СодержаниеС О Д Е Р Ж А Н И Е
1. ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ РАЗВИТИЯ ПРОЕКТА 4
1.1. ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА 4
1.2. ЦЕЛИ ПРОЕКТА 4
1.3. СИЛЬНЫЕ И СЛАБЫЕ СТОРОНЫ ПРОЕКТА 4
2. ОЦЕНКА ВОЗМОЖНОСТЕЙ РЫНКА 5
2.1. ОПИСАНИЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ УСЛУГ 5
2.2. АНАЛИЗ КОНКУРЕНТОВ 5
2.3. КЛИЕНТО-ОРИЕНТИРОВАННАЯ ПОЛИТИКА БИЗНЕСА 10
3. СТРАТЕГИЧЕСКИЙ РЫНОЧНЫЙ ПЛАН 11
3.1. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ 11
3.2. ПРОДВИЖЕНИЕ УСЛУГ 12
4. ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 13
5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН 14
5.1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВАЯ ФОРМА РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 14
5.2. СТРУКТУРА УПРАВЛЕНИЯ 14
6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН. ГРАФИК ПОГАШЕНИЯ КРЕДИТА 16
6.1. НЕОБХОДИМЫЕ КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯ, ИХ ДИНАМИКА И СТРУКТУРА 16
6.2. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ВЛОЖЕНИЙ 17
7. СТРУКТУРА РИСКОВ И МЕРЫ ПО ПРЕДОВРАЩЕНИЮ 19
7.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ РИСКА 19
7.2. СТРУКТУРА И АНАЛИЗ РИСКОВ И МЕРЫ ПО ИХ МИНИМИЗАЦИИ 20
7.2.1. ПОЛИТИЧЕСКИЕ РИСКИ 20
7.2.2. ЮРИДИЧЕСКИЕ РИСКИ 20
7.2.3. ТЕХНИЧЕСКИЕ РИСКИ 20
7.2.4. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ РИСКИ 21
7.2.5. ВНУТРЕННИЙ СОЦИАЛЬНО-ПСИХОЛОГИЧЕСКИЙ РИСК 21
7.2.6. МАРКЕТИНГОВЫЕ РИСКИ 22
7.2.7. ФИНАНСОВЫЕ РИСКИ 23
ПРИЛОЖЕНИЯ 24Введение1. ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ РАЗВИТИЯ ПРОЕКТА
1.1. Текущее состояние объекта
Рассматривается 6-этажное здание (включая технические этажи), с подвалом, состоящее из отдельных блоков, смонтированное за период 1982-85 годы. В настоящий момент здание около 9 лет находится в состоянии консервации. Отделочные работы не выполнялись.
Общая стоимость объекта (произведенных работ) составляет 32 млн. долларов США.
1.2. Цели проекта
Текущее состояние объекта диктует необходимость его развития в кратчайшие сроки.
В связи с этим проект предлагает наиболее эффективное вложение средств инвестора в оборудование существующего здания.
Создание гостиничного комплекса, а также культурно-развлекательного центра, спортивного центра, будет удовлетворять потребности в данной нише на соответствующем рынке товаров и услуг.
1.3. Сильные и слабые стороны проекта
Таблица 2.1.
Характеристика гостиничного комплекса
Сильные стороны Слабые стороны
1. Имеющийся объект 1. Земля
2. Расположение в зеленой зоне в пределах кольца 2. Относительная удаленность от центра г. Москвы
3. Возможность предоставления комплексного экскурсионного обслуживания 3. Необходимость формирования управленческой команды
5. Наличие коммуникаций
6. Внешняя изолированность (автономность)
7. Система безопасности
2. ОЦЕНКА ВОЗМОЖНОСТЕЙ РЫНКА
2.1. Описание предоставляемых услуг
Основные направления деятельности гостиничного комплекса на рынке услуг:
1) предоставление одноместных и двухместных гостиничных номеров европейского уровня (100 номеров) и стандартных номеров (60 номеров);
2) сдача в аренду подвальных помещений под складские хозяйства (4000 кв.м.);
3) сдача в аренду под офисы (2500 кв.м).
В комплексе будут оказываться все виды гостиничных услуг, предполагаемых классом «4 звезды», а именно: ресторан, кафе, ночной клуб, концертный зал, который может быть переоборудован для проведения конференций и семинаров.
Также на территории комплекса предполагается работа спортивно-оздоровительного центра, в котором будут оказываться следующие услуги: тренажерный зал, сауна, солярий, спортивные залы, парикмахерская, косметология, массаж.
2.2. Анализ конкурентов
В Москве существует порядка 170-200 гостиниц (включая ведомственные и министерские). Из них было обследовано 62 гостиницы. В процессе обследования из рассмотрения исключались наиболее престижные гостиницы (примерно 12 гостиниц) и самые плохие («для беженцев»).
Приведенные в Приложении 1 таблицы 3.2, 3.3, 3.4 содержат сводную информацию, полученную в ходе обследования гостиниц города Москвы.
Первые колонки таблицы содержат идентификационную информацию (название, адрес и телефон справочной службы).
Значение переменной «Категория» напрямую определяется количеством «звездочек».
Следующие поля характеризуют количество мест и номеров в рассматриваемой гостинице. Эти данные могут сильно отличаться от данных, приведенных в справочниках, поскольку учитывают только реально сдаваемые места, отбрасывая сданные в долгосрочную аренду, под офисы, ремонтируемые либо выделившиеся в отдельную, независимую гостиницу.
Колонка «Количество этажей» вновь характеризует количество сдаваемых под номера этажей, принадлежащих данной гостинице, а не количество этажей в здании, где расположена гостиница.
Следующие две колонки содержат информацию о количестве имеющихся в гостинице номеров «Люкс» и «Полулюкс». Следует отметить, что от гостиницы к гостинице понятие о номерах «Люкс» может кардинально меняться (содержание этого понятия можно понять по разряду гостиницы и цене за номер).
Значение поля «Размещение» характеризует занятость гостиницы либо возможность разместить группу жильцов. В случае значения данной переменнойЛитератураСвязаны в первую очередь с обеспечением доходов, зависящих в первую очередь от рекламы, а также с привлечением инвестиций.
Рабочий вариант финансового плана (Приложение 1) предполагает, что основные финансовые поступления обеспечиваются за счет использования номеров. Снижение цены или загрузки номеров гостиничного комплекса приводит к серьезным трудностям по реализации проекта.
Меры по снижению риска:
• неотложное проведение исследований требований потребителей услуг;
• разработка и использование продуманной системы контроля качества услуг на всех этапах их создания;
• обоснование и выделение достаточных финансовых средств для создания и приобретения высококачественного оборудования;
• использование подхода диверсификации источников дохода, в первую очередь, за счет связки «офис-номера»;
• выход на фондовый рынок.
Другим важнейшим фактором финансового риска является необходимость своевременного получения крупных инвестиций.
Наличие инвестиций является необходимым условием начала проекта: насколько они задержатся, настолько задержится начало проекта.
Таким образом, инвестиции – это самый жесткий и жизненно важный фактор.
Меры по снижению риска:
• разнообразие предлагаемых схем финансирования проекта;
• разработка инвестиционно-финансовой стратегии, целью которой является попадание в зону прибыльного функционирования;
• проведение комплекса мер по поиску инвестиционных и кредитных ресурсов.
Ближайшие шаги разработчиков и собственников проекта:
• проведение углубленной проблемной диагностики проекта;
• проведение комплекса мер по поиску инвестиционных и кредитных ресурсов;
• организация коллективной работы руководства верхнего и среднего уровня с консультантами по выработке стратегии и конкретной программы мероприятий, в первую очередь, связанных с маркетингом, рекламой и диверсификацией и обеспечивающих:
• установление АО;
• высокую экономическую эффективность проекта;
• минимизацию риска;
• формирование и организационное оформление команд для реализации выработанных мероприятий;
• поиск стратегических зарубежных партнеров, имеющих опыт в создании подобных учреждений и способных оказать техническую и инвестиционную поддержку.
|
|
