СодержаниеОГЛАВЛЕНИЕ:
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 6
1.1. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ПОНЯТИЕ И ВИДЫ 6
1.2. ПОНЯТИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ 11
1.3. ОРГАНЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ 16
ГЛАВА II. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 20
2.1. ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 20
2.2. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, ПРИОСТАНОВЛЕНИЕ И ОТКАЗ В РЕГИСТРАЦИИ 23
ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 30
3.1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРОВ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 30
3.2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ 34
3.3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СЕРВИТУТОВ 36
3.4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ 39
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 42
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 47
ПРИЛОЖЕНИЯВведениеВВЕДЕНИЕ
Предлагаемая к защите дипломная работа посвящена правовому регулированию государственной регистрации сделок, совершаемых в отношении недвижимого имущества. На мой взгляд, такая тема имеет явно выраженный актуальный характер и представляет собой важной теоретическое и практическое исследование.
Актуальность данной темы обуславливается тем, что в гражданском обороте большое значение имеют сделки с недвижимостью. Реформы, направленные на преодоление экономического и социального кризиса в стране, затронули все сферы общественной жизни. Развитие рынка является главной проблемой проводимых реформ, и особенно важное значение имеет становление рынка недвижимости, что подчеркивает актуальность выбранной тематики. Например, раньше возможность получить новое жилье зависела от темпов строительства, от нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий. Приобрести жилье на возмездной основе можно было только лишь по линии жилищных кооперативов и путем обменов с доплатой, которые представляли собой завуалированную форму купли-продажи.
До 90-х годов XX века на территории СССР фактически допускались сделки только по купле-продаже, мене и дарению жилых домов . После 1990-х годов рынок недвижимости в России стал активно развиваться: в оборот, кроме жилых домов в сельской местности, была вовлечена недвижимость в черте города. В целях защиты конституционных прав физических и юридических лиц, а также самого государства появилась необходимость создать единую систему контроля совершения сделок с недвижимостью и перехода права собственности на нее, т.е. сформировать институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и определить государственные органы, которые осуществляли бы данную регистрацию.
Ныне действующий ГК РФ в ст. 131 предусмотрел, что государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимость, а также обозначил условия ограничения указанных прав, их переход и прекращение. В ГК РФ подчеркивается, что право собственности на недвижимость возникает именно с момента регистрации соответствующего права в установленной законом форме.
Ситуация кардинальным образом изменилась с появлением Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав на имущество). Государством была поставлена цель по введению Единого реестра прав на недвижимое имущество на всей территории Российской Федерации. Так, появились учреждения юстиции, созданные специально для ведения данного Реестра и осуществления государственного контроля над рынком недвижимости на всей территории России.
На учреждения юстиции возложена задача по проведению юридической экспертизы документов и проверки законности сделок с недвижимостью, по установлению отсутствия противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами на недвижимость. Важность такой экспертизы состоит в том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и это зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Понятие и процедура государственной регистрации прописаны в Законе о регистрации прав на имущество, однако это не решает всех вопросов при учете сделок с недвижимостью.
Объект исследований представляет собой реально существующие общественные отношения, возникающие в ходе совершения государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Предмет исследований - основания и порядок реализации государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Основная цель работы определяется выбранной тематикой и состоит в том, чтобы всесторонне изучить и глубоко проанализировать правоприменение сделок с недвижимостью, а также на основе законодательства, теоретического и практического материала систематизировать актуальные вопросы и проблемы государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Цель работы определяет следующие задачи:
1. изучить нормативно-правовую базу, а также теоретический и практический материал по сделкам с недвижимостью;
2. дать общую характеристику недвижимости, определить гражданско-правовую природу и особенности сделок;
3. выявить особенности государственной регистрации прав и регистрации сделок с недвижимостью;
4. провести ситуационный анализ гражданской и арбитражной практики по спорам о государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Среди авторов, исследующих вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью можно отметить работы Голомазова Л.А., Ильченко А.Л., Киндеева Е., Кислякова М.А., Красноперова О.А, Кюршунова Н., Макаров П. , Масевич М., Осипова А.В., Пискунова М.Г., Скловский К.И., Смирнов В.В., Чефранова Е.А., Чубаров В.В., Шейнин Л.Б. и др.
Методология работы представлена совокупностью наиболее распространенных и известных методов и приемов исследования:
- исторический метод: изучение истории развития законодательства о государственной регистрации сделок с недвижимостью;
- сравнительно-правовой метод: изучение и сравнение правовых режимов государственной регистрации различных объектов недвижимостьи.
- формально-юридический метод: использование в работе наиболее распространенных и известных категорий, понятий, терминов.
- структурное изложение материала: освещение исследуемых вопросов в четкой логической последовательности, придерживаясь сформированной структуре работы.
- анализ и синтез научного и учебного материла: изучение различных теоретических источников работы, выделение и использование из них наиболее необходимой и полезной информации.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1.1. Сделки с недвижимостью: понятие и виды
В главе 6 раздела 3 ГК РФ в ст. 128 определено, что к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Статьей 130 ГК определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы .
- К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.
- Критерий второй группы - прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.
- Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона ("недвижимость по закону") отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они - недвижимое имущество. ГК относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движиЛитератураБИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
I. Нормативно-правовые акты и материалы судебной практики:
1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.).
2. Основы законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I // "Российская газета" от 13 марта 1993
3. Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301
4. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410
5. Гражданский кодекс РФ. Часть третья от 26 ноября 1996 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 декабря 2001 г. N 49 ст. 455
6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" //Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594
7. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ //"Российская газета" от 31 декабря 2001 г. N 256
8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ. "Российская газета" от 30 октября 2001 г., N 211-212
9. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 января 2002 г., N 4, ст. 251
10. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г., N 29, ст. 3400
11. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 359
12. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам «купли-продажи недвижимости» // СПС «Гарант – максимум»
13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
14. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59
15. Постановление ФАС Московского округа от 20 сентября 2004 г. N КА-А41/8159-04 // ИПС "Кодекс"
II. Научная и учебная литература:
16. Аксюк И.В. Правовая природа государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество // "Современное право", 2006, N 10
17. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью. "Российская юстиция" N 4, апрель 2004
18. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи. // "Законность", N 2, 2004
19. Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Юстицинформ, 2006
20. Волков А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка недвижимости: правовой аспект. С-Пб, 2004
21. Голомазова Л.А. Сделки с нежилыми помещениями: законодательство и судебная практика. "Адвокат", N 15, август 2002
22. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск: СибАГС, 2004
23. Ильченко А.Л. Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество // Нотариус, 2004, N 5;
24. Киндеева Е. Новые правила регистрации недвижимости // "ЭЖ-Юрист", 2006, N 48
25. Киндеева Е.А., Пискунова М. Недвижимость: права и сделки. новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М.: "Юрайт", 2004
26. Кислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота недвижимости. // "Современное право", N 10, 2003
27. Комментарий к ГК РФ для предпринимателей. Под общ. ред. Брагинского М. И. М., Юрист, 2005
28. Красноперова О.А. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект. // "Гражданин и право", N 4, июль, 2003
29. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // «Российская юстиция», 2006, N 10.
30. Кюршунова Н. Неоспоримая регистрация // ЭЖ-Юрист. 2006. N 167.
31. Макаров О. Регулирование и использование недвижимости. // "Законность", 2005, N 5
32. Макаров П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья. // "Гражданин и право", N 6, сентябрь 2005
33. Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика, 2006, N 1
34. Материалы конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества". Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского. М., 2003
35. Научно-практический комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М.: "Норма", 2004
36. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 2002
37. Осипова А.В. Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Нотариус, 2004,N 6.
38. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и слок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. М., 2006
39. Регистрация прав на недвижимое имущество и владение: соотношение и влияние на оборот недвижимости. Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. Статут, 2007
40. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. практические вопросы. М.: Статут , 2004
41. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М., Фонд "Правовая культура", 2004
42. Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость // «Закон», 2006, N 2
43. Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. N 6
44. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М.: Городец, 2005
45. Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права, 2007, N 10."
|
|
