СодержаниеСодержание
Введение 3
Глава 1. Методологические принципы оценки государственной собственности 6
1.1. Понятие и сущность государственной собственности 6
1.2. Правовые основы оценочной деятельности в РФ 22
1.3. Правовое регулирование определения стоимости подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества 25
1.4. Обязательность проведения оценки объектов государственной собственности 29
1.5. Основные принципы и подходы к оценке государственной собственности 31
Глава 2. Методические аспекты оценки государственной собственности на примере г. Москва 36
2.1. Характеристика государственной и муниципальной собственности в г.Москве 36
2.2. Процесс оценки государственной и муниципальной собственности 44
2.3. Классификация подходов к оценке государственной и муниципальной собственности 48
2.4. Техническая экспертиза объектов государственной собственности 50
2.5. Процедура освидетельствования объекта оценки 54
2.6. Методы оценки недвижимости 55
2.7. Оценка аренды муниципальной собственности в г.Москве 63
2.8. Учет влияния экологических факторов при оценке недвижимости 70
Глава 3. Проведение оценки стоимости объекта муниципальной собственности в г.Москве на примере конкретного объекта 74
3.1. Описание объекта оценки 74
3.2. Расчет стоимости офиса с использованием предложенных подходов 75
Заключение 85
Список литературы 88ВведениеВведение
Данная тема представляется нам актуальной в современных условиях. Оценка государственной собственности, как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью инвентаризации государственного и муниципального имущества, для целей инвентаризации и приватизации.
В нашей стране во время существования командно – административной системы, профессии оценщика как таковой практически не существовало. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, зарождающиеся рыночные отношения, стали требовать правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.
Актуальность проблемы государственной собственности в постсоветской России обусловлена двумя причинами. С одной стороны значительная часть объектов бывшей "общенародной" собственности в настоящее время формально осталась закрепленной за государством, но в отсутствии эффективной системы управления реально не получила определенного статуса и нуждается в управляющих воздействиях, направленных на спецификацию прав собственности и достижение общегосударственных целей.
С другой стороны неудачи экономических реформ в России обычно связываются с низкой управляемостью народного хозяйства. Стремление "усилить" роль государства в экономике часто понимается как усиление государственного регулирования, расширение масштабов прямого участия государства и аккумулируемых им ресурсов в процессах производства, распределения, обмена и потребления. При этом особая роль отводится институту государственной собственности, объекты которой считаются наиболее управляемыми в силу использования методов непосредственного административного воздействия.
Действительно, право собственности государства в той или иной степени используется для его прямого и косвенного воздействия на экономику страны в целом. Именно поэтому кажется естественным стремление государства сохранить свое участие в важнейших и крупнейших компаниях России, прямо влияющих на условия хозяйственной деятельности практически всех экономических субъектов.
Помимо повышения степени управляемости экономикой через объекты государственной собственности, существование государственной собственности обусловлено выполнением государством социально-значимых функций при невозможности их исполнения на базе частной собственности в современных условиях.
С позиций институциональной теории существование различных форм собственности, в том числе и государственной, в долгосрочном плане объясняется минимизацией трансакционных издержек, связанных с некоторыми видами деятельности. В ряде случаев государственная собственность может быть наиболее эффективным средством решения проблемы трансакционных издержек. Выбор между государственным и частным способами производства любого общественного блага регулируются сопоставлением издержек, присущих этим способам: выживает тот из них, который реализуется с минимальными затратами. При этом совокупные издержки частного производства, включающие как прямые, так и сопряженные (связанные с реализацией социальной инновации, заключающейся в изменении общественного мнения и ломке существующей традиции), оцениваются как более высокие, чем издержки государственного производства данного общественного блага. Особое значение имеет учет издержек институциональной трансформации, факторами которых В. Полтерович называет следующие: отвлечение ресурсов из традиционных сфер инвестирования на создание новых институтов; издержки дезорганизации; издержки перераспределения переходной ренты.
Многие общественные блага, действительно, эффективнее производить государственным, нежели частным способом, но в этом, по справедливому замечанию В. Тамбовцева, "государство может убедиться лишь на собственном опыте, приходя в своей эволюции к гораздо более сложной структуре расходов, чем сбор доходов и расходование оставшейся части на личные нужды работников организации, именуемой государством".
Важное значение имеет соотношение государственной собственности и потенциала государства. Эффективно управляемая государственная собственность способствует приумножению государственных ресурсов, а значит и повышению потенциала государства. В то же время неэффективно используемые государственные ресурсы наоборот, влияют на способность государства организовывать коллективные действия, разрушают потенциал государства.
Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519.
Оценочная деятельность подлежит лицензированию.
По сути дела вступление в действие закона “Об оценочной деятельности” совершенствует нормативно-правовую базу имущественных отношений, что крайне необходимо для стабильного развития российского рынка.
Предмет изучения данной работы – общественные отношения складывающиеся в связи и по поводу оценки государственной собственности в РФ.
Целью настоящей работы является исследование института оценки государственной собственности в РФ, а также подготовка предложений по усовершенствованию данного механизма.
Исходя из цели, автор ставит перед собой следующие задачи:
1) Провести анализ действующего законодательства;
2) Обобщить практику оценки государственного имущества в г.Москва.
3) Рассмотреть оценочную деятельность на примере муниципального административного здания
4) Выявить недостатки оценочной деятельности на нашем примере.
5) Предложить методику оценки государственной собственности;
6) Оценить эффективность предлагаемой методики;
7) В заключении сделать выводы.
Структура работы
Работа состоит из трех глав, структура которых отражает поставленные в работе цель и задачи.
Глава 1. Методологические принципы оценки государственной собственности
1.1. Понятие и сущность государственной собственности
Государственная собственность является неотъемлемым элементом экономических систем промышленно развитых стран и кардинально отличается целью, функциями и ролью от всех других форм. С теоретической точки зрения "государственная собственность" является условным и собирательным понятием. Так, в ее состав принято включать федеральную, региональную и муниципальную собственность. При этом считается, что субъектом собственности выступает государство, хотя не совсем ясно, какой смысл должен вкладываться в это понятие. Например, Людовик XIV утверждал "государство – это я", В.И. Ленин внес новое понимание – "государство – это мы". Вероятно, более корректно считать государственной ту собственность, которой обладают органы законодательной и исполнительной власти всех уровней.
Роль государственной собственности в экономической системе прослеживается по нескольким направлениям.
Во-первых, она необходима в тех сферах и отраслях, которые остаются вне сферы деятельности частного бизнеса, приложения частного капитала. Обычно это те отрасли и производства, в которых сложно или невозможно получить среднюю норму прибыли, где низка отдача от вложений или положительный эффект наступает через продолжительный промежуток времени. В качестве примеров можно назвать, прежде всего, такие капиталоемкие отрасли, как энергетика, связь, транспорт, а также малопривлекательные для частных инвесторов спорт, медицина, образование, культура и др.
Во-вторых, роль государственной собственности особенно отчетливо прослеживается в производстве так называемых общественных товаров. Сюда, в частности, относятся поддержание обороноспособности страны, содержание правоохранительных органов, дорожной сети и др. Все эти товары и услуги необходимы обществу в целом, предельные издержки на их производство не связаны с количеством потребителей, и государству целесообразнее взять на себя заботу об этом.
В-третьих, необходимость государственной собственности в экономике может быть продиктована не столько стремлением получить прибыль, сколько необходимостью решения задач по проведению структурной пЛитератураСписок литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1,2.
2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (с изменениями от 27 февраля 2003 г., 9 мая, 18 июня, 18 июля, 26, 31 декабря 2005 г., 5 января, 17 апреля, 27 июля 2006 г.)
4. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. N 519.
5. Постановление Правительства Российской Федерации «Об
уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20 августа 1999 г. N 932.
6. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации» от 27 августа 2004 г. N 443.
7. Постановление Правительства Российской Федерации «О
классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» от 1 января 2002 г. N 1.
8. Постановление Правительства о принятии Положения о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации от 7 июня 2002 г. N 395.
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки».
10. Распоряжение мэра Москвы от 3 апреля 2000 г. Об аккредитации лицензированных оценщиков №352-РМ
11. Российские стандарты ГОСТ Р 51195.0.02-98, стандарты РОО
12. Стандарты по оценке бизнеса ASA (Американского Общества оценщиков)
13. Иванов В. В. Оценка недвижимости : учеб. пособие / В.В. Иванов, Г.С. Мерзликина ; Волгогр. гос. техн. ун-т. - Волгоград : Политехник, 2004
14. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с
15. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 2006
16. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. - Учебное пособие. Москва, 2003
17. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - Москва: Экзамен, 2005г.
18. Основы оценки стоимости недвижимости: Учебно-практическое пособие/ Международная академия оценки и консалтинга.- М., Издание 2-е, исправленное и дополненное, 2007
19. Оценка бизнеса: С.В. Валдайцев. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005
20. Оценка бизнеса: Учебник/ под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., М.: «Финансы и статистика», 2006
21. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - Москва: Финансы и статистика, 2007 г.
22. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия “Оценочная деятельность”. Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2004
23. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное пособие/ под ред. Зарубина В.Н., Рутгайзера В.М.- М.,2004
24. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. – М.,2005
25. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Серия “Оценочная деятельность”. Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 2004
26. Сивкова Л.А. Недвижимость : маркетинг, оценка. – М.: 2005
27. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. - Учебное пособие. Москва, 2006
28. Скотт М. Факторы стоимости: Руководство для менеджеров по выявлению рычагов создания стоимости / Пер. с англ. — М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2005
29. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости – СПбГТУ, СПб., 2006
30. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – Спб.: ТОО “Технобалт”, 2005
31. Финансы, налоги и кредит: Учебник/ под ред. А.М. Емельянова, И.Д. Мацкуляка, Б.Е. Пенькова. М., Издательство РАГС, 2006
32. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. – М.: Дело, 2005
33. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости (учебное пособие) / Пер. с англ. – М.: РИО, Мособлупрполиграфиздата, 2004
34. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. – М.: Русская деловая литература, 2007.
|
|
