СодержаниеСодержание
1. КЛАССИФИКАЦИЯ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 3
2. ЗАДАЧА. 8
ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА 13Введение1. Классификация методов оценки недвижимости
Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех методов определения рыночной стоимости: 1) оценка с точки зрения затрат (затратный метод); 2) оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный или рыночный метод); 3) оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный метод). При оценке тех или иных объектов недвижимости наибольший акцент обычно делается на одном или двух методах.
В том случае, когда существует рынок недвижимости подобный оцениваемой, достаточного объема (например, индивидуальные жилые дома), т.е. часто происходит смена владельца, можно непосредственно сравнивать капитальные стоимости. Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнить арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других типах инвестиций.
Если собственность не продается и не покупается, если не существует развитого рынка недвижимости, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций, оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости замещения с учетом износа, т.е. затратным методом.
Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период. Затратный метод показывает оценку восстановительной стоимости объекта недвижимости за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.
Технология оценки недвижимости затратным методом включает четыре стадии:
? оценка стоимости земельного участка;
? оценка стоимости восстановления или замещения улучшений;
? вычет накопленного улучшениями износа;
? суммирование стоимости земельного участка и улучшений.
В основу затратного подхода положен принцип замещения, в соответствии с которым максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью
Затратный подход используется в следующих случаях:
? наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использования, для более полного итогового согласования стоимости;
? для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж(тюрьмы, банки, церковь и т.д.);
? в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж;
? для целей страхования;
? при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка;
? при оценке земельного участка методом физического остатка;
? при оценке объекта доходным методом, если объект требует ремонта или реконструкции;
? в инвестиционных проектах - при реконструкции существующего объекта или строительстве нового;
? для целей налогообложения;
? для получения кредита в банке.
Затратный метод не следует применять в следующих случаях:
? для зданий, имеющих историческую ценность;
? когда оценивается старое здание, с чрезмерным физическим износом;
? когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.
Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущий доход.
Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов, т.е. это процесс приведения будущего потока доходов к единой величине, равной их текущей стоимости. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью.ЛитератураИспользованная литература
1. Крутик А.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов. - СПб.: Издательство "Лань", 2000. - 480 с.
2. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. проф. В.Е. Есипова. - СПб.: Издательство СПбГУЭФ, 1998. - 159 с.
3. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с.
4. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 1997. - 480 с.
5. Экономика недвижимости: Учеб. пособие/ Рос. экон. акад. им. Г.В. Плеханова; Под ред. В.И. Ресина. -2 изд. - М.: Дело, 2000. - 328 с.
|
