СодержаниеСодержание
1.Теоретические аспекты ипотечного кредитования 3
1.1.Сущность и социальное значение ипотечного кредитования в РФ 3
1.2. История развития ипотечного кредитования в РФ 9
1.3. Механизм правового регулирования ипотечных отношений 20
2. Практические аспекты ипотечного кредитования ОАО «Сибакадембанк» 29
2.1. Краткая характеристика ОАО «Сибакадембанк» 29
2.2. Динамика ипотечного кредитования в ОАО «Сибакадембанк» 30
2.3. Механизм ипотечного кредитования в ОАО «Сибакадембанк» 30
Список литературы 31Введение1.Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1.1.Сущность и социальное значение ипотечного кредитования в РФ
Ипотека (Hypotheca) – залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя.
В современных экономических отношениях ипотека – это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).
Разновидность залога является заклад. В отличие от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т.е. банк – кредитор. Чаще всего объект залога не совпадает с объектом кредитования (под последним подразумевается конкретная цель, на достижение которой представляется ссуда, а первый – это движимое имущество или недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательства заемщика).
Закладная – долговое свидетельство о залоге недвижимости, выдаваемое банком заемщику.
При кредитовании под залог происходит временное отчуждение права собственности, которое означает, что до погашения ссуды заемщиком не может продать заложенноё имущество и лишь после погашения кредита к нему возвращается право распоряжаться имуществом, освобожденным от залога. При этом заемщик не теряет права пользования заложенным имуществом.
Таким образом, заложенная недвижимость может быть изъята в пользу банка, если клиент не сможет выплачивать кредит в соответствии с графиком, предусмотренным договором. Поскольку такие кредиты выдаются на многие годы, покупатель должен разумно планировать свою жизнь, доходы и расходы на длительный срок вперёд.
Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности, на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.
На первый взгляд, кажется, что условия ипотеки для приобретения жилья не очень выгодны для получателя, но на самом деле она даёт следующие преимущества:
1. Покупатель после оплаты первоначального взноса и оформления договора сразу приобретает право проживания, а не копит долгие годы необходимую сумму денег для приобретения жилья.
2. Часть средств, которыми обладает покупатель, превышающую первоначальный взнос, он может использовать для получения дополнительной прибыли, пустив эти деньги в оборот.
В дополнение к известным принципам кредитования: платности, возвратности, срочности, обеспеченности и целевого использования средств, ипотечное кредитование осуществляется исходя, из принципов:
- конкретности залога, который предполагает выделение строю определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное имущество из всей имущественной базы;
- гласности залога, что предусматривает требование, чтобы обремененность данного имущества залогом было легко распознаваема для третьих лиц;
• неприменимости погасительной задолженности к зарегистрированным правам;
• старшинства, определяющего порядок удовлетворения претензий различных кредиторов к данному имуществу.
Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями (в частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения его долга, и потому на практике такая жилая площадь кредиторами в залог обычно не принимается.
Ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.
Основными субъектами – участниками ипотечного кредита являются:
- заемщики – физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договора с банками (кредитными организациями) или договора займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);
- кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;
- инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.
- правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает не-обходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.
Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:
- продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
- операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание воздействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;
- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация сделок купли продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;
- страховые компании – компании имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
- оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
- риэлтерские фирмы – юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынке купли – продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли – продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключение сделок по купли – продажи, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;
- инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:
- достижение прибыльности и возвратности средств;
- сохранение денежных средств кредитора от инфляции;
- защита от рисков;
- доступность условий предоставления кредита заемщику.
Можно выделить следующие функции ипотечного кредитования:
1. Обеспечение заемщикам дешевых кредитов на длительный срок с целью покупки жилья. Дешевизна кредитов обеспечивается постоянным возобновлением кредитных ресурсов за счет вторичного рынка.
2. Перераспределение денежных ресурсов (инвестиций) от субъектов – инвесторов к субъектам – потребителям инвестиций.
3. Вовлечение в оборот временно неиспользуемых денежных средств.
4. Стабилизация кредитно – финансовой системы.
5. Обеспечение денежными средствами строительного комплекса, создание новых рабочих мест в строительстве и т.д.
6. Решение важнейшей социальной задачи по обеспечению жильем
нуждающихся.ЛитератураСписок литературы
1. Головина О.Л. Ипотека в России. – М.: Юристъ, 2002. – 525с.
2. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. – СПб.: СПбГУЭФ, 1999. – 152с.
3. Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – Иркутск: БГУЭП, 2003. – 227с.
4. Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. – Калининград: Янтарная сказка, 2001. – 117с.
5. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование. – М.: Дашков и К, 2002. – 120с.
6. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. – М.: Макс Пресс, 2002. – 212с.
7. Нуждаева Е.В. Ипотечное кредитование. Правовая и методологическая основа. – Челябинск: Чув. Ун-т Чебаксары, 2001. – 88с.
8. Майорова И.В. Ипотека и ипотечное кредитование. – Пенза: ПГУ, 2001. – 126с.
9. Петрушин А.Б. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области. – Иваново: Ивановский государственный архитектурно строительная академия Иванова, 2001. – 230с.
10. Приступ Н.П. Ипотека как институт рынка. – Владивосток? Изд-во Дальневосточного ун-та, 2003. – 98с.
11. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование. – М.: ФА, 2001. – 120с.
12. Савруков А.Н. Ипотечное кридитование. – СПб.: Политехника, 2003. – 92с.
13. Сергеева И.А. Ипотечное кредитование и его роль на рынке жилья. – М.: Изд-во академии горных дел, 2001. – 239с.
14. Симионова Ю.Ф. Ипотека для всех. – Ростов – на – Дону: Феникс, 2004. – 160с.
15. Смирнов В.В. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Издательский дом «Аудитор», 1999. – 112с.
16. Черняк А.В. Ипотечное кредитование. – М.: Международный ун-т, 2001. – 136с.
http://capital.nsk.ru/index.php?res=20&id=16
Аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию и секьюритизации :http://www.rusipoteka.ru/person.htm
Официальный сайт ОАО «Сибакадембанк»www.sibacadem.ru
Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2005. – 207 с.
Ассоциация региональных банков России: http://www.asros.ru/?pid=19&cid=21&page=50&year=2005&months=октября
|
|
