СодержаниеСодержание
Введение 3
Глава 1: Теоретические положения по управлению недвижимостью на современном этапе. 9
1.1 Правовое регулирование управления жилыми помещениями 9
1.2 Нормы ЖК РФ об управлении многоквартирными домами 11
Глава 2: Формы и методы организации эксплуатации многоквартирными домами. 27
2.1 Выбор способа управления многоквартирным домом 27
2.2 Организация управления многоквартирными домами Управляющей компанией 38
2.3 Особенности организации управления многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности 62
2.4 Варианты участия в управлении 64
Глава 3. Анализ управления по эксплуатации многоквартирных домов на примере Южного Административного Округа г. Москвы – район Северное Чертаново 72
3.1 Управление эксплуатации многоквартирных домов на примере Южного Административного Округа г. Москвы – район Северное Чертаново 72
3.2 Виды работ по управлению и эксплуатации многоквартирных домов управляющей компанией 85
2.4. Анализ рентабельности и деловой активности 90
2.5 Анализ активов и пассивов организации 95
2.6 Оценка платежеспособности и ликвидности 98
Глава 4. Качество жилищно-коммунальных услуг на уровне муниципального образования 101
4.1 Разработка стандартов качества жилищно-коммунальных услуг на уровне муниципального образования 101
4.2 Способы управления многоквартирными домами в Северное Чертаново: новое и старое 108
Заключение 112
Литература 117
Приложение 119ВведениеВведение
Актуальность темы обусловлена следующим. С введением в действие первой части ГК РФ и принятием Закона о ТСЖ собственники помещений в многоквартирных домах одновременно стали участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Соответственно у них возникли права не только по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, но и по управлению им.
Многоквартирные дома перестали находиться в собственности одного лица. Изменился и субъектный состав собственников в многоквартирных домах - ими стали граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.
Произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общим имуществом в многоквартирном доме. Объектом управления стало общее имущество в конкретном домовладении или в группе зданий, объединенных общим имуществом.
Новый Жилищный кодекс РФ установил много новых правил, в том числе, регулирующих права и обязанности собственников квартир. Ст.36 ЖК РФ устанавливает: «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».
Как видно, достаточно широкий перечень объектов права собственности. Однако, провозгласить в законе одно, а реально передать в собственность - другое. Например, для оформления права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, требуется подготовить землеустроительное дело - провести межевание земельного участка и согласовать внешние границы, поставить земельный участок на кадастровый учет в кадастровой палате и получить свидетельство о праве собственности в управлении федеральной регистрационной службы. В Москве это очень трудновыполнимая (почти невозможная) задача на сегодняшний день.
Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.
Признаки управления многоквартирным домом:
Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.
Управление многоквартирным домом могут взять на себя непосредственно собственники помещений этого дома (ст. 164 ЖК РФ); оно также может быть передано товариществу собственников жилья, жилищному или иному специализированному потребительскому кооперативу (разделы V, VI ЖК РФ) и, наконец, управляющей организации (ст. 162 ЖК РФ). Решение о способе управления домом не является окончательным. Общее собрание собственников помещений вправе изменить его в любое время.
Часть 2 ст. 161 ЖК РФ допускает управление многоквартирными домами следующими способами:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление ТСЖ либо ЖК;
3) управление управляющей организацией.
Необходимо отметить, что по смыслу ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одним из способов, сочетание данных способов невозможно.
Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.
По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:
управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.
Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.
Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.
Субъект управления:
осуществляет управленческую и организационную работу;
принимает решения;
обеспечивает достижение поставленных целей.
При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.
Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Объектом исследования являются многоквартирные дома Южного Административного Округа г. Москвы (район Северное Чертаново).
Предметом исследования является процесс управления многоквартирными домами.
Цель дипломного проекта заключается в изучении теоретических и практических основ организации эффективного управления по эксплуатации многоквартирных домов.
Для достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:
- изучить теоретические основы управления недвижимостью на современном этапе,
- рассмотреть формы и методы управления многоквартирными домами,
- показать управление финансовыми потоками при эксплуатации многоквартирного дома на примере района Северное Чертаново, ЮАО г. Москвы,
- дать рекомендации по совершенствованию организации финансирования многоквартирного дома при различных вариантах управления.
Теоретической и методологической основой дипломного проекта явились труды отечественных и зарубежных учёных-экономистов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации по проблемам управления недвижимостью на современном этапе.
Глава 1: Теоретические положения по управлению недвижимостью на современном этапе.
1.1 Правовое регулирование управления жилыми помещениями
Повышение качества и доступности жилья на сегодняшний день - первостепенная задача. С начала рыночной реформы резко упали объемы жилищного строительства, значительно снизились доходы большей части населения страны. При этом на основании нового законодательства очередникам на получение социального жилья выделялась только часть вновь построенных жилых помещений. Хроническое недофинансирование содержания и ремонта (в том числе капитального) жилищного фонда создавало угрозу выбытия значительного объема жилищного фонда и даже отказа от нового жилищного строительства. Основные средства были направлены на "латание дыр", т.е. на содержание и ремонт имеющегося жилья.
Три основные задачи жилищной реформы следующие:
- изменение финансового механизма улучшения жилищных условий граждан, решение этого вопроса в основном за счет собственных доходов и заемных (кредитных) средств;
- разрушение монополизма на рынках строительства, который ведет к резкому росту стоимости жилья;
- обеспечение гарантий права собственности добросовестных приобретателей жилых помещений.
Безусловно, для решения указанных выше задач требуется законодательная база, в которой нашли бы отражение происшедшие в стране за последние 15 лет изменения. В короткие сроки был разработан и принят ряд основных федеральных законов, основная цель которых - формирование рынка доступного жилья.
Жилищный кодекс РФ является базовым в системе актов жилищного законодательства. Другие нормативные правовые акты, содержащие нормы жилищного права, не должны противоречить нормам Жилищного кодекса, принимаются в соответствии с нормами Жилищного кодекса и в их развитие. В частности, это нашло отражение в ст. 5 Жилищного кодекса РФ, которая посвящена именно жилищному законодательству.
Из теории права известно, что все российское право подразделяется на отдельные отрасли права и соответственно - на отрасли законодательства. ВЛитератураЛитература
1. Конституция Российской Федерации: комментарий Конституционного Суда РФ, официальный текст, принятие и вступление в силу поправок к Конституции РФ. - М.: Юрайт, 2002. - 744 с.
2. Гражданский кодекс РФ
3. Жилищный кодекс РФ
4. Вавуло Н.М. Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда.- М.: 4-й филиал Воениздата, 2004. - 288 с.
5. Ганчало Г.М., Крашенниников П.В. Законодательство о приватизации жилищного фонда. - М.: Издательство БЕК, 2004.- 256 с.
6. Гонашвили Г.Л. Права на жилье // "Законодательство" - N 2, февраль 2006 г.
7. Гущин В.В. Управление многоквартирными домами. – М.: Интел-синтез, 2005
8. Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. - М.: Олимп; ООО «Издательство АСТ». - 2006. - 736 с.
9. Комментарий судебной практики. Вып. 1. Под ред. К.Б. Ярошенко. - М.: "Юридическая литература", 2004, - 96 с.
10. Комментарий судебной практики. Выпуск 4. Под ред. проф. К.Б. Ярошенко. - М.: Юридический Дом «Юстицинформ».- 2005. - 224 с.
11. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 2005.
12. Макаров О., Дерюга Н. Регулирование прав на жилое помещение нормами гражданского и жилищного законодательства // "Российская юстиция" - 2006, N 9
13. Потяркин Д.Е. Новые договоры в жилищной сфере // "Журнал российского права" - N 12, декабрь 2006 г.
14. Потяркин Д. Договор купли-продажи жилого помещения // Российская юстиция - 2006, N 1
15. Потяркин Д. ТЖС // "Российская юстиция" - N 3, март 2005 г.
16. Пчелинцева Л.М. Обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан: новое в правовом регулировании. // "Журнал российского права" - N 8, август 2005 г.
17. Романец Ю.В. Договоры, направленные на передачу жилья// Законодательство - 2004, N 12
18. Румянцев О.Г. Юридический энциклопедический словарь. - М.: ИНФРА-М, 2006- 384 с.
19. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 2006.- 320 с.
20. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу РФ /Отв. ред. В.Б.Исаков - М.: Юрайт-Издат, 2006.
21. Титов А.А. Комментарий к Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" /Отв. ред. В.Б.Исаков - М.: Юрайт-Издат, 2003.
22. Тиманов К.О. Управление многоквартирными домами. Журнал «Современный дом», №2, 2007
23. Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. - М.: "Пост-фактум", 2005. - 128 с.
24. Управление многоквартирным домом. Источник: Фонд «Коммунальная культура жизни» 2005
25. Фаршатов И. Дела об утрате права на жилое помещение // "Российская юстиция" - 2005, N 8
26. Чернышов Л.Н. Жилищно-коммунальная реформа в России. Финансово-экономические особенности. Нормативные документы. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 2006.- 272 с.
27. Чечулина И. Право собственности жилых помещений // "Российская юстиция" - 2005, N 7
|
|
