 3 ст. 288 ГК РФ установлено, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается, а размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Объект исследования: договор аренды недвижимого имущества.
Предмет исследования: современные проблемы регулирования правоотношений аренды недвижимого имущества.
Степень разработанности темы. Проблематика договора аренды недвижимого имущества в научной юридической литературе исследовалась рядом авторов: И. Исрафиловым, В.В. Витрянским, М.И. Брагинским, Т. Брагинской, О.Н. Садиковым, Т.Ю. Комаровой и другими. Из-за несовершенства законодательства, регулирующего правоотношения аренды нежилого помещения, на практике возникает много вопросов при составлении, заключении и действии договоров аренды нежилого помещения. В связи с этим, ученые-юристы расходятся во мнениях в ряде вопросов связанных с рассматриваемым нами видом договора. Уровень разработанности темы свидетельствует о необходимости дальнейшего, более тщательного исследования данной проблематики.
Цель исследования: раскрыть отдельные особенности и нюансы договора аренды нежилого помещения с учетом реальных, правовых ситуаций и разработать на этой основе рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области аренды нежилого помещения.
Задачи исследования:
1. Исследовать объект, особенности содержания и заключения договора аренды нежилого помещения.
2. Раскрыть особенности изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения.
3. Разработать конкретные рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области аренды нежилого помещения.
Глава 1. Общие положения о договоре аренды
1.1. Понятие договора аренды
В отечественном праве институт аренды традиционно регулировался в гражданских кодексах. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.
Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату .
Современное легальное понятие «аренды» содержится в ст.606 Гражданского кодекса РФ . В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.
Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (часть 2 ст.606 ГК РФ). Следует отметить, что данное положение развивает применительно к арендным отношениям общую норму, содержащуюся в ст. 136 ГК РФ, на основании которой поступления, полученные в результате исЛитератураБиблиография
Нормативные акты.
1. Конституция РФ. – М.: Экмос, 2002.
2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Федеральный закон РФ от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (в ред. Фед. законов от 20.02.1996 № 18-ФЗ, от 12.08.1996 № 111-ФЗ, от 08.07.1999 №138-ФЗ, от 16.04.2001 № 45-ФЗ, от 15.05.2001 № 54-ФЗ). Собрание законодательства РФ от 0512.1994 г., № 32.
3. Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Федеральный закон РФ от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. Фед. законов от 12.08.1996 № 110-ФЗ, от 24.10.1997 № 133-ФЗ, от 17.12.1999 №213-ФЗ). Собрание законодательства РФ от 29.01.1996 г. № 5.
4. Федеральный закон РФ от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. на 01.04.2005 г.). Собрание законодательства РФ от 28.07.1997 № 30.
5. Закон г. Москвы от 02.04.1997г. № 7 «О государственном контроле за учетом регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в г. Москве» с учетом Постановления Правительства Москвы от 7 мая 2002 г. N 336-ПП "О проекте закона города Москвы "О внесении изменений в Закон города Москвы от 2 апреля 1997 года N 7 «О государственном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в городе Москве» Вестник Мэрии г. Москвы № 20, май 2002.
6. Закон Нижегородской области от 28.09.1998 г. № 13-З «О порядке определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в государственной собственности Нижегородской области». «Нижегородские новости» от 28.10.1998г. №205.
7. Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. №5, 1996.
8. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.1999 г.» (с изм. от 12.11.2004) Собрание законодательств РФ от 23.02.1998 г. № 8.
9. Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества».(с изм. и дополнениями от 23.03.2006г.) Собрание законодательства РФ от 06.07.98 года № 27.
10. Распоряжение Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г.№ 774-р «Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности». Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 24.08.1998 г. №20.
11. Распоряжение Мингосимущества РФ от 30.04.1998 г. № 396 –р «О едином порядке определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями». Бюллетень Министерства юстиции РФ №9, 1998.
12. Распоряжение Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г.№ 774-р «Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности». Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 24.08.1998 г. №20.
13. Распоряжения Госкомимущества РФ от 05.02.1993 г. № 217-р «Об утверждении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилое помещение» (с изм. внесенными Распоряжением Госкомимущества РФ от 26.02.1993 года № 364-р. Журнал «Панорама приватизации» № 9, 1993) / журнал «Панорама приватизации» № 6, 1993.
14. Письмо МНС РФ от 19.04.2000 г. № 02-3-09/88. Приложение к «Российской газете» № 28, 2000.
15. Постановления Правительства г. Москвы от 13. 08. 96 г. № 689 "О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 года от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования" (с изм. и доп. от 11.11.1997 г., 10.03.1998 г., 31.03.1998 г., 22.09.1998 г., 08.02.2000 г., 15.02.2000 г., 17.10.2000 г., 26.12.2000.г., 28.12.2000 г., 06.02.2001 г., 03.04.2001 г. Вестник Мэрии г. Москвы № 20-21 октябрь-ноябрь 1996 г.
16. Постановление администрации Нижегородской области от 30.10.1998 г. № 287 «Об утверждении Методики определения арендной платы за пользование объектами государственного нежилого фонда» (Постановлением администрации Нижегородской области от 18.06.1999 г. № 198 внесены изменения в настоящее постановление).
17. Постановление главы администрации г. Нижнего Новгорода от 15.02.1999г. №25 «Об утверждении формы договора аренды нежилого помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью г. Нижнего Новгорода». Нижегородские новости от 21.04.1999 г. №73.
18. Постановление городской думы г. Нижнего Новгорода от 28.05.1999 г. № 24 «Об утверждении Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда г. Нижнего Новгорода». Нижегородский рабочий от 22.06.1999 г. №111 (14235)
Научная литература
1. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. Изд. 3-е, стереотипное. - М.: Статус, 2001.
2. Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право, книга 2, Договоры о передаче имущества. - М.: Статус, 2000.
3. Витрянский В.В., Брагинский М.И., Договорное право: Общие положения. - М: Статус, 1998.
4. Гражданское право. Том II. Полутом 1 (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) - М.: Волтерс Клувер, 2004
5. Гражданское и предпринимательское право. Под ред. Богачевой Т.К. - М.: ТОН – Остожье, 1999.
6. Гражданское право и гражданский процесс в современной России. Под ред. И.В. Решетникова. - М.: Норма, 1999.
7. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций (Отв. ред. О.Н. Садиков). - М.: Юристъ, 2004.
8. Гражданское право. Под ред. Е.А. Сухарева. т.1. - М.: Бек, 2000.
9. Гражданское право. Т.2. Под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1999.
10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2004.
11. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под ред. Брагинского М.И. - М.: Юридический дом, 1998.
12. Крашениников П.В. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Статут, 2002.
13. Новый порядок регистрации прав на недвижимость. Под ред. Е. Рыбасова. Ростов на Дону: Феникс, 2000.
14. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003.
15. Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю. Образцы договоров (По гражданскому законодательству Российской Федерации) / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: 2003 г.
16. Постатейный научно-практический комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (с изменениями и дополнениями на 1 мая 2001 г.) под общей редакцией А.М. Эрделевского, Агентство (ЗАО) "Библиотечка РГ", М., 2001.
17. Пономарева Н.Г. Комментарий к арбитражной практике по сделкам с недвижимостью. - ООО "Новая правовая культура", 2005 г.
18. Российское Гражданское право. Под ред. З. Г. Крыловой. - М.: Юринфор, 2001.
19. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса. Под ред. Е.А. Киндеева - М.: Юрайт, 2000.
20. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - Волтерс Клувер, 2006 г.
21. Смирнов В. В., Лукина З. П. Аренда недвижимости зданий, сооружений, нежилых помещений. - М.: Ось-89, 1998.
22. Эриашвили Н.Д. Предпринимательское право. -М: Юнити, 2000.
23. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций (Отв. ред. О.Н. Садиков). - М.: Юристъ, 2004.
Журнальные и газетные статьи
1. Гаврилова А.Т. Аренда: Правовое регулирование, учет и налогообложение: законодательства и нормативные акты. Образцы документов. Состав. - М.: Российская газета, 1999 г.
2. Бондаренко Б.: Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений "Право и экономика", 2006, N 3.
3. Глинкин А.А. Газета Бухгалтерский учет № 1 январь, 2000.
4. Закорко Ж.С. - Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений: нечеткость гражданского законодательства и налоговые проблемы. Законодательство, № 9, сентябрь 2000.
5. Закорко Ж.С. - Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений: нечеткость гражданского законодательства и налоговые проблемы. Законодательство, № 9, сентябрь, 2000.
6. Иванова Е. Аренда государственного имущества с правом выкупа "Право и экономика", 2004, N 8.
7. Ковальчук М.Г. Договор аренды имущества: учет и налогообложение. Аудиторские ведомости, № 1, январь, 2001.
8. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения, как объект аренды. Законодательство №12, 1999.
9. Красноперова О.А. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект "Гражданин и право", 2003, N 4, 5
10. Кузнецов А.Б. Регистрация аренды недвижимости: налоговый аспект. Аудиторские ведомости, № 6, июнь, 2000.
11. Кузнецов С.П. Как изменить или расторгнуть договор. Главбух, №6, март, 2001.
12. В.А. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав Практический журнал для руководителей и юристов "Законодательство", 2003, N 4
13. Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений - Гражданин и право, № 3-4, сентябрь-октябрь, 2000.
14. Оленин А. Правовое регулирование арендных отношений. Финансовая газета. Региональный выпуск, № 38-40, сентябрь, 2000.
15. Объект спора - недвижимое имущество (Л. Виноградова, "эж-ЮРИСТ", N 17, май 2003 г.).
16. Панкратов А. Отражение у арендодателя операций по сдаче имущества в аренду. Финансовая газета. Региональный выпуск, № 52, декабрь, 2000.
17. Пегов П.В., Регистрация договора аренды и права аренды Главбух, № 15, август, 2000.
18. Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель - Главбух, № 3, февраль, 2001.
Судебная практика.
1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вестник ВАС РФ № 4, 2001.
2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанном с арендой». Вестник ВАС РФ № 3 (112), март 2002.
3. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.00 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Вестник ВАС РФ №7, 2000.
4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Вестник ВАС РФ № 7, 1997.
5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав». Вестник ВАС РФ, № 7, 1997.
6. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.06.1997г. № 15 «Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий». Вестник ВАС Российской Федерации, № 8, 1997.
7. Письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 28.01.1993 г. № С-13/Н-33-ВЯ-30 «Обзор дел, правильность решения по которым проверялась коллегией по проверке надзора законности и обоснованности решений арбитражных судов, вступивших в законную силу». Журнал «Законодательство и экономика», № 5-6, 1993.
8. Письмо Высшего арбитражного Суда РФ от 03.09.1993 г. № С-13/ОП-272 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике». Вестник ВАС РФ № 11, 1993.
9. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.04.2000г. № 8567/99 «Для достижения целей аренды истцу необходимо было переоборудовать арендованные помещения. Договором аренды стороны предусмотрели, что капитальные затраты на ремонт и переоборудование помещений возмещаются арендатору путем частичного погашения арендной платы при предоставлении согласованных актов на выполненные работы. Поскольку ответчик оспаривает эти объемы, судебные акты подлежат отмене как принятые по неполно выясненным обстоятельствам дела». Вестник ВАС РФ, № 6, 2000.
10. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.01.1999г. № 6548/98 «Если изменение размера арендной платы действительно предусмотрено статьей 614 ГК РФ с учетом роста цен и тарифов, то для внесения других изменений в договор в соответствии со статьей 451 ГК РФ по решению суда необходимо наличие одновременно всех условий, предусмотренных названной статьей». Вестник ВАС РФ, № 3, 1999.
11. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.10.1997г. № 4270/97 97 «С Генеральной дирекции ЮАО г. Москвы в пользу юридической фирмы взыскана денежная сумма в счет возмещения убытков, возникших у него в результате ненадлежащего исполнения обязательства по передаче имущества в аренду. В соответствии со ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами начисляются в связи с неисполнением должником денежного обязательства. В данном случае имело место неисполнение дирекцией обязательства в натуре, за которое к ней уже была применена мера ответственности. Принято решение в иске отказать». Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, № 2, 1998.
12. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.06.1999г. № 720/99 «Суд, не исследовав должным образом представленные истцом документы, отказал в иске. Наличие у ответчика охранно-арендного договора на строение, обремененное договорными арендными обязательствами перед истцом и используемое им на законных основаниях, не дает оснований первому самоуправно занимать помещение». Вестник ВАС РФ, №10, 1999.
13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.06.1999г. № 6599/99 «Вывод суда о наличии у ответчика права на долгосрочную аренду или выкуп занимаемого помещения как предприятия, созданного в процессе приватизации, сделан без проверки и оценки обстоятельств учреждения ООО: путем выделения структурного подразделения из состава приватизированного предприятия либо путем обычной реорганизации юридического лица. Дело направлено на новое рассмотрение». Вестник ВАС РФ, № 10 , 1999.
14. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.08.1999 г. № 2796/99 «Иск к акционерному обществу о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и освобождении ответчиком арендованного помещения был частично удовлетворен. Но суд не учел некоторых вопросов. В частности, дополнительной проверки требует вопрос о том, кто, на каком основании, с какого времени фактически пользуется спорными помещениями. Судебные акты подлежат полной отмене, дело - направлению на новое рассмотрение». Вестник ВАС РФ, № 1, 2000.
15. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7.10.1997г. №6427/95 «Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее судом таковой. Для того чтобы такую сделку считать недействительной, не обязательно обращаться в суд. Следовательно, на подобные исковые требования не распространяется срок исковой давности». Вестник ВАС РФ № 2, 1998 .
16. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.09.1997г. № 2804/97 «При удовлетворении иска о взыскании затрат на строительство спорного здания судом не приняты во внимание доводы ответчика о том, что строительство осуществлялось в ходе совместной деятельности по созданию совместного предприятия. Судебные акты приняты без полного и всестороннего исследования обстоятельств дела. Дело направлено на новое рассмотрение». Вестник ВАС РФ, № 1, 1998.
17. Постановление Президиума и определения судебных коллегий Верховного суда РФ по гражданским делам. Бюллетень Верховного суда РФ №5, 1995.
|
|
