СодержаниеВведение 1
Раздел 1. Сущность кадастровой и нормативной стоимости земельных участков различного функционального значения 4
1.1. Виды земельных участков в зависимости от их функционального значения в ракурсе действующего законодательства Российской Федерации. 4
1.2. Нормативная стоимость земельных участков: понятие, значение и правовое обоснование. 17
1.3. Определение кадастровой стоимость земельных участков, ее соотношение с нормативной и рыночной стоимостью. 24
Раздел 2. Методика и процедура оценки земельных участков различного функционального значения 31
2.1. Методика государственной кадастровой оценки земель различного функционального значения 31
2.2. Процедура нормативной оценки земельных участков. 43
2.3. Иные методы определения стоимости земельных участков - их преимущества и недостатки по отношению к нормативной и кадастровой оценкой. 53
2.4. Влияние природных и техногенных факторов на определение стоимости земельных участков различного функционального значения. 63
Заключение 85
Использованные источники и литература 87
Приложение 1. 91
Приложение 2 92ВведениеЗемля является основным базисом производства. Земельные ресурсы, являясь частью природы, с развитием человеческого общества стали и средством производства, и предметом труда, и всеобщим местом проживания всех поколений людей.
Поэтому земля, как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.
Оценивая землю, мы оцениваем связанные с нею права. Однако свидетельством полноты этих прав является не документ, удостоверяющий право частной собственности, или постоянного пользования, либо аренды, а сумма получаемого с земли дохода. Наличие правоудостоверяющих документов скорее очерчивают обязанности юридических пользователей земли в части платы за землю (земельного налога или арендной платы), чем ограничивают право фактических пользователей на присвоение дохода с земли. По указанной причине оценка земельного участка играет первостепенную роль в реализации интересов нового землесобственника.
В проблематике оценивания земли существенную роль играет рынок, который является той средой, где в полной мере реализуется принцип полезности земли, который во взаимодействии с ограниченностью данного ресурса, потребностью в нем и покупательной способностью создает и поддерживает рыночную стоимость. При этом оценка земли будет объективной настолько, насколько определяемая стоимость учитывает влияние всех рыночных сил, а реальная ценность земли может быть отражена лишь ее рыночной стоимостью.
Однако, в настоящее время, любая рыночная цена должна корректироватся, и контролироватся в фискальных целях государства, что в свою очередь создает предпосылки для возникновения кадастровой и нормативной методик оценивания земельных участков.
Следует отметить, что разнообразность земли в зависимости от ее функционального значения сформировало различные виды методик для определения ее стоимости.
Объектом исследования настоящей работы являются общественные отношения, возникающие по поводу проведения нормативной и кадастровой оценки земельных участков различного функционального и целевого предназначения. Предметом исследования выступают методики определения кадастровой и нормативной стоимости земельных участков.
Целью и задачей данной работы является раскрытие целесообразности оценивания земли, природы нормативных и кадастровых подходов к оценке, а также рассмотрение влияния различных факторов на изменение динамики и структуры механизма ценообразования на землю.
На выполнение данных задач направлена настоящая работа, которая разделена на две главы. Первая глава посвящена общим вопросам определения стоимости земли, рассмотрены виды земельных участков в разрезе действующего законодательства. Также, определены понятия нормативной и кадастровой оценки земель, раскрыты функции и задачи, которым посвящены данные методики оценивания.
Разделы второй главы детально раскрывают элементы методик нормативной, кадастровой, рыночной оценки земель, подчеркивается важность существования и дополнения таких методик в системе оценки земли. Кроме того, согласно имеющимся статистическим данным, проведен анализ влияния природных и техногенных факторов на стоимость земельных участков различного функционального значения.
Методологической основой данной исследования являются прежде всего нормативные акты: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон от 16.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", Федеральный закон от 2 января 2000 года № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 "О государственной кадастровой оценке земель", Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", Постановление Правительства Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 745 "Об утверждении Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)", Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 года № 202 "Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости", Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222, Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от "15" февраля 2007 г., а также научные труды и работы: Арефьева Н.В., Боголюбова С.А., Галиновской Е.А., Емельянова А.М., Зарубина В.Н., Прорвича В.А., Суслова И.Ф. и др.Литература1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая)" от 26.01.1996г. № 14-ФЗ (ред. от 20.04.2007)// Собрание законодательства, 2007 № 171 ;
2. Земельный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147; 2003, № 27, ст. 2700; 2004, № 27, ст. 2711; № 41, ст. 3993; № 52, ст. 5276; 2005, № 1, ст. 15; ст. 17; № 10, ст. 763; № 30, ст. 3122; ст. 3128; 2006, № 1, ст. 17; № 17, ст. 1782; № 23, ст. 2380; № 27, ст. 2880; ст. 2881; № 31, ст. 3453; № 43, ст. 4412; № 50, ст. 5279; ст. 5282; ст. 5498; 2007, № 1, ст. 23; ст. 24; № 10, ст. 1148; Российская газета, 2007, 18 мая);
3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594;
4. Федеральный закон от 16.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"// "Собрание законодательства РФ", 03.08.1998, N 31, ст. 3813;
5. Федеральный закон от 2 января 2000 года № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 2, ст. 149; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 27, ст. 2881; № 50, ст. 5279);
6. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, № 35, ст. 4326);
7. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 16, ст. 1709; 2006, № 16, ст. 1744; № 52, ст. 5587);
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 745 "Об утверждении Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 45, ст. 4265; 2004, № 44, ст. 4362; 2005, № 51, ст. 386; № 39, ст. 3951);
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 года № 202 "Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, № 5, ст. 1494; № 21, ст. 2071; № 34, ст. 3554; 2005, № 42, ст. 4278; 2006, № 16, ст. 1744; № 30, ст. 3402);
10. Постановление Правительства Российской Федерации от 19 августа 2004 года № 418 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, № 34, ст. 3554; 2005, № 12, ст. 1042; № 13, ст. 1169; 2006, № 16, ст. 1744; № 47, ст. 4919);
11. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 года № 560 "Об утверждении подпрограммы создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы) Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 39, ст. 3951);
12. "Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района. Раздел "Земельные участки", утвержденный приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 года № П/119 (Российская газета, 2001, 11 июля; зарегистрирован в Минюсте России 20.06.2001г., регистрационный № 2753);
13. Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 (Российская газета, 2006, 22 сентября; зарегистрирован в Минюсте России 15.09.2006г., регистрационный № 8297).
14. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от "15" февраля 2007 г. № 39 (Российская газета, 2007, 27 февраля)
15. Арефьев Н.В., Баденко В.Л., Осипов Г.К. Государственный земельный кадастр. СПб.: Питер, 2003.С 300
16. Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному Кодексу РФ. М.: КонсультантПлюс, 2005. Сю 576
17. Гаранькин Н.В. Структура землепользования в современных российских агрохозяйствах / АПК: экономика, управление. 2006. №1.
18. Галиновская Е.А. Комментарий к Федеральному закону "О государственном земельном кадастре". М.: КонсультантПлюс, 2002.С 418
19. Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело Лтд, 1995.С 263
20. Емельянов А.М. Земельный вопрос в системе российских реформ./Экономист, 2001 , №6
21. Емельянов А.М /Регулируемый рыночный оборот земли и частная собственность на землю./Вопросы экономики, 2001 , №8
22. Зарубин В.Н. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебно-практическое пособие. - М., 1998. С. 215
23. Кухтин П.В., Левов А.А. Управление земельными ресурсами. Учебное пособие. СПб.: Питер,2005., С 387
24. Мацкуляк И.Д. Государственные и муниципальные финансы: Учебник - М.: Изд-во РАГС, 2003.
25. Прорвич В.А. Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие. М.: Экономика, 2004., С 311
26. Сай С.И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. М.: РАГС, 2001., С 221
27. Суслов И.Ф. Земельный рынок России - "за" и "против". Руководитель авторского коллектива. - М., 2001, С 183
28. Суслов И.Ф. Оценка земли, недвижимости, капитала. Спецкурс. - М., 2001, С. 256
29. Ялбулганов А.А. Комментарий к Федеральному закону "О землеустройстве" . М.: КонсультантПлюс, 2006.С. 143
30. Ярлыкапов А.Б. Агробизнес: новая парадигма.- М.: Экономика, 2006. С. 187
31. http://www.valnet.ru - сайт "Международный оценочный консорциум"
32. http://mrsa.valuer.ru - сайт "Российское общество оценщиков";
33. http://www.appraiser.ru - сайт "Виртуальный клуб оценщиков";
34. http://www.kadastr.ru - сайт "Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости"
35. http://www.economy.gov.ru (Министерство экономического развития и торговли)
|
|
