СодержаниеОглавление:
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава . I. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА
§ 1. ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ..............................4
§ 2. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ...................5
§ 3. ИПОТЕКА В РИМСКОМ ПРАВЕ.........................6
§ 4. ПРАВОВАЯ БАЗА ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН ....................9
Глава II. ИПОТЕКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.
§ 1 ЗАЛОГОВОЕ ПРАВО ДОРЕВОЛЮЦИОННОЙ РОССИИ.............10
§2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РФ.........14
§3. СОДЕРЖАНИЕ ИПТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РФ....19
§ 4 .ПОПЫТКИ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПОБЛЕМЫ В РФ....................31
Глава I I. I. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РФ.
§ 1. ОРГАНИЗАЦИЯ ВЫДАЧИ ИПОТЕЧНЫХ ССУД ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ БАНКАМИ РФ..44
§ 2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДТОВАНИЕ КАК СОСТАВНАЯ ЧАСТЬ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ В РФ.....51
§ 3. ИПОТЕКА ПОЛУЧАЛА РЯД ОЖИДАЕМЫХ ЗАКОНОВ.....................56
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.......................................60
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ...........................64ВведениеВВЕДЕНИЕ
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует модернизации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и так далее, промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производство, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции, а это, в свою очередь, ведет к увеличению экономического потенциала страны, а также влияет на проблему занятости и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Огромное значение ипотека имеет для повешения стабильности и эффективности функционирования банковской системы.
Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного кредитования, (особенно остро стоит вопрос жилищного кредитования) обусловили выбор темы исследования.
В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.
Исходя и вышесказанного, целью дипломной работы является рассмотрение и анализ методики формирования и внедрения моделей ипотечного (преимущественно жилищного) кредитования. При написании данной работы автором были поставлены перед собой следующие задачи:
-освятить теоретические экономические и правовые основы ипотеки, включая анализ действующих в мировой практике классических моделей ипотечного кредитования;
-проанализировать результаты практических решений наиболее актуальных вопросов ипотечного кредитования через призму сложившегося международного опыта и отечественной практики функционирования ипотечных отношений;
-показать современные тенденции развития ипотеки в России, а также попытаться найти наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения.
При написании работы были использованы работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования, аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата Российской Федерации, периодические издания, действующие законы, постановления Правительства Российской Федерации и другие нормативно-правовые акты.
В работе автор попытался показать процесс развития ипотеки в Российской Федерации и за рубежом, обобщить и проанализировать практический опыт внедрения и развития ипотеки, а также дать практические рекомендации по разработке возможных схем внедрения ипотеки. Выявления современных тенденций и проблем развития ипотеки в Российской Федерации и выработки возможных путей решения наиболее актуальных их них.
I. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА
§ 1. ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ..
Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ1, признаётся «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества». В соответствии со ст. 42 закона «О залоге», ипотекой признаётся залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им2.
Содержащееся в п.2 ст.334 ГК РФ3 ипотеки шире, чем понятие ипотеки, введенное ст.42 Закона РФ ”О залоге”. Понятие ипотеки по ст. 42 Закона РФ “О залоге” охватывало залог лишь непосредственно связанных с землёй объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования последними. Понятие же залога недвижимого имущества, данное в ГК РФ, кроме того, что включает залог собственно земельных участков, также включает и залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч.2 п. 1 ст.130 ГК РФ4. Однако ГК РФ не содержит норм о залоге права аренды недвижимости, которые содержатся в ФЗ “Об ипотеке”. Залог права аренды недвижимости является одной из важнейших новелл Закона “Об ипотеке ”. В соответствии с п.6 ст. 6 федерального закона об ипотеке5 предметом ипотеки может являться право аренды недвижимого имущества. Таким образом, Закон расширяет понятие ипотеки по сравнению не только с Законом РФ “О залоге”, но и с Частью первой ГК РФ(которая это право не включает).
Таким образом, ипотекой, по законодательству РФ, является залог практически любого недвижимого имущества принадлежащего залогодателю на
________________
1 Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ// СЗ РФ.- 1994.-№32.- Ст.3301.
2 Закон о залоге: Федеральный закон от 29 мая 1992г. №2872-1// Ведомости РФ.-1992.-№23.-Ст.1239.
3 Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ// СЗ РФ.- 1994.-№32.- Ст.3301.
4Там же.
5 Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102-ФЗ//Собрание законодательства РФ -1998 -№29 –Ст. 3400.
праве собственности или на праве хозяйственного ведения (за исключением имущества изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена), а также некоторых прав на него. К недвижимому имуществу относятся: земельные участки, в частности, участки из состава земель сельскохозяйственного назначения(однако оборотоспобность земель сельскохозяйственного назначения до сих пор не урегулирована несмотря на принятие Земельного кодекса, который по этому вопросу в пункте 6 статьи 27 отсылает к Федеральному закону “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, который на данный момент принят только Государственной Думой в первом чтении), участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
§ 2. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ИНСТИТУТА
Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.
Смысл отношений, которые устанавливаются между должником и кредитором в обязательстве, обеспеченном залогом, очень точно выразил М. Брагинский. Он пишет: «В отличие от таких cпособов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство, при которых кредитор в конечном счёте "верит должнику", в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор "верит вещи"»1
1.Брагинский М. Залог и закон о залоге.//Хозяйство и право.1993, №1.С 17ЛитератураБиблиография
СПИСОК ИСПОЛ ЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Авласевич А.И. Проблемы защиты добросовестного приобретателя при
отчуждении ему вещи неуправомоченным лицом // Иваново-Вознесенский юр.
вестник. 2001. N 7 - 8.
2. 2. Агарков М.М. Основы банкового права. Учение о ценных бумагах. М., 1994.
3. Беленький В.Н. Ипотека: Проблемы и решения // Финансовый бизнес, 1994.№ 8.
3. 4. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь.- 2000. - № 7. - С. 29.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.,
5. Издательство «Статут», 2001 (издание 3-е, стереотипное).
6. Брагинский М. Залог и закон о залоге.//Хозяйство и право.1993, №1.
7. Гантовер Л. В. Залоговое право, СПб., 1890.
8. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. М.: Спарк, 1998.
9. Зенец Н. Возможности ипотечного кредитования // 'Экономист. - 1997. - № 4.
10. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и
11. перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического
12. семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». Новосибирск:
13. СГГА, 2000.
14. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Применение моделей рефинансирование ипотечных кредитов в международной практике /л Вестник Сибирской государственной геодезической академии. - Новосибирск, 1999. -Вып. 4.
15. Ивасенко А. Г., Соколов В.Н., Ерохин А.А. Ипотека в Новосибирске:проблемы и перспективы развития // Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента» (выпуск 2). Новосибирск: СГГА, 2000. с. 123-132.
16. Ипотека в ФРГ //Бизнес и банки. 1995 г. № 5-6.
17. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом "Аудитор", 1999.
18. Ипотечный рынок в США. Доклад НАД США. М., 1996.г.
19. Каноков А.К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. 1996. №5/6.-С.52-55.
20. Ксенчук Е. В. Ипотечное кредитование // Директор. 1993 г. № 8,
21. Мейер Д.И. Древнее русское право залога. СПб.: Питер, 2001
22. Московская ипотека лучше федеральной // Коммерсантъ. - 1999. - № 197.
23. Оценка недвижимости для ипотечного кредитования // Банковское дело. - 1995. - № 2.
24. Парламентские слушания на тему: «О подготовке и реализации совместной программы Государственной думы Федерального собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России «Дом для Вашей семьи» и международный семинар на тему: «Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России». - М: Издательский дом «Парус», 1998.
25. Полонский A.M., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: Проблемы и пути решения // Экономика строительства. -1997. -№ 10.
26. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М., 1999.
27. Принципы ипотечного кредитования в России: Программа агентства международного развития США по
сотрудничеству в жилищном секторе. М.: Строительная газета, 1995.
28. Римское частное право / Под. ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Норма, 1998.
29. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике//Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-
практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -С.186- 191.
30. Сивкова Л.А. Недвижимость: Маркетинг и оценка. - М.: Библиотека журнала «Бюллютень предпринимателя», 1996.
31. Скловский К. Залог, арест имущества, иск как способы обеспечения прав кредитора // Российская юстиция. 1997. №2.
32. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2002.
33. Смирнов В.В., Лукина З.И. Ипотечное кредитование. - М., 1999.
34. Смирнов М. Реализация заложенного имущества: законодательство и судебная практика // Финансовая газета. 2002. №5
35. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» М.: Правовая культура, 1999.
36. Смолянников А. Ипотека сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. - 1997. -№ 8.
37. Соколов В.Н., Патокина М.А., Горбунова И.В., ^васенко А.Г. Ипотечное кредитована в жилищную сферу. Проблемы и пути их решения// Геомониторинг на основе современны ; технологий сбора и обработки информации. Научю-техн. конф., посвященная 90 летию С.Л. Проворова, Тез. докл. - Новосибирск: СГГА, 1999. - С. 174.
38. Справочник Российской гильдии риэлторов за 1997 г.
39. Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А,Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условия; современной России //Деньги и кредит. - 1995. -№, 8.
40. Черепахин Б.Б. Добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя: Дис... доктора юридических наук. Свердловск, 1940 - 1944. С. 546; Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2000. С. 465.
41. Чиркова М. Оценка залога как способа обеспечения возвратности кредита // Хозяйство и право. 1998. №6
42. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995.
43. Шипкова О.Т., Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Жилищная ипотека: проблема выбора адекватной для России модели// Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений к международной научно-практической конференции. Новосибирск: МАН, 2000.
Нормативные акты Российской Федерации
1. Конституция РФ (с изменениями от 9 сентября 1996 г., 10 февраля 1996 г., 9 июня
2001 г., 25 июля 2003 г., 25 марта 2004 г.) // Российские вести № 252.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (с изменениями от 20 февраля, 12
августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая
2001г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003
г.)// СЗ РФ. 1994. №32. Ст.3301; 1996. №9. Ст.773; №34. Ст.ст. 4025, 4026; 1997.
№43.
Ст.4903; 1999. №28. Ст.3471; №51. Ст.6288; 2001. №17. Ст.1644; №21. Ст.2063;
2002. №12. Ст.1093; №48. Ст.ст.4737,4746; 2003. №2. Ст.ст.160, 167; №13. Ст.1179;
№46 (Часть I). Ст.4434; №52 (Часть I). Ст.5034.
3. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных
бумагах»// СЗ РФ. 2003. №46 (часть II). Ст.4448
4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» (с изм. и доп. от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ)
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 30.12.04 г. №
216-ФЗ)
6. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. №2872-I «О залоге» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. №23. Ст.1239
7 Федеральный закон от 21.07.1997 N 119-ФЗ (в ред. от 22. 08.04 г.) «Об исполнительном производстве», (принят ГД ФС РФ 04.06.1997)
8. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (с изм. и доп. от 9 июля 1997 г.) // СЗ РФ. 1996. №10. Ст.880; 1997. №28. Ст.3422.
9. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.) // СЗ РФ. 2000. №3. Ст.278; 2001. №16. Ст.1616; 2002. №20. Ст.1859.
10. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. №248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» (с изм. и доп. от 16 июля 2002 г., 13 октября 2003 г.) // СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1121; 2002. №29. Ст.2968; 2003. №42. Ст.4071.
11. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г.) // СЗ РФ. 1998. №8. Ст.963; 1999. №52. Ст.6416; 2002. №41. Ст.3983; 2003. №37. Ст.3584.
12. Постановление Правительства РФ от 30 декабря 1993 г. №1354 «О дополнении и признании утратившими силу решений Правительства Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации «О залоге» (с изм. и доп. от 10 ноября 1996 г.) // СЗ РФ. 1994. №2. Ст.79; 1996. №47. Ст.5333.
Постановления высших судебных инстанций
правоприменительная практика
1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ.1996.№9.
2. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с примене-нием норм Гражданского кодекса РФ о банковской гарантии» // Вестник ВАС РФ. 1998. №3.
3. При отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным (Информационное письмо Президиума Высшего Арбит-ражного Суда РФ от 15 января 1998 г. №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге») // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. №3.
4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 июня 1997 г. №632/97 «По договору залога имущество передано в собственность кредитора. Разница между стоимостью переданного имущества и суммой задолженности подлежит возврату должнику. Поскольку судом не определен размер расходов кредитора по содержанию спорного здания, дело направлено на новое рассмотрение»//Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1997. №10.
5. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1996 г. №7965/95 «Договор залога денежных средств, находящихся на корреспондентском счете отделения Сбербанка, в обеспечение возврата кредита, даже если он заключен уполномоченным лицом, должен быть признан недействительным в соответствии со статьей 168 ГК» // Справочная правовая система «Гарант»'
|
|
