СодержаниеВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВОЕ СОДЕРЖАНИЕ ИПОТЕКИ КАК СПОСОБА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА В ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 5
1.1. Понятие и предмет ипотеки как способа обеспечения обязательства в гражданском законодательстве Российской Федерации 5
1.2. Обязательство и требования, обеспечиваемые ипотекой 10
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ КАК СПОСОБА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА В ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РФ 16
2.1. Договор ипотеки (заключение и государственная регистрация) 16
2.2. Субъекты ипотечного правоотношения 23
2.3. Обращение взыскания на предмет ипотеки 28
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 33
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 35ВведениеВведение
Институт ипотеки был известен еще римскому праву, но особенно важное значение он приобрел в странах с развитой рыночной экономикой. Залог не-движимости является наиболее надежным способом обеспечения надлежащего исполнения обязательств, поскольку недвижимость обладает высокой стоимо-стью и считается самым эффективным способом вложения капитала, так как це-на на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Кроме того, ипотека имеет большое значение для развития системы жилищного креди-тования и, следовательно, для решения жилищных проблем в Российской Феде-рации.
Вместе с тем, ипотека как способ обеспечения обязательства в граждан-ском законодательстве Российской Федерации – сравнительно новый институт в постсоветской России, его теоретическое осмысление, законотворческая разра-ботка, практическое применение до сих пор находится в стадии становления. Закон об ипотеке действует уже девять лет. За это время во многом благодаря ему создан рынок ипотечного кредитования, нарабатывается позитивная судеб-ная, нотариальная и иная правоприменительная практика в данной области. Но до совершенства государственно-правового механизма в сфере ипотечных от-ношений еще далеко. Указанные обстоятельства обуславливают своевремен-ность и актуальность настоящего исследования.
К сожалению, ипотека как способ обеспечения обязательства в граждан-ском законодательстве Российской Федерации практически не рассматривалась в трудах советских ученых. Уже в современное время к вопросам, связанным с правовым регулированием ипотеки, обращались такие авторы, как М.И.Брагинский, В.М.Гонгало, Д.И.Грачев, С.П.Гришаев, П.В.Крашенинников, М.Г.Масевич, Е.А.Суханов и др. Начиная с 1999 года были изданы около деся-ти постатейных комментариев к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге не-движимости)». Настоящая работа состоит из введения, двух глав, разбитых на параграфы, заключения и списка использованной литературы.
Целью курсовой работы является комплексный анализ проблем ипотеки как одной из разновидности гражданско-правового института обеспечения обя-зательств, для достижения чего поставлены следующие задачи:
1) изучить нормативные правовые акты и судебную практику по вопросам ипотеки;
2) уточнить определение понятия «ипотека», выделить ее предмет;
3) охарактеризовать правовой статус субъектов ипотеки;
4) выделить основания возникновения ипотеки;
5) проанализировать особенности ипотеки жилых помещений;
6) исследовать договор ипотеки с точки зрения его формы и содержания;
7) определить порядок обращения взыскания на предмет ипотеки.
В качестве методов исследования применялись формально-логический и системный методы научного познания. Для иллюстрации теоретических выво-дов использована судебная практика ФАС Волго-Вятского, Западно-Сибирского, Московского, Поволжского, Северо-Западного, Северо-Кавказского и Уральского округов.
Отмечу, что в Российской Федерации процесс усовершенствования зако-нодательства об ипотеке только набирает темпы, впереди обобщение практики применения ипотеки не только на федеральном уровне, но и выделение эффек-тивного опыта в отдельных регионах страны, получение базы данных судебны-ми, прокурорскими и иными органами власти.
Глава 1. Теоретико-правовое содержание ипотеки как способа обеспечения обязательства в гражданском законодательстве Рос-сийской Федерации
1.1. Понятие и предмет ипотеки как способа обеспечения обязательства в гражданском законодательстве Российской Федерации
Залог известен со времен Римской Империи, право которой относило его к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena) . Залог изначально служил
способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право в
случае неисполнения их должником получить удовлетворение путем
перевода в свою собственность заложенного имущества.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залого-держатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущест-венно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ст. 334 ГК РФ).
Нормативной основой ипотеки в российском праве выступают Граждан-ский кодекс РФ (далее – ГК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 26.06.2007) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). В дополнение к Закону об ипотеке был принят Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
Согласно действующему законодательству ипотека является одним из ви-дов залога и представляет собой залог недвижимого имущества (п.2 ст.334 ГК, ст.1 Закона об ипотеке). По договору об ипотеке одна сторона – залогодержа-тель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его вла-дении и пользовании (п.1 ст.1 Закона об ипотеке).
Примерный перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки приводится в п.1 ст.5 Закона об ипотеке. Это любое недвижимое имущество, к которому согласно п. 1 ст. 130 ГК относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, со-оружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам от-носятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижи-мым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Согласно ст.5 Закона об ипотеке предметом ипотеки могут выступать: зе-мельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижи-мое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или не-скольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строе-ния потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутренне-го плавания и космические объекты; здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей; объекты неза-вершенного строительства, а также имущественные права.
Закон об ипотеке вводит правило о том, что залог недвижимого имущест-ва допускается лишь постольку, поскольку его оборот допускается федеральны-ми законами (п. 4 ст. 1). В частности, гражданское законодательство предусмат-ривает специальный правовой режим для земли и других природных ресурсов, которые могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными спо-собами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Согласно п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке не могут быть предметом ипотеки индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Предметом ипотеки по договору может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государст-венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке). Это значит, что залогодатель должен вначале зарегистри-ровать свое право собственности или право хозяйственного ведения на предмет ипотеки. Таким образом, исключена возможность залога недвижимых вещей, которые будут приобретены или построены залогодателем в будущем.
Федеральный закон от 17.06.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.10.2007) «О госу-дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (да-лее – Закон о регистрации») в п.1 ст.29 предусматривает, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или за-логодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество, то есть права собственности или права хозяйствен-ного ведения. Право собственности на созданный объект недвижимого имуще-ства регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его соз-дания (п.1 ст.25 Закона о регистрации). Таким образом, по российскому зако-нодательству ипотека будущей недвижимости воспрещена.
Исключение возможности ипотеки будущих недвижимых вещей значи-тельно ограничивает сферу ипотечного кредитования. Большое число потенци-альных заемщиков составляют молодые семьи, да и просто небогатые покупате-ли, не имеющие недвижимости для обеспечения займа. Принимая во внимание особенности российской экономики, следует разрешить ипотеку будущих ве-щей, возникающую на основании договора.
Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муни-ципальной собственности, не допускается. за исключением земельных участков казанных в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке.ЛитератураСписок использованной литературы
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. – 1993. – № 237. – 25 декабря.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 26.06.2007). // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 г. № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2007). // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 26.06.2007) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.
5. Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ (ред. от 24.07.2007) «О кре-дитных историях» // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (ч.1). – Ст. 44.
6. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бу-магах» // СЗ РФ. – 2003. – № 46 (ч.2). – Ст. 4448.
7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 119-ФЗ (ред. от 12.10.2005) «Об ис-полнительном производстве» // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3591.
8. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.10.2007) «О го-сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
9. Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 (ред. от 26.07.2006) «О залоге» // Ведо-мости СНД и ВС РФ. – 1992. – № 23. – Ст. 1239.
10. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижи-мое имущество и сделок с ним: утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) // СЗ РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 263.
Специальная литература
11. Артемов, В. Ипотека в строительстве / В. Артемов // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 19.
12. Аюшеева, С. Почему буксует ипотека? / С. Аюшеева // ЭЖ-Юрист. – 2004. – № 26.
13. Бевзенко, Р.С. Юридическое значение акта государственной регистра-ции права на недвижимое имущество / Р.С.Бевзенко // Законодательство. – 2004. – № 9.
14. Брагинский, М.И. Договорное право. Общие положения / М.И. Брагин-ский, В.В.Витрянский. – М., 2001. – С. 441.
15. Гонгало, Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики / Б.М. Гонгало. – М., 2004.
16. Григорьева, А.Г. Субъектный состав правоотношений, возникающих при ипотеке предприятий / А.Г. Григорьева // Бюллетень нотариальной практи-ки. – 2005. – № 3.
17. Гришаев, С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (зало-ге недвижимости)» / С.П. Гришаев. – М.: Юристъ, 2006. – 160 с.
18. Журбина, Е. Заключение договора ипотеки / Е. Журбина // Юрист. – 2005. – № 7.
19. Зюзин, В.А. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / В.А.Зюзин, А.Н.Королев. – М.: Юстицинформ, 2005. – 272 с.
20. Киселев, А.А. Оформление договора ипотеки / А.А.Киселев // бюлле-тень нотариальной практики. – 2003. – № 2.
21. Киселев, А.А. Предмет договора ипотеки / А.А.Киселев // Нотариус. – 2003. – № 2.
22. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимо-сти)» / под ред. И.Д. Грачева. – М.: Инфра-М, 2005.
23. Комментарии к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимо-сти)» / отв. ред. О.Н. Садиков. – М., 2001.
24. Комментарий к Федеральному Закону «О залоге» / под ред. В.В. Смирнова и З.П. Лукиной. – М.: Фонд «Правовая культура», 2006.
25. Курбатская, А. Залог недвижимости как форма ипотеки / А. Курбатская // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 14.
26. Любимцев, М. Ипотека: тест на непротиворечивость / М. Любимцев // Бизнес-адвокат. – 2003. – № 23.
27. Наумова Л. Договор ипотеки нежилых помещений / Л. Наумова // Биз-нес-адвокат. – 2004. – № 11.
28. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипоте-ке (залоге недвижимости)» / под ред. М.Г. Масевича. – Законодательство и эко-номика. – 2005. - № 10.
29. Плешанова, О. Тайны перезалога / О.Плешанова // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 9.
30. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / под ред. В.С. Ема. – М., 1999.
31. Прокофьев, С.В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимо-сти) по российскому праву: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук / С.В. Прокофьев. – М., 2003. – 204 с.
32. Римское частное право: Учебник / под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Пере-терского. – М., 2002.
33. Ткач, А.Н. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / А.Н.Ткач. – М.: Юстицинформ, 2005. – 208 с.
34. Фоков, А.П. Ипотечные правоотношения в Российской Федерации / А.П.Фоков // Юрист. – 2005. – № 6.
35. Ярков, В.В. Удостоверение договоров об ипотеке / В.В. Ярков // Нота-риус. – 2002. – № 3.
36. Яшенков, К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязан-ности / К.Ященков // Право и экономика. – 2004. – № 11.
Судебная практика
37. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Ар-битражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». // Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9.
38. Информ. письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 4.
39. Информ. письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор прак-тики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О го-сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 4.
40. Информ. письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор прак-тики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 3.
41. Информ. письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61 «Обзор прак-тики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вест-ник ВАС РФ. – 2001. – № 5.
42. Постановление Президиума ВАС РФ от 07.04.1998 № 2203/97 // СПС «Консультант Плюс: судебная практика».
43. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.04.2003 Ф04/1691-511/А45-2003 // СПС «Консультант Плюс: судебная практика».
44. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.11.2005 № Ф04-8145/2005(16867-А67-13) // СПС «Консультант Плюс: судебная практика».
45. Постановление ФАС Московского округа от 26.06.2003 № КГ-А40/4139-03. // СПС «КонсультантПлюс: судебная практика».
46. Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2002 № А57-2889/02-2. // СПС «КонсультантПлюс: судебная практика».
47. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2005 № А56-25483/04. // СПС «КонсультантПлюс: судебная практика».
|
|
