Содержание1. Цель проведения макроэкономического анализа
2. Основные термины, используемые в данной главе
3. Источники получения информации, необходимой для проведения макроэкономического анализа
4. Краткая характеристика макроэкономических факторов, их влияние на рынок коммерческой недвижимости в целом.ВведениеРынки недвижимости существуют и развиваются не сами по себе, а под влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие и политическую стабильность как страны в целом, так и отдельных регионов в частности. Немаловажная роль в этом влиянии принадлежит макроэкономическим факторам, характеризующим общеэкономическую ситуацию в Российской Федерации или в конкретном субъекте федерации. Определение величины зависимости цен от макроэкономических факторов необходимо для понимания процессов, происходящих на рынках, и обоснования прогнозов дальнейшего развития рынков недвижимости.
Необходимость проведения анализа макроэкономических факторов определяется изучения количественного влияния различных макроэкономических величин на развитие рынка коммерческой недвижимости, которая в первую очередь должна отталкиваться от развития национальной экономики. Анализ исследований на данную тему указывает на то, что эти показатели нередко рассматриваются в основном изолированно или как взаимодействие между отдельными переменными. Поэтому для выявления результатов комплексного влияния на рынок коммерческой недвижимости и функционирования национальной экономики сначала необходимо выделить имеющиеся жёсткие взаимосвязи между основными макроэкономическими факторами. Такие жесткие количественные взаимосвязи рынка коммерческой недвижимости существуют между чистыми инвестициями, дефицитом госбюджета, чистым экспортом, сбережениями населения, доходами населения по процентам и дивидендам, чистыми кредитами. В свою очередь существуют и такие макроэкономические переменные, между которыми нет жёстких количественных взаимосвязей. Например, нет таких взаимосвязей между производительностью труда и средним номинальным доходом на душу населения, между уровнем заработной платы и степенью занятости населения, между доходами населения и его склонностью к потреблению.
Определяющим фактором в развитии национальной экономики, в том числе и рынка коммерческой недвижимости, являются чистые инвестиции. Хотя сама величина чистых инвестиций определяется интуицией предпринимателя, однако такие решения предпринимательства не беспредельны. Например, внезапный резкий рост чистых инвестиций в обычных условиях невозможен, так как для этого всё же ограничены, прежде всего, трудовые ресурсы.
Динамика макроэкономических факторов определяется ростом процента чистых инвестиций в национальную экономику, включая коммерческую недвижимость в долгосрочном периоде, тоже невозможен, т.к. экономика страны перейдёт на производство только чистых инвестиционных благ и исчезнет производство потребительских благ как основная цель функционирования экономики (основная причина кризиса 1998 г.). Следовательно, национальная экономика и рынок коммерческой недвижимости может развиваться с некоторым примерно постоянным трендовым темпом с возможными относительно небольшими отклонениями в ту или другую сторону в краткосрочных периодах. В результате общий тренд развития рынка коммерческой недвижимости в долгосрочном периоде определяется ростом производительности труда под воздействием НТП, ростом численности населения и повышением склонности экономических субъектов (субъектов национальной экономики) к потреблению.
Неправильно связывать динамику рынка коммерческой недвижимости (в том числе и рост цен) только лишь с изменениями процента номинальных чистых инвестиций. Подобная динамика действует лишь под воздействием чистых инвестиций в краткосрочных периодах и в сравнительно небольших размерах, что может проявляться попеременно, сменяясь с роста на спад. Если говорить о рынке недвижимости вообще, то подобное утверждение вполне применимо, однако если рассматривать только рынок коммерческой недвижимости, где основным потребителем являются предприниматели, а главным фактором - чистые инвестиции данное утверждение может быть неприменимо. В качестве аргумента можно привести кризис DOT-компаний в США, когда популистская компания по развитию данного сектора рынка привела к вливанию огромного объема инвестиций и цены на коммерческую недвижимость в Силиконовой Долине (в первую очередь склады и офисные здания) поползи вверх. Однако когда эти компании рухнули - цена на недвижимость упала более чем в 1,5 раза.Литература
|
